抵当権の土地に対する拘束力

抵当権は元来、抵当目的物の担保価値を把握する権利であって、目的物の使用収益に干渉せず、目的物の処分もその所有者の手に委ねられるものです。したがって、土地に抵当権を設定しても、抵当権者は期日に債権の満足を得られない場合に、その土地を換備処分してそれから優先弁済をうける権利を保有するだけで、抵当権設定者はその土地の用益関係につき、なんらの影響をうけないのが建前です。抵当権設定後に新たな用益関係を創設することも妨げません。それ故に、抵当権を設定した土地の所有者が、その経済的用方に従った用益をすることや、第三者に用益させて収益をあげることはいっこうにかまわず、土地の付加物や従物の分離搬出も土地の正当な利用の範囲内と認められるかぎり、抵当権の侵害とはなりません。また、第三者に用益させる法律関係が不適法な場合でも抵当権者のかかわり知るところではなく、その侵害とはなりません。しかし、抵当権が実行され土地が競売されるときは、競落人は抵当権設定当時における状態で土地の所有権を取得することになるので、抵当権設定以前より存する用益関係は抵当権に対抗する要件を備えるかぎり競落人に対抗できますが、設定以後に創設された用益関係は原則として覆滅し、競落人に対抗できなくなります。さらに、抵当権の実行に着手するにいたると、抵当権は目的物(土地)に対する拘束力を一段と強化し、所有者の収益権を奪い、第三取得者の滌除権を制限するなどの効果が生じて、その目的物(土地)にまつわる用益権と抵当権との確執が生じることになります。したがって、土地に抵当権を設定した場合の土地所有者の用益関係は、抵当権設定以前からのものか、設定後のものかによって内容が異なり、また、抵当権実行の着手があった場合には大きな制約をうけることになるので、場合を分けて考察する必要があり、特に後二者の場合の用益関係の制限が大きいことが予想されます。抵当権を設定した土地の用益関係については、この点に留意して検討しなければなりません。

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土地

抵当目的物たる土地の所有者がみずから用益するときは、これを継続してかまいませんが、抵当権が実行されてその土地が競落人に帰属したときは、その用益は競落人に対抗できなくなります。ただし、抵当地上の建物は法定地上権によって継続することができます。次に土地を他人に用益させているときはそれを継続して収益をあげることができますが、その土地が抵当権の実行によって、競落人に帰属したときは収益権を失います。ただし、この場合に第三者の用益関係が抵当権に対抗できる要件を備えておればその土地の用益権者は競落人にも対抗でき、用益を継続することができます。この場合の収益は競落人に帰属することになります。競落人はこれら第三者の既得用益権を奪えないだけです。
抵当権が設定された後でも、土地の所有者がみずから新たな用益を始めることはいっこうにさしつかえありません。しかし、その用益は抵当権実行後の競落人には対抗でぎず、所有地上の新築建物につき法定地上権の利益をうけることもありません。したがって、抵当権設定後その所有地上に新築した建物については、抵当権が実行され、その土地の所有権が競落人に帰したときは、その新築建物の敷地利用権は競落人に対抗できず結果的に不法占拠ということになります。
次に、たとえ抵当権設定後でも、当該抵当目的の土地を所有者が第三者に用益させることができますが、この場合の第三者の用益権は、対抗要件を備えていても競落人には対抗できません。したがって、この場合の利用者ははなはだしく不安な地位におかれるわけであり、賢明な第三者はこのような土地を利用することをさしひかえることになります。そうだとすると、抵当権設定後の土地は、借り手はあまりいないであろうし、その利用は事実上阻害されることになります。ただ、この点に関して、民法は、短期賃貸借を保護して競落人にも対抗できるものとしていることに留意する必要があります。これは、賃貸借による不動産の利用は一般的有用な方法であり、それにもとづく住居および生活の安定はたやすくおびやかされるべきでないという配慮から、これが抵当権を害さないかぎり、たとえ抵当権設定後に登記またはその他の対抗力を備えたものであっても、その存在を確保しようとしたのです。この抵当権設定後の賃貸借につき対抗力を認められるのは、六〇二条の期間をこえないいわゆる短期賃貸借であり、しかも賃貸借の登記あることが必要です。土地の賃貸借のうち建物所有目的の借地は、期間が長期に法定され、あるいは最短期が保障されているので短期賃貸借ということはほとんどありえず、考えられるのは臨時的一時使用の借地の場合です。なお、短期賃貸借の登記要件については、六○五条の登記ならかまいませんが、建物保護法による建物登記によるものでもよいかが問題になります。判例はこれを否定しますが学説はこれを肯定しています。
抵当目的の土地を、所有者が第三者に譲渡することもできますが、その譲受人は競落人に対抗できないため、事実上は必ずしも自由とはいえません。ただ、この場合につき、民法は第三取得者の代価弁済および滌除の制度を設けて、抵当不動産(土地)の取引につき若干の救済手段を考慮しています。つまり代価弁済の制度は、抵当目的の土地を買い受けた第三者が、その代価を、抵当権者の請求に応じてそれに支払えば、抵当権はその第三者のために消滅するというものであり、滌除は、抵当目的の土地を買い取った第三者は、相当な金額を抵当権者に提供して抵当権の消滅を請求するもので、もし抵当権者がこれを否定するには、申出額の一割増以上の高額で競落する者がないときは、みずからその額で競落する義務を負う制度です。
抵当権の実行に着手すると、抵当権の効力は果実にまで及び、その収取権を失うことになるばかりでなく、第三取得者に抵当権実行の通知がなされると、その滌除権は一ヶ月以内に行使しなければならなくなって、抵当目的物(土地)の取引を容易にしようとした制度の趣旨は没却され、その意図は水泡に帰することになります。しかも、判例は、競売が開始されることによって目的物の差押の効力を生ずることを明らかにして、実行を開始した抵当権の効力を強大にしています。したがって、抵当目的不動産から分離された付加物や崩壊物についても、その効方が及ぶことになって、抵当権の強化策としてはよいが、その反面で土地の用益関係は、窒息する結果となります。
前述のように、民法はで、抵当権と抵当目的物の用益権との関係につき、主として法定地上権の制度、短期賃貸件の保護、滌除の制度をふまえて、相当な考慮を払っていることになります。しかし、これらの制度は十分にその役割を果たしているとはいえず、判例や学説の努力にもかかわらず、抵当権の拘束力に届しているのが実情です。これら個々の抵当目的物の用益権保護の制度の間題だけでなく、根本的な問題として、抵当目的不動産をみずから用益する者(土地所有者)の用益権が、競売によって全く覆滅してしまう点に、批判、検討の必要があるように思われます。

土地
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