登記名義人と所有者の不一致

日本では、登記に公信力が与えられていないために、登記簿上の所有者を真の所有者であると信じて取引しても、その信頼は、必ずしも保護されません。そこで不動産取引にあたっては、登記簿を調査するだけでは十分でなく、登記名義人が真の所有者であるかという実体的権利関係をも調査しなければなりません。この実体的権利関係の調査をどの時点までさかのぼって行なえばよいかが問われています。

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登記名義人が真の所有者でないという事態が生じるのは、次のような場合です。
取引関係が存在していない場合、例えばBがAの印鑑を偽造したり、盗用したりして、A所有の不動産の登記名義を勝手に自己に移してしまったような場合です。この場合には、登記名義人Bを真の所有者と信じてCが当該不動産を買い受けたとしても、Cは不動産所有権を取得せず、真の所有者Aから主張されれば、不動産を返還しなければなりません。
次に、AとBとが合意の上で、実際には取引行為がないのにそれがあったものと偽装して登記名義をBに移すというケースが考えられます。この場合にも、登記名義人Bは、真の所有者ではありません。しかし、この場合には、前例と異なり、登記を信頼した第三者は保護されます。さらに、近年の判例法理は、民法九四条二項の適用領域を拡大して、登記を信頼した第三者を広く保護する方向をとっています。例えば虚偽表示によってB名義の仮登記を行なったが、その後Bが真の所有者Aに無断で仮登記を本登記にしてしまった場合BがAの印鑑を盗用して登記を自己名義に移し、Aはそれをその後に知ったが、長年それを放置していたため、不実の登記を容認したとされる場合に、それぞれ民法九四条二項の類推適用が認められています。
取引の効力が否定される場合。AB間で不動産の売買契約が成立したが、のちに、なんらかの理由でその契約が無効とされたり、詐欺や強追を理由として契約が取り消されたり、買主Bの代金不払いを理由として契約が解除されたりした場合で、登記名義はいまだBのもとにとどまっているという場合にも、登記名義人が真の所有者ではないという事態が生じます。これらの場合に登記名義を信頼した第三者が保護されるか否かは、AB間の売買契約の効力が否定される原因によって異なります。
無効の場合には前述の通謀虚偽表示の場合を除いて、第三者の信頼は、保護されません。強追を理由とする取消の場合も、同様です。詐欺を理由として取消が行なわれる場合は、詐欺を理由とする取消を善意の第三者に対抗することはできませんが、判例および学説の多くは、ここでの第三者を取消前に利害関係を有するにいたった者に限定し、取消後に利害関係を有するにいたった者と取消を行なった者との間の関係を登記の先後で処理します。契約解除の場合には、それによって第三者の権利を害することはできないとされますが、ここでの第三者が解除前に利害関係をもった者に限定されること、解除後に表れた第三者と解除を行なった者との間の関係が対抗問題として処理されることは、詐欺による取消の場合と同様です。
以上のような場合に登記名義人が真の所有者でない事態が生じるとすれば、登記名義人が真の所有者であることを知るためには、まず第一に、登記簿上の前主と登記名義人との間で有効な取引行為が存在したかを調査することが必要となります。その過程で中間省略登記があったことが明らかになれば、中間者と登記名義人との間の取引関係も調べなければなりません。しかし、前主と登記名義人との間に有効な取引関係が存在していれば、登記名義人を真の所有者と考えてよいかというと、必ずしもそうではありません。A-B-C-Dと不動産が売買契約にもとづいて転々と譲渡され、登記名義も移転したとすると、CD間の売買契約が完全に有効であっても、AB間の売買契約が無効とされれば、登記名義人Dは所有者でないことになるからです。この結果、不動産取引の安全は、著しく阻害されます。
取得時効の制度は、このような弊害を緩和し、不動産取引の安全に資する機能も果たします。前例において、Dがすでに所有者として二○年間以上当該不動産を占有していたとすると、たとえAB間の契約が無効とされても、この場合には、Dにおいて取得時効が成立しているために、Dは真の所有者です。したがって、登記名義人が真の所有者であることを知るには、前主との取引関係を調査するだけではなく、登記名義人が取得時効の要件を満たしているかを調査しなければならないことになります。取得時効が成立するためには、所有の意思をもった占有と、一定期間の占有の継続が必要です。まず、自主占有か否かは、権原の客観的性質によって判断されるから売買契約や贈与契約にもとづく占有であればすべて自主占有とみなされます。固定資産税を納めているかも、自主占有であるか否かの有力な判断要素となります。なお、自主占有であることは、民法一八六条によって推定されます。次に、取得時効成立に必要な占有期間は、占有の始めに善意無過失であれば一○年そうでなければ二○年です。この期間の充足にあたっては、前主の占有もあわせることができ、したがって、前例において、Dの占有期間だけでは取得時効成立のために不十分であるときは、その前主C、さらにはその前主Bの占有期間をあわせることもできるわけです。以上要約すれば、登記簿上の所有者が真の所有者であることを知るためには、最大限二○年前の時点までさかのぽり、その時点での登記名義人からあとの取引関係が有効に存在していたかを調べれば足りることになります。二○年より前の取引の効力が否定されたとしても、登記名義人は、所有権の取得時効を援用することができるからです。

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