借地上の建物の売買

土地を賃借して、その上に家を建てて住んでいましたが、この家を処分しなければならないことになりました。地主の承諾を受けないで売っても、問題になることはないものでしょうか。また、地主が承諾してくれない場合は、家を処分することをあきらめなければならないでしょうか。
これは、土地を賃借して、その上に家を建てていたというのですから、土地は地主のものですが、建物は賃借人のものであることは間違いありません。ですから、賃借人は、自分の所有物である建物を、他人に売却しようとどうしようと、自分の勝手にできる、ということに一応はなるはずです。ところが、建物を売るといっても、買主がそれをほかの土地に移築するとか、取り壊して廃材として利用するとかいうつもりで買う場合を別にすれば、買主は、建物を買い取るばかりでなく、敷地の賃借権も譲り受けなければ、目的を達 しません。つまり、建物を買い取っても、敷地の賃借権をもたなければ、地主から建物収去の請求をうけ、結局、建物を取り壊して出てゆかなければならないからです。
そんなわけで、賃借されている敷地上の建物が譲渡されたときは、特別の事情がないかぎり、特に合意をしなくても、建物とともに敷地賃借権の譲渡または転貸がされたものと見られます。つまり、敷地賃借権が建物譲渡人である従来の借地人から建物譲受人に移るか、または、敷地賃借権そのものは従来どおりの借他人に属しているが、第二の敷地賃貸人(転貸人)になって建物譲受人が第二の敷地賃借人(転借人)となるかだ、というわけです。賃借権譲渡になるか転貸になるかは、結局、建物譲渡のときの契約の内容によることになります。

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土地

民法の建前によると、賃借権の譲渡の際には賃貸人の承諾が必要だ、ということになっています。つまり、一般に賃貸借の場合には、賃借人が誰であるかということは、賃貸人にとって重要な利害関係がありますから、賃貸人に無断で賃借人が変わってしまったのでは困る、というわけなのです。
それでは、本問の場合に、地主がどうしても承諾をしてくれないとすると、借他人は建物を処分することをあきらめなければならないのでしょうか。そうだとすると、借地上の建物は借他人のものだといっても、それは形式だけのことで、地主が承諾してくれないかぎり、実際上どうすることもできないことになります。そこで、昭和四一年の借地法の改正によって、借地上の建物の譲渡にともなって借地権の譲渡がされることになる場合に、地主の承諾が得られないときは、借他人は、あらかじめ裁判所に、地主の承諾に代わる許可の裁判をしてくれと申し立てることができることになりました。申立を受けた裁判所は、地主の承諾拒否が正当かどうかを審理し、不当であれば、地主の承諾に代わる許可の裁判をすることになるわけです。
この裁判の際には、借地権の残存期間、借地に関する従前の経過、借地権の譲渡を必要とする事情など、一切の事情が考慮されることになっています。そして、もし裁判所が借地人と地主のあいだの利害の衡平をはかるために必要と判断したときには、許可の裁判をするかわりに地代の値上げその他の借地条件の変更を命じたり、あるいは、借達人加地主に一定の金銭を支払ったときに許可の効力が生ずる、という裁判をすることもできることになっています。
さらに、借地人がこの申立をしたのに対しては、地主は自分で借地上の建物と借地権とを譲り受けたいと裁判所に申し立てることができ、その場合には、裁判所が対価等をきめて地主への譲渡を命じることになります。本問の場合に地主のこの申立があると、借他人は、自分の望む人に建物や借地権を譲り渡すことはできないことになります。しかし、借地人としては、要は建物や借地権の代金が手に入ればよいので、譲受人が誰かは大して重要ではないはずですから、結局、目的を達しうる、ということになります。
以上を要するに、借地人としては、地主の承諾を得るか、または、この承諾に代わる裁判所の許可の裁判を得るかすれば、希望どおり、建物と借地権とを金に換えることができる、というわけです。
それでは、地主の承諾も裁判所のこれに代わる許可の裁判もないのに、借他人が借地上の建物の譲渡を強行したら、どうなるでしょ うか。
それでも、建物の譲渡は完全に有効ですが、借地権の譲渡の方は、原則として、地主に対する関係では効力がなく、地主は、譲受人を借他人と認めないことができるだけでなく、無断賃借権の譲渡を理由に、敷地の賃貸借契約を解除することができることになります。
以上の結果、建物自体は完全に譲受人の所有物になっているが、彼は地主に対する関係では敷地の利用権をなんらもっていない、つまり、他人の土地になんの権利もないのに勝手に建物を建てて持っているのと同じ形になってしまいます。そうだとすると、地主は、譲受人に対して、建物を取り壊して土地を明け渡せと言えることになるはずです。もちろん、譲受人は、地主のこの請求に応じて建物を取り壊して土地から出て行ってもよいのですが、それでは、せっかく建っている建物をそれとして買った譲受人はたいへんに損をしますし、また、まだ寿命のある建物をむやみに取り壊すことは、国民経済的に考えても感心できません。そこで、借地法一〇条は、このような場合に譲受人に、建物を時価で買い取ってくれと地主に請求する権利を与えています。譲受人が地主にこの請求をすると、ちょうど二人のあいだでこの建物の売買契約が成立したのと同じように、建物は地主のものになるかわりに、地主は建物の時価を譲受人に支払わなければならないことになります。
このようにして、借地権の譲渡につき地主の承諾もこれに代わる許可の裁判もない場合、譲受人は、最悪の場合でも、建物自体の価格だけは回収することができます。しかし、譲受人としては、結局、建物を手に入れることはできなくなるわけですから、売買契約をした目的を達することはできませんし、また、買い取ってもらえるのは建物だけで、借地権は買取りの対象とはならないとされていますから、もし譲受人が譲渡人(借地人)に借地権価格も含めて建物代金を払っているとすれば、借地権価格だけ損をすることになります。したがって、 地主の承諾もこれに代わる許可の裁判もない場合には、かりに建物の買手があったとしても、せいぜい借地権価格を含めない建物の価格だけでしか売ることができない、という結果になるわけです。
もっとも、以上述べてきたように、地主の承諾もこれに代わる許可の裁判もないときに賃借権譲渡をすることが絶対に禁じられており、その場合には地主は常に土地賃貸借契約を解除しうるといえるかは、若干疑問があります。
借地法九条の二による地主の承諾に代わる許可の裁判の制度が新設される以前には、たとえ地主の承諾なしに土地賃借権譲渡がなされても、それが地主と賃借人とのあいだの信頼関係を破ることがない場合には、その賃借権譲渡は適法で、地主には賃貸借契約の解除権は発生しない、と解されていました。これは、賃借権譲渡があってもどこから見ても地主の不利にならないような状況のときは、当然地主は承諾すべきだったので、承諾をしなかったからといって文句をいうべきではない、という考え方だったのです。
ところが、無断賃借権譲渡が地主に対する背信行為になるか、つまりそれが地主にとって不利になるかどうかが、賃借権譲渡がなされたあとになって争われるのでは、すべての関係者にとって不便です。改正借地法九条の二は、あらかじめこの点を裁判で決めて、地主に不利になる点がなければ、地主の承諾に代わる許可の裁判をして、争いを未然に防ぐことにしたのです。したがって、改正借地法のもとで、地主の承諾がなければそれに代わる許可の裁判をうける手段もあるのに、この手順も経ないで借地人が賃借権譲渡を強行することは、通常はそれだけで地主に対する背信行為になり、解除の理由になる、と解さざるをえないことになります。しかし、例えば、一方で賃借人がどうしても急に建物を処分しなければならないため裁判を経ていては間にあわず、他方、賃借権譲渡があっても地主に不利にならないことがかなりはっきりしているような特別の事情がある場合には、例外的に、背信行為はなく、解除の理由にもならない、と考えるべきではないかと思われます。もっともこの点は、まだ判例もないようですから、実際に訴訟になったらどうなるかわかりません。それゆえ、借地人としては、処分を急ぐからといって、許可の裁判の申立の労を省くなどということがないよう、厳重に注意しなければなりません。

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