不動産鑑定評価の方式

不動産の鑑定評価の方式には、復成式評価法、市場資料比較法および収益還元法の三方式があります。私達が不動産の経済価値を判定しようとする場合には、まず、現在それを再調達しようとすれば費用はどれ位かかるでしょうか。同じような不動産は市場でどの位の価格で取引されているでしょうか。それを利用することによって、どの位の取益が得られるでしょうか。という三方面から価値を判定しようと努めるはずです。これが三方式の考え方の根本をなすものです。基準では、複成式評価法は元本それ自体に着目してその元本の価格を求めようとするものであり、市場資料比較法は市場における取引事例に着目して対象不動産の価格を求めようとするものであり、収益還元法は元本から生み出されるであろうと予想される純利益に着目して当該純収益を生み出す元本としての値格を求めようとするものであると三方式の特徴を述べています。復成式評価法による価格は供給価格、収益還元法による価格は需要価格、市場資料比較法による価格は需要と供給が市場で均衡した価格を基準とするものであるため、市場の均衡価格を示すものであるという考え方があります。これによると、市場資料比較法が他の方式より優れているかのごとき感があります。この見解は一面において正しいといえますが、これには市場が完全自由競争市場であるという、一つの前提がなされているのです。しかしながら不動産は、その特性のゆえに完全競争は行なわれなく、市場における取引事例は必ずしも需給均衡の適正価格であるとはいいえません。したがって、市場資料比較法が他の方式より優れている方式であるとは必ずしもいえないのです。この三方式は、いずれも正常な価格に接近しようとする考え方に基づいた方式であるため、三つの方式は同列、同格の手法とみるぺきです。

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土地

複成式評価法
復成式評価法は、対象不動産について、その評価額の決定の基準とした期日、つまり、価格時点における復成価格をまず求め、これより物理的要因、機能的要困、経済的要因による減価相当額を差し引き、対象不動産の価格を求める方法です。この復成式評価法の考え方は、企業会計における償却資産の取得価格に対する滅価償却の考え方を取り入れたものであり、建物その他の償却資産の評価には極めて有効な手法です。しかし、再生産の不可能な一般の土地などについてはその適用は困難です。この復成式評価法適用のポイントは、適正な複成価格をいかにして把握するかという点と、滅価相当額をいかにして的確に把握するかという二点につきます。復成価格とは、対象不動産を価格時点において新規に再生産または再調達する価格であり、これを求める方法としては、直接対象不動産に着目して求める直接法と、同類型の不動産とを比較して、間接に求めようとする二方法がありますが、いずれにしても、復成価格は建設請負の場合だけではなく、自己建設又は自己製作の場合においても、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に支払う一般的建築費と、発注者が当該不動産の建設及び取得に当たって直接負担すべき通常の付帯経費とを合算して求めるものとされています。滅価は、自然的老朽化等の物理的要因に基づく減価、機能上の欠陥に基づくいわゆる機能的要囚、近隣環境との不適合などの経済的要因によって生じる滅価との三つに大別されますが、これらは個別的に発生するものではなく、お互いに因となり果となって発生する複雑なものであるため、定額法など耐用年数を中心として滅価を決定する方法と、直接鑑定人が観察し、その実態に基づいて滅価を決定する方法とを常に併用して、適正な滅価相当額を決定すべきです。
市場資料比較法
市場資料比較法は、市場における取引事例に着目して、同類型の取引事例と対象不動産とについて、品等、時点等を比較対照して対象不動産の価格を求めようとする方式です。この方式は、効用の等しい財貨の間では代替性が生じ、その価格は相互に接近し、牽引するという経済法則、つまり代替の原則を基盤としているものであるため、同類型の不動産の既知の取引価格から、未知の対象不動産の価格を求めていく市場資料比較法が成立します。したがって、この方式は市場の実際の取引価格を評価の基準としているので、現実性があり、一般に対する説得力も強く、適用範囲も広く、特に土地の評価に関しては三方式の中でも最もよく適用される方式です。しかしながら、他方において、不動産の取引がほとんど行なわれていない地域の不動産や、取引事例のきわめて乏しい不動産等については適用が困難です。この方式の適用については、まず適切な取引事例を選び、時点の修正及び事情の修正を行ない、次に不動産の値格を形成している個別的要因について対象不動産と比較検討して、価格を求めるものであるとされていますが、そのポイントは、適切な取引事例の把握とそれに対する判断とです。適正な取引事例とは、取引の事情に異常性が認められないこと、物的な同一性または類似性、場所的同一性または類似性、時間的同一性または類似性、が認められる事例であるといえます。また別な表現をとれば、代替の原則の作用する地域内にある類型を同じくする不動産の取引事例であるといえます。しかし、現実には必ずしも完全に一致した事例を把握することは困難であり、そこで、鑑定人の判断を基盤とした、取引事情の補正、時点修正、個別要因の比較検討が必要となってきます。これらの手法は、いずれも鑑定人の全般にわたる精密な知識を豊富な経験に基づく綜合的判断に依存する度合いが高いものであるため、一度この判断を誤ると、その結果は全く信用のおけないものとなります。このように、市場資料比較法は一見単純明快な方式のごとく考えられやすいのですが、その実は鑑定人の的確な判断にまつところが多く、練達堪能な鑑定人によってはじめてこなしうる方式であるといえます。
また標準では取引事例は、同一需給圏内における同類型の不動産に関するものを選訳する必要がありますが、需給圏の範囲は、対象不動産の性格及び規模によって必ずしも一様ではないので、近隣又は市町村等の狭い範囲にとらわれることなく、その性格及び規模に即応する広い範囲から適切な資料を収集する必要があると、適切な資料の収集の重要性を指摘しています。適切な資料をいかにして取集するかということは前述の事例の調整手法よりも、なおかつ重要な意味をもっています。資料が適切であればあるほどその調整手法は少なくてすみ、また、それだけ信頼のおける価格となるため、市場資料比較法においては手法自体の研究よりも、むしろ、適切な資料をいかにして収集、整理しておくかということに重点があると思われます。
収益還元法
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価格を求めるものであり、標準的な年間純収益を適正な還元利回りで資本還元して対象不動産の価格を求めようとする方式です。したがって、取益還元法は収益目的のために用いられている不動産、例えば賃貸不動産または企業用不動産の評価額を求めるに当たっては有効であるといわれています。また、収益還元法は資産の取益性によって裏付けされたものであり、単に価格がいくらであるというだけではなく、さらにその根拠を説明しうるものとして、理論的であるといえますが、その反面、適正な純収益と還元利回りの把握が困難であるという短所をもっています。この手法の適用のポイントは、標準的な純取益をいかにして把握するかという点と、適正な還元利回りをいかにして決定するかという点です。純収益は、一般的に総収益から総費用を控除したものとされていますが、この場合の総収益は、普通一般の利用によって生じる収益であること、継続的、規則的に生じるものであること、安全確実な取益であることが要請されています。これに対する総費用は、通常一般の経営により継続的に必要とされる直接経費でなげればならないといわれています。還元利回りは、基準では、不動産の有する長期的な性格に即して最も安全性が高いと思われる投資の利回りに、不動産投資としての危険性、非流動性、管理の困難性などを考慮して求めることが望ましいまですが、対象不動産から生じる純収益の安定性、所在地域における取引慣行及び全利情勢並びに業種などの相違に応じて、不動産の取引利回り、公債利回り、金融機関の貸出金利などを比較考慮して求めることができると述べています。還元利回り1%の違いは元本価格では大きな相違となるものであるため、適正な還元利回りの決定はまことに重要といえます。
なお、収益還元法を適用するに当たっての注意事項として基準では、純収益の金額、その継続性及び信頼度に留意するとともに、さらに同類型の不動産の建設の動向、対象不動産の市場性とその価格の安定性及び経営の難易等による収益性の変動に注目すべきであると述べています。
以上のとおり評価の三方式には一長一短があって、一つの評価方式では容易に正常価格に達しえない場合が多いので、原則として三方式を併用し、他の方式によって補正する必要があるとされています。さらに、実務上は対象不動産の種別または性格および所在地の実情ならびに資料の信頼度等により、必ずしも三方式を併用することができない場合があります。このような場合でも、必要に応じて他の方式の考え方を参酌するようにすべきであるとされています。これらはいずれも適正な価格を求めるための手法上の配慮によるものですが、一方で三方式は互いに適正な価格を求めることを目的としているものであるため、それ自体密接な関連をもっているものです。復成式評価法の滅価修正における機能的減価、経済的滅価は、市場性、取益性に着目すべきものであるため、市場資料比較法、収益還元法の助けを借りなければならないこととなります。このように、三方式は相互に密接な関連性にあるのであって、一体として、一般を説得せしめうる適正な価格を求めうる方式であるといえます。

土地
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