解除と第三者の権利

解除権が行使されると、契約が遡って消滅し、すでに給付された目的物が返還されます。不動産の売買契約についていえば、契約に基づいて売主から買主へ不動産の引 渡がなされたのち、売主が例えば、買主の代金不払を理由として契約を解除した場合には、買主は、売主へその不動産を返還する義務を負います。また、買主へ登記が移されている場合は、売主は、売買契約の解除を理由として移転登記の抹消を請求することができます。このように売買契約の解除は、すくなくとも売主と買主との間においては、契約から生じる諸結果をすべて清算して契約前の状態に戻すこと(原状回復)にほかなりません。
これに対して、第三者との関係では、契約解除の効果は別個に考えられねばなりません。原状回復の義務を定めた民法五四五条一項には第三者の権利を書することを得ずという但書がついているからです。
この但書については、二つの点に注意する必要があります。第一は、ここでいう第三者とは何かという問題です。第三者というと、売主と買主以外のすべての人を指すようにもみえますが、実はかなり限定されています。まず、契約の目的物の譲受人が第三者であることは疑いありません。目的物上に抵当権、質権、地上権などの物権を取得した者も、ここでいう第三者です。目的物の賃借人も、解除によって権利を害されない第三者です。
これに対して、解除によって消滅する契約上の債権例えば売主の代金請求権を譲り受けた者は、当初の契約関係からすれば第三者的な地位にありますが、ここでいう第三者にはならないとされています。したがって、代金請求権を譲り受けた人は、契約解除によってその債権を失うことになります。

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第二は、害することを得ずということの意味についてです。この点については、実は、学説、判例がかなり多様にわかれており、ここでそのすべてを説明することはできませんので、一つの考え方というものを示しておきたいと思います。まず、解除の効果である原状回復によって第三者の権利が害されてはならないというのは、解除によってさかのぼって契約関係が消滅すると、その契約を前提として第三者が取得した権利もまたさかのぼって消滅してしまうため第三者が不測の損失を受けることになるから、第三者との関係では解除の遡及効を主張しえない、ということだと考えられます。したがって、解除の効果が及ばない第三者とは、解除以前に権利を取得した第三者であって、解除後の権利取得者ではないということになります。
解除後に権利を取得した第三者と解除者(売主)との関係は但書にいう第三者と解除者との関係ではなく、買主から目的物上の権利を取得した転得者と、買主からその原状回復義務に基づいて目的物の返還を受ける売主との関係です。このような関係に立つ者の間では、その目的物の帰属をめぐる争いは、民法一七七条の登記を為すに非ざれば第三者に対抗することを得ずとの規定から、登記の有無によって決せられます。つまり、売主が先に移転登記を抹消して登記を登記を取り戻せば転得者の権利は否定され、転得者がさきに所有権等の登記を取得すれば売主の権利は否定されます。
これに対して、売買契約の解除前に買主から権利を取得した者は、先の但書にいう第三者ということになります。この但書は、解除の遡及効に対して第三者の保護を目的としたものでありますから、解除の結果、買主はさかのぼって無権利者となり、第三者は無権利者から権利を取得することがありえないにもかかわらず保護をうけることになります。したがって、この第三者と解除者(売主)との関係は、権利を二重に譲渡された者相互の関係とはことなり、対抗の問題として解決される関係ではありません。その結果、第三者は、登記なくして遡及効による原状回復を拒否することができることになります。これが一つの考え方です。
次に、この問題についての判例をみてみましょう。解除前に買主から所有権を取得した者と解除者(売主)との間の所有権の帰属をめぐる争いにおいて、大正10年の大審院判決は、「解除の効力として買主は初めより所有権を取得したることなきものと看倣され所有権は当然売主に帰属するに至るものと解すべき」であるとしたうえで、転得者は対抗要件をそなえていないから所有権を主張することができないと判示しています。所有権が買主に帰属することなく当然に売主に帰属するのであればそもそも「対抗」の問題すら生じないはずですから、解除の遡及効を否定する第三者に対してあらためて対抗要件の具備を要求しているところをみると、「第三者の保護」を主張するための特別の要件として要求しているものと考えざるをえません。この立場をとると、結果的には、解除前の転得者と解除者の関係も対抗問題として処理されることになるので、解除前の第三者と解除後の第三者をあえて区別する必要もないことになります。

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