道路位置指定を受ける前に分譲業者が倒産したとき

分譲地を買いましたが、道路部分は分譲会社が造成して道路位置指定を受けることになっていました。ところが、造成途中で分譲会社が倒産してしまい、道路がないからというので建物が建てられません。どうしたらよいでしょうか。
建築基準法によると、建物を建てるためには、その敷地が原則として幅員四m以上の道路に二m以上接していることが必要です。建築基準法上の道路にはいくつかのものが含まれていますが、本問のような場合に問題になるのは、自分の土地または借地を提供して築造する幅員四m以上の私道で、特定行政庁(市町村長あるいは都道府県知事)から道路位置指定を受けた私道があるかどうかです。分譲地を購入したが、まだ位置指定を受けた道路がないとのことですから、建物を建てることはできないわけです。
購入した分譲地に建物を建てるためには、建築基準法が定める要件に合う道路が築造されることが必要です。そのための一つの方法は、買った分譲地の一部を提供しあったり、あるいは新たに道路を築造すべき土地を購入し、私道を築造して、特定行政庁から道路位置指定を受けることです。
もう一つの方法は、道路部分は分譲会社が造成して道路位置指定を受けてから分譲地の人がみんなで買うことになっていたというのですから、道路の購入について分譲会社と分譲地の購入者との間に契約があったと判断できます。ですから、この契約にもとづいて実現可能なものを要求していくことです。しかし、分譲会社は倒産してしまったというのですから、通常の債務の履行を求めるようにはいきません。

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土地

破産法によれば、双務契約の場合、破産者およびその相手方が破産宣告の当時まだ共にその履行を完了せざるときは破産管財人はその選択に従い契約の解除を為し、または破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができ、また、相手方は破産管財人に対し相当の期間を定めその期間内に契約の解除をなすかまたは債務の履行を請求するかを確答すべき旨を催告することができるが、その期間内に確答をなさざるときは契約の解除をなしたるものとみなすと定められています。この規定にもとづいて、破産管財人に対して契約を解除しないで、建築基準法上の道路を契約どおり築造するよう交渉することができます。この場合、破産管財人に契約の履行をするかそれとも契約を解除するかの選択権がありますから、必ずしも道路の築造が実現可能だというわけにはいきませんが、この際契約を解除するとしても、一部解除にとどめるよう交渉するのも検討されていいのではないかと思います。本問の揚合、道路部分の造成途中で倒産したというのですから、道路部分の土地は造成会社が取得していることも考えられます。その場合は、造成を完了し道路位置指定を受けることは無理だとしても、道路部分の土地の所有権移転を受け、分譲地購入者で道路を築造し、道路位置指定を受けられるようにすることです。
前述のいずれの方法も実現できないときは、契約は全部解除になりますが、分譲地の購入者は、破産債権者として損害賠償の請求をすることで満足するほかありません。また、契約解除の場合、すでに購入した分譲地の売買契約と道路部分の売買契約とを一体としてとらえて解除することも考えられないではありませんが、分譲会社は倒産していますから、支払った分譲地の代金を返還させる見込みは少ないのでかえって不利益になるでしょう。

土地
昔から境界が不明/ 境界の目印/ 境界標が無くなり隣が侵入してきた/ 河川との境界/ 登記所の地図は必ずしも現実の境界とは一致しない/ 買った土地の境界が違っていて家が建てられない/ 同じ買主から買ったのに隣りが登記面積より広い/ 分譲地の私道負担が多すぎて家が建たない/ 越境している隣家をそのままにしておくと時効で隣人の所有になる/ 隣りが境界線をこえて増築している/ 隣りのエアコン室外機が越境している/ 隣りの庭木が越境しているとき/ 借地の境界がはっきりしないとき/ 隣りとの塀は共同の費用でつくることができる/ 塀について隣人と意見があわないとき/ 共同の塀の修繕費用は平等に負担する/ 高い塀のために日当りが悪くなった/ 塀が壊れて通行人がケガをしたとき/ 土留めの石垣費用は崖の斜面の所有者が負担する/ 道路位置指定を受けるには/ 道路位置指定を受ける前に分譲業者が倒産したとき/ 道路にはり出して建物を建てているとき/ 私道確保の方法/ 通行地役権の時効取得/ 袋地の通行権を妨害されたとき/ 土地の一部を買って袋地となったとき/ 建築基準法に適合する道路分だけの袋地通行権/ 地主が借地人の私道を借地人の一人に貸してしまった/ 地主が借地人のために私道を売ってしまった/ 分譲によって袋地となった者の通行権/ 私道負担付の土地の譲受人の通行権/ 私道を勝手に閉鎖することはできない/ 私道への駐車は許されない/ 借地人のための私道への車の通行禁止/ 道路位置指定のある私道は権利者だけの同意だけでは廃止できない/ 整然とした道路を造るには/

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