抵当権付不動産の売買

買い入れた土地に、第三者の抵当権登記がありました。売主の話では、これは以前に借金をしたときのもので、債務は弁済したのに、当時の事務担当使用人のミスで抹消登記手続がしていなかったらしい、とのことです。債務が弁済しているというのは本当のようですが、このままではどのような不利益があるのでしょうか。
これは抵当権によって担保されている債権が弁済され抵当権も消滅したのに、登記の上では抵当権が存続していることになっているような、事実と合致しない無効登記の抹消が問題となっています。この問題は、登記があればその通りの権利かあると推定されるなど登記の効力にも関係しますが、特に、一旦債権が弁済されて無効となった抵当権登記も新たな債権のための抵当権に流用することができるかという問題と関係します。この点について、抵当権消滅の時から無効登記流用の時までに第三者が その不動産に正当な利害関係を特つようになった場合と、無効登記の流用の時までにこのような第三者がない場合とで区別して取り扱い、後の場合のみ無効登記の流用は有効とする見解があるなど、問題は残っていますが、この場合も無効登記であるからといって放っておくと思わぬ不利な結果になることがあります。
この土地 の買主を甲、売主を乙、抵当権者を丙とすれば、現在丙名義の無効な抵当権登記の抹消について実質的な利害関係をもっているのは甲です。したがって、甲は丙とともに抵当権抹消登記の申請ができるように考えられますが、土地の所有権について甲名義の登記がない場合には、登記手続上登記官吏はこの実質的利害関係について徹底的に審査する権限をもたず、登記面その他形式的な資料から申請手続上の当事者となることができる資格を判断することとなっており、丙の抵当権登記は乙丙の間でなされたものですから、その抹消も乙丙の間でなされるのが本来の方法です。乙は土地の所有権を甲に譲り渡しており、丙名義の抵当権登記の抹消に特別の利害関係をもたないと考えられますが、このような乙にも丙に対して抹消登記を要求する権利があります。しかし、乙から買った土地の所有権について甲名義の登記がすでになされていれば、登記面でも甲が抵当権抹消登記申請の当事者であることがはっきりしますので、甲と丙との共同申請で丙の抵当権の抹消をすることができるでしょう。こ の場合、丙が甲の要求に応じなければ、丙を被告として抹消登記を訴求し、判決により甲単独で抹消登記をすることができます。
したがって、甲名義で所有権の登記がないときでも乙丙が任意にこのような抹消登記の申請とすれば問題ありませんが、乙丙の一方または双方が任意に申請をしようとしないときには、甲はどうすることもできないでしょうか。そんなことはありえず、甲は土地の所有者ですから、無効な丙名義の抵当権登記を抹消するよう乙丙に対して要求できます。そして、乙がその要求に応じて抹消登記の申請をしようとしないときには、甲は乙に代わって丙とともに共同申請をすることができます。また、丙、あるいは乙丙ともに甲の要求に応じないときは、丙を被告として抹消登記を訴求することができ、その判決によって甲単独で抹消登記をすることができます。

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土地

友人から土地とその上の家屋を買ってくれと頼まれて買い受けました。ところが、契約書を交換した後で調べたところ、この家屋には抵当権がつけられていることが判りました。事前によく調査しなかった私にも手落ちがありますが、売買契約にどのような影響があるでしょうか。友人は、売買代金はほとんど土地の値段で家はタダみたいなものだから、といいますが、家の抵当権は土地の値段には無関係なものでしょうか。
これは、土地と抵当権がついているその上の家屋について売買契約を結 んで間もなく事実を知った場合の問題です。このような場合、買主は売主に対して担保責任を問うことができ、買主は滌除をして、その滌除に要した金額は売主から償還してもらえますから、この滌除が終わるまで買主に代金支払拒絶権が認められ、結局滌除に要した金額を代金から差し引いて売主に支払うことができるようになっていま。しかし、売主、買主が契約当初から抵当権による負担を計算に入れて不動産の価格を決定している場合には、買主にはこのような権利は認められないと考えられています。また、買主が滌除を口実にして代金支払を拒むということも考えられますので、買主が支払を拒絶するときには、売主は遅滞なく買主に滌除をするよう請求することができ、この請求があったにもかかわらず滌除しないときにも買主は代金支払拒絶権を失うと考えられています。契約をしたがまだ代金を払っていないならば、このような権利が認められることとなります。なお、売主が売買代金はほとんど土地の値段で家はただみたいなものだからといっていますが、買主はあくまでも土地付の家を買ったのですし、特にこの家が抵当権の実行によって他人の手に渡ることになりますと、買主は土地も利用できなくなります。したがって、売買代金がほとんど土地の値段であったとしても、家の抵当権が土地の値段に無関係であって買主は何ら文句をいえないということにはなりません。
土地、建物の売買以前から家についていた抵当権が実行され競売によって他人が家の所有者となった場合、土地はあなたの物、家は他人の物となります。そこで、あなたからすると自分の土地に他人が勝手に家をもっていることになりますので、家を取り除いて土地を明け渡すよう要求できるのではないかと思われますが、この場合家の所有者はあなたの土地に対して法律上当然に地上権を取得することになっています。このような権利が成立するためには、抵当権設定当時土地の上に建物があり、土地、建物ともに同一人の物であることが必要です。法定地上権の範囲は建物の敷地だけに限られるのでなく、建物として利用するに必要なかぎり敷地以外にも及びます。また、地代については当事者が定めることができますが、話がまとまらなければ裁判所に請求して定めてもらいます。

土地
買った土地の坪数の不足/ 買った土地の地目が農地の場合/ 緑地帯、風致地区/ 買った土地が区画整理による分散する場合/ 土地分譲と道路負担/ 買った土地の一部が他人の敷地の場合/ 買った土地の通路が他人のものの場合/ 不完全な建売住宅/ 違反建築の建物と売買/ 共有不動産の売却/ 不当に抹消された登記の回復/ 抵当権付不動産の売買/ 買った土地の使用処分に対する制限/ 不動産の時効取得/ 契約の解除/ 契約解除の方法/ 契約解除の時期/ 契約解除権の時効/ 契約解除と損害賠償/ 解除と第三者の権利/ 手付放棄による解除/ 売り戻しの特約/ 買戻の特約と再売買の予約/ 事情変更による解除と契約条件の変更/ 他人が使用中の不動産の売買/ 借地人が立ち退かない場合/ 他人の使用中の不動産の売買と賃料/ 買った土地に借地権者がいる場合/ 借地上の建物の売買/ 借地権者の借地買取/ 借家人の借家と敷地の買取/ 賃貸借当事者間の売買と賃貸借/ 土地の分譲と営業免許/ 建売住宅の売買/ 土地の一部分の売買/ マンションの分譲/ 建築途上の建物の売買/ 道路予定地の売買/ 仮換地の売買/ 割賦払中の売買/ 担保権付不動産の売買/ 係争中の不動産の売買/

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