売り戻しの特約

分譲地を見にいったところ、分譲会社では、いま買っておけば、二年経った後に希望があれば売買価格の三割増しの価格で会社が責任をもって引き取ってもよい、と言います。投資としての買主をねらっているのでしょうが、こういうとりきめは有効なのでしょうか。また、二年先にこの約束を確実に実行させるためにはどうしたらよいのでしょうか。
売買契約を結ぶにあたって、売買の目的物をのちに売主が取り戻すこと、または売主に引き取らせることを、あらかじめ定めておくことができます。売買契約の内容や条件は原則として当事者の合意によって自由に定めることができるからです。
売買の目的物を売主に復帰させる特約には、様々なものがあります。売主の側からのちに売買の目的物を取り戻すための方法としては、契約解除権を留保する特約があります。民法は、不動産の売買についての解除権留保の特約の効力を認めています。買戻の特約がそれです。この方法は、貸金の担保のために利用することができますが、民法上、厳格な要件に服するため、実用度はそれほど高くありません。なお、買戻は、売主に解除権を留保する制度ですから、本問の揚合には適しません。
売主側の買戻のためだけでなく、買主側から売主に引き取らせるための方法としても用いることができる制度として、再売買の予約があります。買主はこの予約によって、将来において売主への逆方向の売買を成立させる権利(予約完結権)を取得します。この揚合、再売買の代金額は、原則として特約により自由に定めることができるので、本問のように二年後に三割増しの価格で売主に買い取らせるためにはこの制度加役に立ちます。

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土地

本問のような一定期間後の増額買数は、投資を目的とする買主をねらったものであることが多いようです。したがって、買主としてみれば、投資を確実かつ有利なものとするためには増額買取が約束どおりに行われるようにしなければなりません。買主を予約完結権者とする再売買の予約は、別の定めがないかぎり、予約完結権の行使によって直ちに本契約(再売買)を成立させよすから、売主が買い取ることまでは、この予約そのものによって保障されます。しかし、投資保護の目的はあくまで、約定された再売買代金を受け取ることの保障にあるわけですから、この予約だけでは十分でありません。
一般に不動産に関する再売買の予約は、不動産買戻権のように本登記を行うことはできませんが、仮登記を行うことはできます。仮登記によって登記順位を保全し、予約の完結によって目的不動産が売主に戻ったときに本登記を行えば、仮登記の時にさかのぼって対抗力が生じます。しかしこの再売買の予約の仮登記がこの機能をはたすのは、もっぱら売主が予約完結権を有する場合であって、本問の場合には不適当です。
本問では、再売買代金を確実に支払わせることが目的 とされています。例えば、売主が倒産したという場合にも、売主に目的物件を引き取らせてその代金の支払等を確実におこなわせることが、投資保護のために必要です。そのためには、三割増しの価額を有する他の土地について代物弁済の予約を行ない、その仮登記をしておく、という方法があります。二年後に予約の完結によって生ずる代金債務の支払がなされない場合に、三割増しの価額の土地の移転によってその債務の弁済にかえることが、この代物弁済の予約のねらいです。分譲会社は、この土地を他へ売却することができ、買主に売った土地を約定どおり三割増しの代金を支払って買い戻せば、この仮登記を抹消することができます。

土地
買った土地の坪数の不足/ 買った土地の地目が農地の場合/ 緑地帯、風致地区/ 買った土地が区画整理による分散する場合/ 土地分譲と道路負担/ 買った土地の一部が他人の敷地の場合/ 買った土地の通路が他人のものの場合/ 不完全な建売住宅/ 違反建築の建物と売買/ 共有不動産の売却/ 不当に抹消された登記の回復/ 抵当権付不動産の売買/ 買った土地の使用処分に対する制限/ 不動産の時効取得/ 契約の解除/ 契約解除の方法/ 契約解除の時期/ 契約解除権の時効/ 契約解除と損害賠償/ 解除と第三者の権利/ 手付放棄による解除/ 売り戻しの特約/ 買戻の特約と再売買の予約/ 事情変更による解除と契約条件の変更/ 他人が使用中の不動産の売買/ 借地人が立ち退かない場合/ 他人の使用中の不動産の売買と賃料/ 買った土地に借地権者がいる場合/ 借地上の建物の売買/ 借地権者の借地買取/ 借家人の借家と敷地の買取/ 賃貸借当事者間の売買と賃貸借/ 土地の分譲と営業免許/ 建売住宅の売買/ 土地の一部分の売買/ マンションの分譲/ 建築途上の建物の売買/ 道路予定地の売買/ 仮換地の売買/ 割賦払中の売買/ 担保権付不動産の売買/ 係争中の不動産の売買/

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