買った土地の坪数の不足

土地を買いましたが、登記簿どおりの坪数があるものと思い、それを基礎に代金を計算して支払いましたが、その後測量したところ、実測坪数が不足していることが判明しました。この場合、売主に対してどのようなことを要求することができるでしょうか。また、実理は登記簿のとおりでも、隣地の所有者がこちらの土地の一部を取り込んで垣根を作っていることが判明した場合はどうなるのでしょうか。
土地の売買契約書で、ひとしく何坪、あるいは平方メートルということばが使われていても、そこにこめられた意味は必ずしも同じではありません。しかも、意味の差に応じ権利関係も違ってきますから、これを予め整理しておく必要があります。
土地の売買に当たっては、何よりもまず、売買の対象となる土地を、他の土地から区別しなければなりません。この目的を達成するため、一般に、所在地、地番、地目、それに坪数が用いられているのです。つまり、何坪ということばは、所在地、地番、地目などと連合し、売買の目的たる土地を指示、特定するための補助手段にほかならないわけです。しかも、実際の売買では、このような手段としてのみ坪数が表示され、目的地が有すべき地積を指示する趣旨を含まないことが少なくありません。そのような場合には、目的地の区画、境界は問題になっても、実測面積とのくい違いを理由にクレームをつけることはできません。これに対して、本来の語義に従い、目的地が表示どおりの地積を有するという趣旨で、何坪ということばが用いられ、代金も、その地積を基準に定められることも、むろんあります。民法は、このような売買を数量を指示した売買とよび、目的物が指示された数量に不足する場合に備え、売主の責任を規定しています。
このように、表示された坪数が、目的地を指示する補助手段にとどまるか、目的地の面積をも指示するものとされるかによって、かなり重要な結果の差異が導かれます。

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土地

売買の目的地を特定するにあたり、ふつうは、登記簿に書かれている所在地、地番、地目、坪数がそのまま用いられていますが、それだけでは、数量を指示した売買にはならないとされています。登記簿記載の坪数が、実測面積を指示するものでないことは、ほとんど常識になっているからです。 これに対し、不動産会社が宅地を分譲するにあたっては、各区画ごとの面積を実測し、それを登記面でも契約面でも表示し、坪当りの単価を標準にして代金をきめるのが通例のようですが、このような場合は、数量を指示した売買の典型といえます。また、そこまでゆかなくても、坪当りの単価を登記面の坪数にかけあわせて代金がきめられたような場合は、数量を指示した売買とされるのがふつうです。もっとも、当事者が、目的地を検分したうえ全体として評価していて、坪数による計算は一応の標準にすぎないと認められるような場合は、数量を指示して売買したことになりません。本問では、こうした特殊事情はうかがえませんので、数量 を指示して売買したことになります。では、目的地の面積が、指示された数量に不足する場合、売主はどのような責任を負うことになるでしょうか。
売主の責任を追及できるのは、契約当時、数量不足を知らなかった買主に限ります。その手段的権利として、次の三つが詰められています。
(1)不足部分の割合に応じて代金の減額を請求することかできます。この権利の実質は、契約の一部解除であり、したがって、その旨の意思表示がされると、買主は、不足部分相当の代金債務を免れますから、すでに全額支払済であれば、その部分の返還を求めることになります。
(2)目的地の実際の面積がわかっていたら買わなかったであろうという事情があれば、契約の全部を解除することができます。
(3)代金減額を請求する場合でも、契約を解除する場合でも、さらに損害賠償を請求することができます。
なお、これらの権利は、数量不足の事実を知ったときから一年内に行使しなければならないとされていますが、その行使方法については、裁判上でも裁判外でもよいとする判例があります。もっとも、この判例については強い批判があり、将来変更の可能性がないわけではありませんから、一年内に訴えるにこしたことはありません。
本問の前段に対する答えは以上につきますが、その後段は、数量不足ではなく、第三者が権利なくして一部を占拠している土地を買い受けた場合、買主の売主と占拠者に対する権利関係はどうなるか、という問題です。
所有権が侵害されれば、所有者は、その侵害の除去を請求することができます。本問のように、垣根を作って一部をとり込むという形で侵害していれば、垣根の収去、占拠部分の引渡を請求することができます。さらに所有者は、引渡がすむまで、故意または過失により不法に侵害している者に対しては不法行為の規定により、法律上正当な理由なしに損失を及ぼしている者に対しては不当利得の規定により、少なくとも 利用料相当額の損害賠償なり利得の返還なりを請求することができます。しかも、これらの権利は、所有権取得の登記がなくても行使できます。では、このような土地を買い受けた者は、いつ所有権を取得することになるのでしょうか。
一次的には、売買当事者間の契約できまりますが、それがない場合は問題で、その解決策については種々の意見があります。しかし、本問のように代金の支払がすんでいれば、目的地を占有利用し収益をあげる権利は、たとえ引渡がすまなくても支払のときに買主に移転しますから、買主が占拠者に対し侵害の除去や利用料相当額の支払を求めうるとすることに、異論はありません。
他方、売主は、買主に対し、代金支払と引換えに目的地を引き渡すべき義務を負うのが常ですから、すでに代金の支払を受けている以上、自らの責に帰すべき事由のないことを証明しないかぎり、 たとえ占拠部分だけにせよ引渡義務不履行の責任を免れず、したがって買主は、売主に対しても、代金支払以降引渡ずみまでの利用料相当額の賠償を求めうることになりますが、この売主の責任と占拠者の責任とは、一種の連帯関係に立ち、一方から支払を受ければ、他方の責任を追及することはできなくなります。
土地の売買代金が登記簿の坪数計算できめられた場合は、一般に、数量を指示した売買となり、目的地が指示された面積に足りなければ、買主は代金の減額を請求することができました。では逆に、目的地が指示された面積より多い場合、売主は増額請求ができるかというと、この点については明文もありませんし、判例も否定的です。つまり、数量を指示するというのは、目的地が有すべき最低限の面積を指示、保証する趣旨と解されているわけです。日本では、実際の面積が登記簿上のそれを上回る場合が多く、このため縄延びという言葉すらあるくらいで、坪当りの価格もそれを考慮してきめるのを常としており、こうした取引の大勢がこの解釈の重要な支えになっています。したがって、反対の特約がないかぎり、増額請求があっても、それに応じなくてもすむわけです。もっとも、土地の形状、面積からして、代金があまりに低すぎるような場合は、売主の錯誤が問題になり、契約が無効となる余地はあります。

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