空中と地下の地上権

近年の都市人口の過密化が地価の驚異的な高騰をもたらし、その高価な土地を効率的に利用するための高層建築技術も開発され、高架、地下の交通その他の施設が建設されるようになると、従来の法技術だけでは充分に対応できず、土地を立体的に階層区分して利用することに適切な法制度が必要となりました。
土地の上下の一定層を利用するための賃貸借契約を締結することは、法定されている物権の場合と違って元来自由にできることですが、建物所有を目的とする場合を除いて、対抗要件を具備することが難しいということと存続期間の制限に欠点があります。そこで普通の地上権を設定すると、これは土地の上下に及ぶ権利であるため、地上権者にとって入り用のない層を所有者が利用することもできず、また、不要な層の分まで地上権の対価を支払わねばならない点は不経済です。民法二六九条ノ二によって新種の地上権が創設される以前においても、地下鉄などのために、一定の地層だけを対象とする地上権が実際には設定されていました。ところが、昭和三五年の不動産登記法改正によって、地上権の範囲を登記する方法が削除されたので、実務上の取扱いとしては、地上権設定の目的の欄に、東京湾平均潮位下何メートル以下に地下鉄を敷設と記載する便宜的な方法をとっていました。新種の地上権の規定は、それらの問題をはっきりさせ、物権法定主義の潜脱的な取扱いをなくすようにしたものです。地役権を用いることも一応は考えられますが、他人の土地の空中に電線を敷設するとか、地中に排水管を埋める程度のことなら、承役地にとってそれほど負担にならないからいいのですが、相隣地間の利用調整の範囲をこえて、他人の土地に地下鉄やモノレールなどのような永久的な重要施設を建設する目的に用いることは、道当ではありません。そのようなことから、昭和四一年の借地決等の一部を改正する法律によって新規定が設けられ、空中や地下に半永久的な変更をもたらすような施設にも対応できることになりました。

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土地

建物区分所有のために新種の地上権を用いうるかについて賛否両論あり、新種の地上権というものは、あくまでも土地の一定の層または空間を排他的に利用する権利だとして、それぞれの区分された階層に独立して建築。改築ができるものに限定するならば、建物の支柱その他の基本部分、廊下や階段などの共用施設を共有するものとする建物区分所有に関する法律とは結合できないことになります。しかし、各階層に排他的な支配権をもっている地上権者たちの合意によって、建物区分所有に関する法律にもとづく関係において建築することを、禁止せねばならないような強行法規性を新種地上権の規定に認める必要もなく、建物区分所有関係によるほうが、各階層の建築物の工事や維持運営を個別的にやるより、はるかに合理的であるために、両制度を結合した運用を認めるべきです。公示制度において第三者に不測の損害を生じるおそれもないなら、物権法定主義を貫徹する実益がありません。
空中権とか地下権、または地中権などとよばずに、空中の地上権、地下の地上権とよんでいるのは、それらが地上権の一種であることを表現するためです。それらをまとめる名称として制限地上権とか部分地上権という用語も考えられますが、前者は地上権の用益権をさらに制限するかのような誤解を招き、後者のほうも一筆の土地の一部分に限定される地上権という意味にとられかねません。そのような難点もなく、しかもこの新種の地上権の対象層が、空中または地下の一方にかぎらず、両方にまたがる場合にも適するのが、区分地上権という呼称です。なお、普通地上権として土地の上下に権利の及んでいたものが、後に空中と地下に区分所有権が設定されて、その支配する層が浸食された場合は、事実上区分所有権になってしまうことになりますが、それでも区分地上権とはよびません。
区分地上権は、工作物を所有する為めのみに土地の使用目的が限定され、竹木を所有するために設定することはできません。区分地上権が活用される工作物としては、建物、地下のトンネルや駐車場、空中廊下、モノレール、高架道路、送電線などがあります。これらのなかで特に、地下に建設される施設は、土地との関係についての民法の原則になじまない性質があります。つまり地下の工作物は、それが通常なら土地とは別個の不動産となるはずの建物であっても、土地の従前の構成部分と入れ替えられ、地上の工作物のように容易に収去できるものでなく、それらの多くが土地に永久的な変更を加えることになるからです。
区分地上権の対象とする範囲は、土地の上下のうち区分された層であり、沿岸の平均潮位や当該土地の特定地点を基準点として、その水平面から上または、下の何メートルから何メートルの間といった形式で表示されます。区分地上権の対象は水平面による層にかぎられるかどうかについて説が分かれていますが、曲面や傾斜平面などによる区分は、登記表示の技術的困難さに問題があるだけであって、物権といえど法定主義に反しないかぎり、意思表示のみに因りて成立するものであり、その工作物が建物保護法一条による対抗要件を具備しうるものなら、水平面によらない区分地上権でも、対抗力を取得できることになります。将来同一地に幾重にも入り込んだ区分地上権が設定されるようになると、地表への通路や支柱のため縦横に曲った区分をする必要性が増大するはずです。一筆の土地の一部に区分地上権を設定することは、空中廊下や地下道あるいは地下鉄などを建設する場合にも有用であるため、せめて普通地上権なみに、分筆すれば登記できるものとして認める必要があります。

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