不完全な建売住宅

建売住宅を買いましたが、しばらくすると、建物のいたるところで、手抜きされていることが判ってきました。売主に対して、どのような請求をすることができるでしょうか。
建物を買うに当たって、その建物を検分しない人はまずいないでしょうが、ふつう行なわれている程度の検分では、たとえその建物に欠陥があったとしても、容易に見抜けるものではありません。このように、世間なみの注意をしたが発見できなかった欠陥を、民法は、売買の目的物の隠れた瑕疵とよび、高い買物をした買主の保護を因っています。保護の手段は、売主の瑕疵担保責任による損害賠償と契約の解除です。
この責任は、債務不履行の責任と異なり、無過失責任と解されています。債務不履行ですと、債務者は、その不履行について、責に帰すべき事由のなかったことを証明すれば、損害賠償、契約解除の不利益を受けないですむのですが、担保責任の場合、売主は、故意または過失によらないで瑕疵ある物を売ったとしても、責任を免れることはできないのです。

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買主は、瑕疵のために契約の目的を達成できない場合にかぎり契約を解除することができ、その他の場合は損害賠償を請求することになりますが、これらの権利はいずれも、瑕疵を知ったときから一年内に行使すべきものとされています。このほか、代金に見合う程度のものにするため売主に対して修繕を請求できるかが問題となります。もっとも、後述のように、売主に修繕義務がなくても、買主は損害賠償の形で修理費の償還を求めることができますから、あまり実益のある問題ではなく、そのせいか、この点についての直接の判例は見当たりません。しかし学界ではかなり大きな話題になっていますので、この点を検討したうえ、損害賠償、契約解除の説明をしましょう。
修繕は、瑕疵ある物を瑕疵なき特にする手段ですから、この問題は、代金に見合う程度の瑕疵なき物を給付する義務を売主は負うか、という形におきかえることができます。もっとも、この問題は、売買一般について提起されているわけではありません。給付すべき物を種 類、品等、数量などできめる多くの動産売買で、異種または異質の物が給付されても、それは、債務の本旨に従った履行とはいえませんから、完全な履行をさせるため、買主側では、可能なかぎり損害賠償とともに取替えや修理を請求し、応じなければ契約を解除することができることについては、異論をみないのです。問題は、本問のように、当事者が、給付すべき物を具体的、個別的に特定した不動産その他の特定物売買で、その物に隠れた瑕疵があった場合なのです。
従来の支配的な意見によると、特定物売買における売主の義務は、その特定物を給付することにつきるのであり、したがって、給付を受けた買主は、瑕疵があっても、修繕の請求その他債務不履行の責任を追及することはできないのだ、とされていました。また、それだからこそ、瑕疵を知らずに高い買物をした者を保護するために、瑕疵担保責任の制度が必要なのだ、と説かれていました(法定責任説)。これに対し、特定物売買の売主も、特別の事情がないかぎり、代金に見合う程度の特定物を給付する義務を負う、と解すべきではないかという意見が強くなってきています。こう解すれば、売主の修繕義務も認められますし、また、瑕疵担保責任も、債務不履行の責任と異質のものではなく、多少特別の扱いを受けるにとどまる、という結果になります(債務不履行説)。
しかし、両説の差は、みためほど大きくはなさそうです。前の学説によっても、家屋の売主が、瑕疵があったら修繕すると約束をし、また、約束がなくても、そういう取引慣行があれば、売主の修繕義務は認められるからです。本問は、一般の市民が既存の家屋を売ったのではなく、業者の建売往宅なのですから、期間の制限はあるにしても、修繕の慣行または黙示の約束が認められる可能性は商いものと推測されます。
では、売主に修繕義務があるのに履行しない場合、買主側にはどのような権利があるのでしょうか。買主側では、代金の支払を拒むことができます。また、修繕を訴求したり、不履行の結果、損害を受ければ、その賠償を求めることもできますし、契約解除の途もあります。しかし、家屋の瑕疵は、その部位、程度のいかんでは人命にもかかわりかねないので、買主側で修繕することになりましょう。それは同時に売主のためでもあります。このように、義務がないのに他人のために仕事をするのを、民法は事務管理と名づけ、管理者はそのさい負担した費用を一定の限度で本人に請求しうるものとしております。       さらに民法は、法律上の原因がないのに一方が利得し、このため他方が損失を受ける場合を、不当利得とよび、損失者のため、利得の返還を求める途をひらいています。
したがって、修繕をした買主は、これらの制度を利用し、その費用の返還を求めることができるわけです。
瑕疵を知らずに高い買物をするということは、買主にとって、それ自体損害です。この損害を埋める一つの方法は、買い受けた家屋を代金なみにするために必要な修繕費用を賠償させることです。もうひとつの方法は、代金から瑕疵ある家屋としての価格を引いた差額を賠償させることで、これは、実質的には、瑕疵に応じた代金の減額にほかなりません。買主は、そのどちらかを選んで賠償を求めることになりますが、瑕疵の程度がひどく、修繕が不可能であれば、後者によるかまたは契約を解除するほかはないわけです。この場合とのつり合いからいって、修繕賠償の場合にも、差額をこえるような賠償請求は許されないことになりそうです。
下級審の判決中には、この差額が賠償を請求しうる最大限度だと述べたものがありますが、このようにいいさってしまうのはゆきすぎで、瑕疵を知らずに買い受け、その結果発生した損害(信頼利益)も、相当と認められるかぎり賠償の対象となると考えられています。この点に関連し、これも下級審の例ですが、約束どおり瑕疵のない物を給付してくれたらこれだけもうかったはずだと主張し、その賠償を求めたところ、それは信頼利益ではないから許されないとした判決があります。
前述のように修理不能の場合には、契約の目的を達成しえないものとして契約を解除することができます。技術的に可能であっても、過分の費用、日数を要するような場合は、修理不能とされます。解除をすると代金債務を免れ、支払済であれば、その返還を求めうるほか、損害賠償も請求できます。

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