他人が使用中の不動産の売買

他人が使用中の土地、建物を売ったり買ったりすることはできるのでしょうか。この場合、使用している者との関係はどうなるのでしょうか。そして、他人が使用中の土地、建物の売買と売主が使っている土地、建物の売買とでは、どのような点が違い、どのような点に注意が必要でしょうか。
他人が使っているというだけで、土地、建物の売買が無効になったり取り消されたりするようなことはありません。しかし、その使用関係、つまり売主との権利関係は、多岐に渡っています。
そのどれに当たるかによって、利用者と買主との関係も違ってくるのですが、その問題に入る前に、利用権について、若干の説明をしておきます。
地上権および土地賃借権のうち、利用目的が建物の所有にある場合を一括し、借地権とよんでいます。なお、日常、底地とか更地とかいう言葉が使われていますが、前者は、借地権などに基づいての建物の建っている土地を差し、また後者は、所有者以外にだれも使っていない空地のことをいいます。
借家権は借家法の適用がある建物の賃借権のことです。したがって、夏の間だけ別荘を借りるといった一時使用のための建物の賃借人は、ここでの借家権者には含まれません。
建物の所有を目的としない地上権、土地賃借権、借家法の適用のない建物の賃借権のほか、永小作権、地役権、不動産の質権、留置権、無償の貸借契約に基づく借主の権利などが、その他の利用権の主なものです。

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土地

売主との関係で利用権があるとしても、買主にまで対抗できるかどうかは別の問題です。しかし、その登記が済んでいれば、買主その他の第三者に対抗できます。このほか、登記がなくても対抗できる場合がいくつかあり、そのようなものとして入会権や留置権がありますが、特に重要なのは借地権と借家権についての例外です。
まず借地権については、建物保護に関する法律があり、これによると、借地人は、買主が土地所有権の取得登記をするよりも前に、彼が所有している建物について所有権取得登記をすませておけば、底地に対する借地権を買主その他の第三者に対抗できることになっています。地上建物の登記は、借地権の登記と違い、地主の協力を必要としませんから、借他人にとっては、たいへん便利なわけです。ところが、建物を建てても自分名義にしないでその家族名義で登記をする借他人が、ときおりあります。そのような登記は無効であり、登記がない場合と同じに扱われます。すなわち、土地の買主は、借他人に対し、建物の収去、土地の引渡を求めることができることになるわけです。もっとも、そのような請求が権利の濫用とみられる場合は別です。例えば最高裁は、親と子が相談をして、その同族会社名義の土地を子が譲り受けたうえ、借地人に明渡請求をしたのを、権利の濫用としています。
次に借家権については、借家法に特別規定があり、建物の賃貸借は、その登記をしなくても、建物の引渡があれば、その後にその建物について所有権その他の物権を取得した者に対しても効力があるとされています。したがって、借家人のいる建物の買主は、その所有権とともに、賃貸人の地位を受けつぐことになります。
利用権者と買主との関係は、以上のとおりです。これに対し、不法占拠中の土地または建物の所有権を取得した買主が、占拠者に対し、所有物の返還を求めうることは、いうまでもありません。この限りでは、対抗力のない利用権者のいる土地、建物を買った場合と同じです。しかし、買主が、所有権取得登記をすませないで返還を求めた 場合、対抗力のない利用権者なら、登記が欠けていることを主張し、返還を拒むことができるのですが、不法占拠者の場合は、それすら許されません。
他人が使っている土地、建物の売買の場合、当事者は選択の岐路に立たされます。ひとつは、現状のままで売り渡す方向であり、他は、売主が使用をやめさせ、更地、空屋にして引き渡す方向です。
第一の道を選んだときは、契約上、次の諸点に留意する必要があります。
対抗力のある借地権者や借家権者が使っている場合は、地代や家賃を受ける権利がいつ、どのような条件で売主から買主に移るかが不明確だと、紛争の種になります。また、売主が敷金を受け取っていれば、それを買主に渡すべきなのに、その点の約束を失念することが、しばしばあるようです。
対抗力のない利用権者が使っている場合、買主は、所有権移転登記が済めば、利用権者に対し返還を求めうるのですから、登記に関する条件さえ明らかにしておけば足りるわけですが、返還請求権を行使するには、費用、労力それに時間もかかります から、いきおい売買代金は、更地や空屋の売買にくらべ低くなるでしょう。また、利用権者が返還を余儀なくされれば、利用権の侵害または利用させる債務の不履行を理由に、売主に対し損害賠償を求めることができるのを常としますから、売主とすれば、その点を含んでおかなければなりません。
不法占拠者が使っている場合は、所有物返還請求権、所有権侵害による損害賠償請求権などの権利がいつ、どのような条件で買主に移転するかを明らかにする必要があります。
第二の道を選んだときは、次の諸点に留意すべきです。対抗力の有無にかかわらず、使用者に利用権があれば、売主は、立退料を払ってその権利を買い取らなければならず、そのためには労力も時間もかかりますから、代金額は、前の場合にくらべて高くなるでしょう。それと同時に、よほど確かな見通しでもあるか、または、引渡義務不履行の責任を負うのを覚悟しなければ、引渡の日時を約束することはできないはずです。それ故、買主としては、不履行の場合に備え、次善の策を講じておく必要があるわけです。この点は、不法占拠者を立ち退かせたうえで引き渡すと約束した場合も同様です。

土地
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