土地の面積

 山の斜面を切りひらいてヒナ壇状に売り出している分譲地では一区画○○平方米(○○坪、1坪=3.31m2)と値段の表示板が示されています。
 ちょっと見ると、表示面積の割には狭いように思います。たしかに建物の建っていない平地は小さく見えるし、逆に建物が建ち出すと大きく見え出します。目の錯覚と欲がからんでくるのてしょう。買う前は値段がはるから小さく評価したいし、買ってしまえば少しでも大きく見せたい心理が働くものです。

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 素人の人は、造成された上面の平地だけを評価して「表示面積よりかなり小さい」と文句をいいます。そうではなくて、土地面積は擁壁を積み上げた一番下の部分から測り、のり面(傾斜した部分)を含めて計算します。
 ときとして、新聞の折込広告に「この敷地には道路分の代金は一切含んでおりません」と誇大記述する不動産屋がいます。宅地には道路(私道)を設けなければならない以上、開発業者は道路を建築基準法に決められた基準に従って整備しなければ、住宅を建てることはできません。土一升金一升の土地を「道路分だからサービスする」という業者が、どこの世界にいるでしょうか。
 なるほど、分譲の土地面積には道路分は入っていなくても、道路代は、すべて分譲土地代に上乗せして土地の値段をはじき出しています。いっぽう、分譲土地の接する道路敷地を当敷地に含めて「敷地〇〇m2、ただし道路分を含む」として土地価格を表示している所もあります。
 まだこれは良心的ですが、私道面積を表示していないと、思わぬ落し穴にはまることがあります。結果は同じで、要するに道路代こみの土地代だということです。
 書き方によっては、道路分がサービスされているかのような表現にとれるものは、業者側からみれば、買い手の誤認を期待しているものです。チラシ広告や宣伝文は、立場をかえて読まれることをすすめます。宣伝とは「百のことを千にする」と思えばよい。とにかく、新しく造成した宅地は、私通分の面接を買い主が負担することになります。宅地建物取引業法では,物件の取引きに当り業者は私道負担の有無を「重要事項説明書」のなかで、詳細に示さなければなりません。しかし、悪質業者のなかには,私道のあることをはっきり表示しなかったり、面積をいい加減な数値で示し、私道負担面積をごまかすものがいるから要注意です。
 さて、土地を買うときは、概略でいいから必ず実測してみましょう。傾斜地や不整形の土地の場合は、専門の土地家屋調査士、測量士に依頼するのがよい。モチはモチ屋にまかした方が、ことはスムーズに運びます。
 山林などの傾斜地を買うときは、要注意です。売る方は傾斜地で売ろうとします。しかし、買う方は住宅地として買うのだから、水平投影面積で計算します。それだけ傾斜地の面積よりも広さは縮まってきます。「敷地面積は水平投影面積で計算する」ということは住宅は平地に建てるのが原則である。ということを示しています。
 古い土地を買う場合は、土地登記簿の記載面積と実測面積とが異なる例があります繩のびというシロモノです。このときは土地台帳の面積にするのか、実測面積にするのかを確認しておきたい。
 新しい造成地は実測面積(擁壁ののり面も含む)で取引きをしています。
 ところで、建築基準法が都市計画区域内の敷地に適用されるとき、幅員4m未満の道路は,道路中心線より水平距離2mを両側にふり分けた線が道路境界線とみなされるから、敷地の一部は道路として供出しなければなりません。
 さらに、道路と道路とが交差するかど敷地は、一辺2mの二等辺三角形によるすみ切りをして、道路として供出します。人・車のはち合せを防ぐためです。このすみ切り部分は、敷地面積には入れますが、建物や塀は一切建てることができません。

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