買った土地に借地権者がいる場合

土地を買うため登記簿を調べたところ、制限的な権利は何もありませんでしたので、契約をして代金を支払い、移転登記も済ませました。ところが、買った以前から売主からその土地を借り受けて材料置場に使っていたという人が賃料を支払にやってきました。私は売主、賃借人にどのように対処することができるものでしょうか。
土地の賃貸借は、原則として、その登記がなければ、その土地の買主その他の第三者に対抗できません。もっとも、これには二つの重要な例外がありま す。ひとつは、建物の所有を目的とする賃貸借であり、他は、小作賃貸借です。前の場合には、地上建物についての所有権取得登記後の場合には、土地の引渡があれば、賃貸借について登記がなくても買主に対抗することができます。ところが本問では、賃貸借の登記もありませんし、この例外にも当たりません。しかも土地所有権の移転登記も済ませています。ですから、特に従来どおりの条件で賃貸することを承諾すれば別ですが、そうでないかぎり、賃借人に対し、すぐにでも土地の明渡を請求することができるわけです。
なお、きわめて異例なことですが、賃貸借の登記がされていたのに、それが、登記官吏の過誤とか、第三者の偽造書類による抹消登記申請などのため、不当に抹消された場合には、その抹消登記は無効、したがって賃貸借の登記はなお対抗力を有すると解されていることを、念のために申しそえておきます。

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土地

買った土地に賃借人その他の利用権者があり、このため買主の土地利用が制限される場合における売主の責任は、その賃貸借および買主の態容いかんにより、二つに分かれます。一つは売主の担保責任であり、他は債務不履行責任です。本問では、後者が問題となるのですが、前者についてもひととおり説明をしておきます。
担保責任として売主がこの責任を負うのは、買主に対抗できる賃借権その他の利用権者のいることを、買主が知らないで買い受けた場合です。責任追及の一次的な手段は損害賠償の請求ですが、利用権があるため売買の目的を達成できなければ、契約を解除することもできます。ただ、いずれの権利も、買主が利用権のあることを知った時から一年以内に行使すべきものとされています。
これを本問にあてはめてみますと、買主は賃借人のいることを知らないで買い受けたのですが、前述のように、その賃借権は、買主に対抗できないのですから、結局、売主の担保責任を追及することはできない、ということになります。もっとも、この点は、本問に限るわけではありません。
もともと、宅地を買うのに登記簿や現地を調べない人は、まずいません。しかも、買主に対抗できる宅地の賃貸借は、その登記があるかまたは地上建物について登記がある場合に限られているのですから、対抗力のある賃借人がいるかどうかは、比較的容易にわかるはずです。つまり、いることがわかってても買い受ければ担保責任は追及できませんし、分からない場合の賃借人には対抗力がないのが常ですから、この場合も担保責任を追及できません。そうすると、担保責任を追及できるのは、かなり異例の場合に限ることになります。
債務不履行責任として不動産の売主は、買主に対し、特約のないかぎり、賃借人であれ誰であれ、その不動産を使っている者があれば、これか立ち退かせたうえ、代金支払と引換えにその不動産を引き渡す義務を負います。本問では、特約があったふしは見当たりませんし、すでに代金も支払われているというのですから、買主は、売主の引渡債務不履行の責任を追及できることになります。
責任追及の手段は、損害賠償と契約解除です。すなわち、代金を支払ったときから引渡を受けるまでの利用利益相当の損害賠償を求めえますし、また、買主が賃借人を立ち退かせた場合は、これに要した費用の賠償を求めることもできます。さらに、相当の期間を定めて引渡を求めてもそれに応じなければ、契約を解除し、代金相当額と、支払った時以降の利息の支払を請求し、なお損害があれば、それをも請求することができます。

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