買った土地の使用処分に対する制限

格安で土地を分譲してもらいましたが、この分譲に際して交換した売買契約書には、この分譲地を絶対に他人に譲渡しないこと、および、将来とも住宅用以外の建物の敷地としては使用しないこと、との条項が入っています。好意的な分譲価格には感謝していますが、この条項を将来とも守ってゆかなければならないかと思うといささか負担を感じないではいられません。この特約は有効でしょうか。また、この条項に違反した場合は、どのようなことになるものでしょうか。
この特約は、買いとった土地所有権を制限する内容の特約です。一般に所有権は、法令の制限内においてではあっても、自由に所有物の使用、収益、処分をすることができる権利ですが、本問の特約によりますと、絶対に他人に譲渡しない、また将来とも住宅用以外の建物の敷地として使用しないという制限がつけられています。このような特約は、特にこの処分制限に期限がついておらず永久に処分ができないということであれば、売買によって買主へ所有権の譲渡がなされたという契約の趣旨に反しますので、効力をもたないと考えられます。しかし、こうした特約は常に無効ではありません。売買契約は売主が目的物の所有権を買主に移転することを基本的な内容とした契約ですが、このような基本的内容に付随して買主が種々の義務を負うような特約をすることは有効です。特に本問の場合、買主は格安に土地を購入しておりますのでその見返りとしてある程度の処分制限が考えられていたと考えられ、相当な期限つきの処分制限であれば効力をもった特約といえます。しかし、このように効力をもった処分制限が売主、買主以外の第三者に対してもその効力を主張できるかの問題は、また別となります。例えば、特約に違反して買主が第三者に土地を譲渡した場合、売主は処分制限の特約を第三者に対抗することができるか、というような問題です。本問の特約は土地の所有権に関する処分制限についてのものであり、このような特約が第三者に対しても効力をもつためには、処分制限された所有権とともに登記されることが必要です。ところで、不動産登記法一条は不動産に関する所有権の処分制限の登記を認めてはおりますが、これは例えば永小作権の処分制限などを指しており、当事者の特約による処分制限については認められないと解されております。したがって、登記できないような本問の特約は、当事者間でのみ効力をもつに過ぎず、第三者に対しては効力がないといわねばなりません。
このように、本問の特約は第三者に対しては効力をもたないと考えられますが、買主が特約に違反して買った土地を他人に譲渡し、また、住宅以外の建物を建てた場合、どんな結果となるでしょうか。ここに述べましたように、この特約が買主の付随的な義務を定める特約として有効であれば、買主は特約違反の責任を負わねばなりません。特に、この特約の内容が売買契約の基本的内容と同じくらい重要なものと考えられる場合には、特約違反の結果として、基本的内容に違反した場合と同様、契約解除、損害賠償が認められることになるでしょう。契約が解除されますと、買主は買った土地を売主に返さなければなりませんが、例えば土地を他人に譲渡した場合には、本来この特約は第三者に対して効力がありませんし、また契約解除の効果は第三者に主張できませんので、あなたから土地を買った者には影響はありません。 もちろん、売主は、特約に違反した行為をしていることに対して、それをやめるよう要求することができます。また、この特約の内容が売買契約の基本にかかわるような重要なものといえない場合には、契約解除は認められず、損害賠償と特約違反行為をしないよう要求することができます。

土地
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