買った土地の一部が他人の敷地の場合

土地付の建物を買いました。契約書の図面に従って土地の周囲に柵をめぐらせたところ、隣地の所有者から、隣地の一部が取り込まれているからその部分を返還するようにいわれました。調査したところ、隣からの申入れは正しく、しかも隣地の一部に建物がかかっていることが判りました。この場合はどうしたらよいでしょうか。
土地の売買に際して買主は、その土地の位置、形状、範囲、境界、利用状況などを調査する必要があり、また実際に現地に行って確認するのが普通ですが、このような調査を十分にしなかったため、約束した土地とは種々の点で違った土地を買ったような結果になった場合、それによる損害はすべて買主自ら負担しなけれ ばならないというのではなく、場合によっては売主の責任となり、その責任の内容も一様ではありません。しかし、本問のように買った土地の一部が売主以外の人の所有であったという話だったのになかったというような場合、厄介な問題になりますから、そのようなことを防ぐためにも調査が必要です。

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土地

本問では、買った土地の周囲に図面に従って柵をめぐらせたところ隣地の所有者から土地の一部の返還を要求されたということですが、これは、所有権に基づく妨害排除請求といわれているものです。所有権の内容の円満な実現が、理由なく現在他人によって妨害されているとき、妨害の原因や 妨害者の故意、過失を問わず、所有権者にはその権利の完全な実現のため妨害排除を請求する権利が認められています。したがって、隣人の土地をとりこんだ柵を取り去り、隣人の土地を返さねばなりません。また同様に、買った建物の一部が隣人の土地にかかっているときには、建物をその部分だけ取り壊さねばならないか、という問題が出てきます。なお、妨害排除に必要な費用は誰が負担するのかという点について、学説、判例に対立がありますが、判例は、原則として妨害者が負担すると考えているようです。
ただ、柵の除去についてはともかくとして、建物の除去については問題があります。今日では所有権も絶対的な力をもっているとはいえず 所有権に基づく妨害排除についても、所有者の利益と妨害行為の悪性の程度、また、妨害排除請求を認めることによって生ずる妨害者の犠牲の程度や社会的、経済的損失、逆にそれを認めないことによって生ずる所有者の不利益の程度などを考慮して、それを認めるべきか否かを決定すべきであろう、と考えられるからです。判例   にも、権原なしに他人の土地に設備された発電事業装置について、その除去は社会的、法律的に不能として妨害排除を否定したものや、妨害排除請求を権利の濫用として認めなかったものがあります。しかし、妨害排除が認められないからといって、所有者は何ら保護されないというのではなく、故意または過失により不法に侵害している者に対しては不法行為の規定により、法律上の正当な理由なしに他人に損失を及ぼしている者に対しては不当利得の規定により保護されることとなります。また、隣人さえ承知すれば、隣人の所有に属する部分だけ借りる約束をすることも考えられます。本問では隣人が建物の除去まで要求しているのか不明ですし、また そうだとしても、土地、建物の売主である前妨害者と隣人との関係も不明ですが、買ってからはじめて建物の除去を要求したとすれば、隣人の要求は認められないといえましょう。
民法五六三条によりますと、権利の一部が他人に属していて、売主がこれを買主に移転することができないときは、売主の過失の有無を問わず、買主はその不足分に相当するだけの代金の減額を請求することができます。また、権利の一部が他人に属していることを知らなかった善意の買主は、この一部を除いて残った部分だけならば買わなかったであろうという事情があるときは、契約全部を解除することができます。悪意の買主については、権利の一部が移転できないことを予期できたであろうと思われるから、解除は許されません。なお、この残存した部分だけならば買主が買わなかったであろうというのは、解除する時の買主の意思を標準とするのでなく、契約当時の事情により契約の性質、目的から客観的に認められればよく、売主に対してこのことが表示されている必要はないと考えられています。さらに、善意の買主は、代金減額または契約解除とともに損害賠償の請求ができることとなっています。したがって、本問の場合は、この要件に応じて代金減額、契約解除とともに損害賠償の請求ができますが、柵、建物の一部の除去により生じた損害とか、建物は除去しなくてもすんだが不当利得の返還によって受けた損害とか、建物の敷地その他に必要なため隣人の土地を地代を払って貸してもらうようになったという場合の損害も、売主に賠償請求できるといえましょう。
しかし、この代金減額請求、解除、損害賠償については、民法五六四条によりますと、買主が善意か悪意かによって同じではありませんが、一年という短期の責任追及 の期間が定められています。この期間の意味についても学説判例の考え方は違いますが、注意する必要があります。

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