不動産の時効取得

土地を買う契約をしたところ、私が買うより先にこの土地を時効で取得したというAが現われました。私は所有権を取得できないことになるのでしょうか。この場合、売主に対してはどのような責任を追及することができるでしょうか。
他人の物を、なんのいざこざもなしに平穏公然と、所有しようとする意思をもって20年間、または10年間占有していますと、この占有者は時効によってその物の所有権を取得します。その際、占有者が占有しているかぎりその占有は平穏、公然のものと 推定されますし、また、占有者が、賃借人や質権者のように、占有する権原の性質上所有の意思をもたないとされる場合以外は、占有は所有の意思をもってなされているものという推定をうけますから、その推定は、時効取得を争う者の立証によってしか破られないのです。ところで、占有をはじめたときに占有者が善意、無過失 であれば10年の経過により、そうでないときは20年が経過しますと、時効取得が完成しますが、ここでも占有者の善意が推定されるのです。
本問では、Aの時効による所有権の取得という主張が、ここに述べた要件事実をふまえたものであるかを、まず、自分で調べる必要があります。特にAが占有をはじめたときのいきさつが問題になります。Aが相続により不動産の占有をはじめ、時効期間の起算点を被相続人の占有した時に置いているときは、被相続人の占有が、平穏、公然のものでないとか、占有の意思をもたない占有であるといったことを立証して、時効取得の主張を破ることも可能ですし、特に本問の場合には、Aが時効によって所有権 を取得したと主張する時から相当長い間、登記もせず税金なども登記名義人が納めるままに現在にいたっているような事情があれば、所有の意思がないから時効取得できない、と反論できるように思います。
本問でAの時効取得が完成しているとしても、その登記がありません。そこで、民法一七七条の規定よりして、Aは自己の所有権取得、物権変動を第三者に対抗できないのではないか、という議論がでてきます。
本問の土地の原所有者ないしその者を起点としてAの時効取得以前に土地を取得した者に対して、Aが、時効取得による登記をしていなくても、その所有権取得を有効に主張できることは、判例の一貫して認めるところですが、これについては学説の側から、相当強力な反対がなされております。
Aが未登記の間に売主から土地の譲渡をうけられた側に対してはどうかと言うと、Aとあなたとの関係は、ちょうど、同一の土地を売主が先にAへ売り、ついであなたに売った、いわゆる二重売買の場合における関係と、まったく同一視すべきであるから、結局先に登記をしたほうか勝だ、と判例は説いております。つまり、あなたのほうで、売主からの移転登記をすまされれば、登記をしていない時効取得者Aは、自己の所有権取得をもってあなたに対抗できない、というのが、現在の判例の考え方といえるわけです。ですから、本問では、あなたには、所有権を取得しうる可能性があることになります。

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土地

ある土地を買い受け、代金完済と同時に移転登記を済ませましたが、直ちに使用する必要がなかったので、Aが材木置場に使用しているのを黙認していました。ところが売買契約後一カ月も経たないうちにAが、売主所有の時から計算して取得時効の期間を経過したことを理由に、移転登記を求めてきました。私は、Aがそれほど長く使用していたとは知らなかったし、売主もそのことを言ってくれませんでした。どうすればよいでしょうか。
ここでは、代金完済と同時に所有権移転登記をうけられて間もなく、Aが売主所有の時から計算して取得時効の期間を経過したことを理由に、移転登記を求めてきたのですから、先に述べました判例の考え方からすれば、Aの要求に優位を認めなければなりません。しかし、この結果は、Aがそれほど長く使用していたとは知らずに、材木置場として使用するのを黙認された買主にとっては、酷なようにも思われます。売主もそのことを言ってくれなかったという事情のあるときは、なおさらそうだ、といえるでしょう。そこで、学説のほうでは時効取得の目的不動産の原所有者と、その者からの譲受人とを区別して、原所有者に対する関係では判例の態度は正当であるか、譲受人の取扱方は極めて穏当を欠く、という批判が相当の支持者を得ているようです。つまり、占有が長く続けば続くほど取得時効の保護が与えられなければならないのに、時効完成後に登記しておかないと保護が与えられないというのは不当であるとする一方、不動産の譲渡行為か時効完成の前か後かによって譲受人の地位が逆転するのは、常識的にも納得しがたいばかりでなく、仮に譲受人の登記前18年間、登記後3年間乙の占有が継続しているとした場合、この譲受の時点において、乙の占有が善意占有とすれば、10年の時効が完成しており、丙に対し所有権取得を対抗できないが、悪意占有だとすれば、20年の時効はまだ完成せず、丙の譲り受けたのち2年してはじめて完成するので、乙はその時効取得をもって丙に対抗しうることとなり、悪意の方が善意より有利になるという不当な結果を招くとして、いずれの場合でも移転登記によって取得時効が中断される、という解釈を打ち出しているわけです。
不動産の取得時効が完成しても、その登記がなければ、その後に所有権取得登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗しえないとしつつも、第三者の登記後に、占有者がなお引き続き時効取得に要する期間占有を継続した場合には、その第三者に対し、登記を経由しなくとも時効取得をもって対抗しうるものと解すべきであると説く判例をもって、この趣旨に近い考え方とみることも、不可能とはいえません。
しかし、民法が不動産の時効取得について占有だけで成立するとしている建前をつらぬけば、占有が続いている以上、時効取得者は登記がなくても真正な権利者に対抗できる、と考えることもできますし、民法一七七条において、対抗要件として登記を要するとされる物権変動は、意思表示による物権変動を指すのだから、時効取得の場合は登記なくしても対抗できる、とする説にも、一理があります。要するに、判例の立場では、この場合のAの移転登記請求は理由あり、ということになるでしょう。買主としては、Aがいったいどういう根拠に基づいてどれくらいの期間土地を使用しているのかを調べることなく買いうけたのは軽率であった、とでも思ってあきらめられるよりほかないでしょう。
この場合、何も事情を言ってくれなかった売主に対し、買主がその責任を追及できるかは、一考に値いします。民法五七〇条は、契約締結の当時、売買の目的物に瑕疵があることを、買主が過失なくして知らなかった場合に、瑕疵のあることを知ってから1年間にかぎって、契約の解除権または代金減額請求権を買主に認めております。本問では、Aが材木置場に利用していることを知っていましたが、時効取得されるというようなことは思いもされなかったし、また、そう思われなくても過失があるとは言えません。したがって、売主に対して契約を解除する旨意思表示され、代金の返還を請求されることは、可能と思われます。物の瑕疵とは、通常その物が備えているべき性質を欠く場合に使われる言葉ですか、本 問の土地のように時効期間が満了直前にあるときは、この場合に準じて取り扱われるべきではないか、と思われます。売主がそれを知っていたかどうかは、そのさい問題にならなりません。ただ、このような考え方が裁判所で通用するかどうかは、判断がつきかねます。

土地
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