市街地再開発事業

市街地再開発事業とは、市街地の土地の合理的的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るために、都市計画法および都市再開発法の定めるところに従って行なわれる建築物、建築敷地の整備および公共施設の整備に関する事業、ならびにこれに付帯する事業をいいます。これは、昭和四四年に制定された都市再開発法によって新設されたものです。市街地再開発事業は、主たる手段として権利変換を用い、権利変換とは、建築物、建築敷地、公共施設の三者を一体として整備するために、特定の土地に関する所有権その他の権利および施設建築物に関する権利を、権利者の意思にかかわらず、直接変換することをいいます。権利変換は、都市計画事業として施行される市街地再開発事業の一環として、高度利用地内の一定の地域において、市街地再開発組合、地方公共団体、日本住宅公団、地城振興整備公団によって行なわれます。

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土地

権利変換方式は、土地区画整理事業における換地処分方式を立体的に応用したものといえます。都開法が権利変換方式を採用した理由は、次のようにいわれています。収用方式によれば、関係権利者を事業地から追出す結果となり、事業に対する抵抗が強くなります。また、収用方式によれば、起業者ならびに取得しうる公共用地がおのずから限定的にならざるをえません。さらに、収用方式によれば、都市再開発の対象となる都心部における事業に関する収用補償が膨大なものになり、これに反して権利変換方式によれば、関係権利者に、原則として、補償を与える必要がないのみならず、いわゆる処分床を売却、賃貸することにより、敷地整備、建築のための費用を償却することができます。
権利変換において、特に物を利用する権利は財産としての評価において不利になりがちであること、従前の所有地が小さいものである者についての権利保護が十分でないこと、建物の高層化等により従前の生活や事業の継続についての不適合性が生じうることなどの問題があるとの批判が少なくありません。また、借家権者の保護についてきわめて不十分であること、床面積が著しく小さいものとなる場合には借家権を与えなくともよいとの規定があり弱小権利者を追い出す可能性があることなどの問題点があります。
市街地再開発事業の施行者は、施行地区毎に権利変換計画を定めなければなりません。権利変換計画は、災害を防止し、衛生を向上し、その他居住条件を改善するとともに、施設建築物および施設建築敷地の合理的利用を図るように定められなければなりません。このような見地にたって定められるべき権利変換計画の作成の原則的方式は、以下の諸条件を充足して定められなければなりません。
一個の施設建築物の敷地は一筆の土地となり、宅地所有者にはその所有権または共有持分が与えられます。この施設建築物の敷地には、施設建築物の所有権を目的とする地上権が設定されます。宅地所有者は、施設建築物の敷地に地上権が設定されることの代償として、施設建築物の一部等を取得します。借地権者および建物所有者は、その借地権または建物の価格に対応する施設建築物の一部等を取得します。これ以外の施設建築物の一部等は、施行者に帰属するように定められなければなりません。借家権者は、従前の家主が取得する施設建築物の一部について借家権を取得します。宅地、借地権、建築物について存する担保権の登記に係る権利は、施設建築敷地、施設建築物の一部の上に存するように定められなければなりません。
特則型には防災型と市街地改造型があります。
都開法二○条は、施行者が組合の場合に、関係権利者全員の同意を得れば、原則型によらず、事由に権利調整の方式を選ぶことができる旨定めてます。これは、都開法に吸収された防災建築街区造成法にもとづく防災建築街区造成事業において行なわれた方式であることから、防災型とよばれます。
都開法一一一条は、施行者が地方公共団体または公団である場合において、特別の事情があるときは、施行者は施設建築敷地に地上権が設定されないものとして権利変換計画を定めることができる旨定めています。これは、公共施設の整備に関連する市街地の改造に関する法律にもとづく市街地改造事業において行なわれた方式であることから、市街地改造型といわれます。
原則型である地上権設定型は、実際には、あまり用いられておらず、市街地改造型が、法律の規定上は特別型であるにもかかわらず、多く用いられています。市街地改造型は、地方公共団体施行と公団施行の場合、特別の事情があるときにかぎって、用いることができます。特別の事情とは、例えば宅地の所有者の大部分が施設建築敷地の共有持分があたえられることを希望しない場合などを指すとされています。
地方公共団体施行の市街地再開発事業が多いということのほかに、市街地改造型が現実に用いられることの理由として、次のことが考えられます。まず、都市の市街地の土地所有は細分化が進んでおり、零細な土地所有者が多い。地上権設定型によれば、これらの小土地所有者に、本人が権利変換を希望しないかぎり、建築物の敷地の共有持分と権利床、地上権を与えなければなりません。しかし実際には、土地が零細であるため、その評価額も小さく、権利床、地上権はおろか、建築物敷地の共有持分さえあたえられないという場合が生じます。これは小土地所有者を事業地から大量に追い出すことになりかねず、そのことは施行者が建築物の敷地のかなりの部分を共有するということを導きます。市街地改造型によれば、このような結果を回避することができます。そして市街地改造型によれば、事業実施前に存在していた借地関係を消滅させることができます。このように、事業の実施について施行者にとって有利な点が、市街地改造型にはあります。
市街地改造型は、地上権設定型よりも、土地所有者をやや優遇しているところに特色があります。つまり建築物の敷地と建築物とをセットにして取り扱うことになり、したがって、土地の価格のすべてがあらゆる床におりこまれることになるために、権利床および処分床の値格は少し高くなります。このため、借地人、借家人にとってはそれだけ不利になりますが、その反面、土地所有者は、この市街地改造型によれば、地上権設定型よりも大きな権利床を獲得できます。

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