土地を目的とする担保

土地を担保にして金融を得る制度として民法上定められているのは、不動産質権と抵当権です。このうち不動産質は土地を担保の目的物とするものですがその設定にあたっては土地の占有を質権者に移転しなければならず、その使用収益権も設定者を離れ質権者が有することになるので、その生産金融的経済機能は低く実際的有用性は少なく、土地を担保にする物的担保権として実用性を有するのは、民法上は抵当権につきるといえます。このほか、民法には不動産先取特権ある特定の土地について生じた債権を担保するためにその土地を留置するという不動産の留置権も考えられますが、これらはいわゆる法定担保物権で、融資する側と受ける側の当事者が自由に設定できるものではなく、いわゆる金融担保としての機能およびその重要性は少ないといえます。ただ、特別法によって土地に関する特別の不動産先取特権が認められている事例に注意すべきですが、これも優先弁済権の対象は土地直接のものではありません。土地を目的とする担保権として意味をもつ民法上の制度は抵当権だけだといえます。

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土地

土地を目的とする抵当権について、その内容を補充し発展させている特別法として、土地が関連し内含されている特別抵当制度として、立木低当、財団低当が考えられるほか、とりたてていうほどのものは存しません。これに対し、民法上の制限物権設定方式による物的担保にあきたらず、実際金融界で盛んに行なわれている権利移転方式の物的担保手段が、判例、学説による法律構成が確立しつつあって、そのうち仮登記担保と称されるものが土地を目的とする担保として重要な意味をもちつつあります。
土地に生育している樹木は、法理上は土地の定着物として、土地と一体として扱われますが、立木法によって登記した樹木の集団は、土地とは独立の不動産たる地位が与えられ、土地と切り離して譲渡し抵当の目的となしうることが認められています。山林取引慣行を考慮しての立法であり、立木抵当はかなり利用されているようです。これは、民法上の抵当権ときわだった相異があるわけではないのですが、若干の特則がみられます。つまり、まず土地と立木とが同一の所有者に属する場合に、土地または立木のみが抵当の目的となるときは、法定地上権の関係が認められるほか、土地の地上権者または賃借権者が立木を有する場合に、法定借地権が認められること、地上権または賃借地権のある土地上に立木抵当が設定されている場合には、低当権者の承諸なしに借地人が権利を放棄したり合意解除したりすることは許されないこと、また立木抵当においては、当事者の協定により設定者において伐採、採取することができるが、この協定によらない樹木の伐採は、抵当権の侵害となり、立木法はその伐採樹木の上にまで立木抵当権が及ぶことを明らかにしています。さらに立木の所有者が伐採樹木の運搬のため土地または流水の使用権を有するときは、立木抵当の実行の結果、競落人となった者にこの権利承継が認められることなどです。
民法の一物一権主義の建前だと個々の不動産や動産に個別に担保権を設定するほかありませんが、特別法によって土地、建物、機械類など企業施設を一団として把握し、財団を構成してそれに抵当権の設定が認められる場合があります。いわゆる財団抵当であり、大量の企業資金獲得の必要に応じる制度として盛んに利用されています。これを認める特別法には各種のものがあり、それぞれニュアンスがあって一様ではありませんが、工場抵当法などによる財団抵当は、工場その他の施設が主な目的となるので、工場の敷地、土地が抵当目的物の組成の中心ということになるために、土地を担保目的とする特殊な抵当権として位置づきます。なお、工場抵当法は、財団を組成しないで工場の施設たる土地、建物に抵当権を設定した場合に、その抵当権の効力は通常の付加物だけでなく、当該工場の用に供する物の上にも及ぶとしている点は注意が必要です。ただ、この場合、これをもって第三者に対抗するためには備付物の目録を登記しなければならないことになっていますが、その記載方法は具体的でなければならず、施設内にある機械器具一切という表示では対抗力がないとされています。

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土地所有権の変動/ 登記名義人と所有者の不一致/ 第三者が占有している土地の明渡/ 地下埋蔵物の所有権/ 分譲宅地の守るべき法律上の義務/ 袋地所有者の通行権/ 土地取引の安全と公示制度/ 土地登記簿/ 土地登記簿の記載の信頼性/ 土地所有権の仮登記と本登記/ 土地の買主と相続人の関係/ 地上権と借地権の関係/ 空中と地下の地上権/ 地役権の意義/ 無償で貸した土地の取戻し/ 借地上の建物の保護/ 借地権価格と底値価格/ 土地を目的とする担保/ 土地の権利移転型担保/ 土地売買契約における買戻特約/ 譲渡担保と売渡担保/ 土地・建物の一方の抵当権の実行/ 抵当権の土地に対する拘束力/

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