土地の買主と相続人の関係

土地を買い受けたAが移転登記する前に売主Bが死亡し、相続人Cが相続による登記を先にしてしまった場合。
土地を買い受けてその所有権を取得した者は、その土地について所有権移転登記を備えなければ、所有権の取得を第三者に対抗することができません。本間では、Aが登記を備える前にCが登記をしてしまったのですが、相続人Cは売主Bの包括承継人であって第三者にあたらないために、Aは登記を備えていなくてもCに対して、自己が所有者であることを主張できます。しかし、Cがこの土地を第三者Dに売却して、Dに登記を移してしまうと、もはやAはDに対して所有権の取得を対抗でぎなくなってしまいます。それ故、Aは、早急にCから登記名義を取り戻しておかなければなりません。問題は、この場合、どのような手続によって登記を移させるかにあります。

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土地

土地について売買による所有権の移転があった場合には、売買を登記原因とする所有権移転登記を申請すべきですが、この登記申請は登記権利者と登記義務者との共同申請でなければならないものとされています。そこで、登記すべき義務を負っている者が任意に登記申請に協力しない場合には、登記権利者はその者に対して、登記申請に協力すぺきことを要求する権利を有していなければならないことになります。この権利を登記請求権といいます。本間のようにAとBとが売買契約を締結した場合には、売買契約の効果として、買主Aは売主Bに対して登記申請に協力すべく請求する権利を取得し、売主Bは貿主Aに対して登記申請に協力すべき義務を負います。ところで、本間では、Bの死亡により相続が開始したのですが、相続が開始した場合には、その時から、相続人Cは、被相続人Bの財産に属した一切の権利義務を承継するものとされています。ここでいう一切の権利義務とは、被相続人の一身に専属したものを除くすべての権利義務のことであり、登記協力義務がこれに含まれることは全く疑いのないところです。したがって、本間では、Aは売主Bの相続人であるCに対して、本件土地について、売買契約を登記原因とする所有権移転登記を申請するのに協力するよう請求することができることになります。この場合、AはCに対してどのような形の登記をするように請求すぺきかについては、なお問題が存することになります。
日本では登記に公信力が与えられていないとされているので、登記を手がかりにして物権変動の過程を調査して登記簿上の所有者が真実の所有者であることを確かめなければなりません。そのため、登記簿には実際の物権変動の過程がありのままに反映されている必要があります。そうだとするならば、本間では、BからAに売買によって所有権が移転したのであって、BからCに相続された後にCからAに所有権が移転したわけではないのだから、BからCへの相続登記を抹消したうえでBからAへの売買を登記原因とする所有権移転登記をすべぎであると解するのが本来のあり方であるということになります。ところが、判例、学説、実務ともに、現になされた登記がこのような建前に反していても、現在の実体的権利関係に合致しているならば、待別の事情がないかぎり登記の抹消登記請求を許さないとして、暇疵ある申請にもとづく登記中間省略登記流用登記などの効力を承認しています。さらに、このような考え方を発展させて、実体と合致しない登記を訂正する際に、更正登記や抹消登記によるのでなく真正なる登記名義の回復を登記原因とする移転登記を請求することも、判例や実務によって認められています。このような考え方を推していけば、本間の場合にもわざわざCの相続登記を抹消しなくとも、CからAへの移転登記をすればよいと解することになります。判例では、CからAへの移転登記の請求を認めており学説でもこの場合には判例の結論に賛成するのが一般です。被相続人と相続人が法的には同一人格とみられること、実際に登記義務を履行するのは相続人であることなどから、これを肯認してもよいと思われます。しかし、この場合の登記原因は真正なる登記名義の回復とせざるをえず、AB間での売買契約の存在は登記簿上には表示されないことになります。このいずれの方法を選択するかは当事者の自由です。
同様の事案でCがいまだ相続登記をしていない場合には、本来の原則にかえって、AはCに対してBからAへの所有権移転登記の申請に協力せよと請求することになります。もっとも、AとCとの話合いであえて相続登記をした後にCからAに移転登記をしたような場合に、この登記を無効とすべきではないことは明らかです。同様の事案で目的不動産が未登記建物である場合には、B名義で保存登記をしたうえでBからAに移転登記するというのが原則で、Cが任意にこれに応じない場合にはAからCに対して保存登記をしたうえで移転登記せよと請求することができます。このほか、Aが直接自己名義で保存登記するとの便法も可能な場合があります。
同様の事案でその相続が共同相続であるような場合には、共同相続人全員が登記義務者となって買主に所有権移転登記すべきですが、共同相続人の一人であるCが単独で相続登記しているような場合には、たとえそれが他の相続人に無断で行なわれた登記であったとしても、AとCとの共同申請による登記をすることができると解されます。

土地
土地所有権の変動/ 登記名義人と所有者の不一致/ 第三者が占有している土地の明渡/ 地下埋蔵物の所有権/ 分譲宅地の守るべき法律上の義務/ 袋地所有者の通行権/ 土地取引の安全と公示制度/ 土地登記簿/ 土地登記簿の記載の信頼性/ 土地所有権の仮登記と本登記/ 土地の買主と相続人の関係/ 地上権と借地権の関係/ 空中と地下の地上権/ 地役権の意義/ 無償で貸した土地の取戻し/ 借地上の建物の保護/ 借地権価格と底値価格/ 土地を目的とする担保/ 土地の権利移転型担保/ 土地売買契約における買戻特約/ 譲渡担保と売渡担保/ 土地・建物の一方の抵当権の実行/ 抵当権の土地に対する拘束力/

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