換地処分

土地区画整理法が定める土地区画整理事業においては、都市計画区域の土地について、道路、公園、広場、河川等の公共施設の整備改善と宅地の利用の増達を図るために、土地の区画形質の変更および公共施設の新設、変更が行なわれます。また土地改良法が定める土地改良事業においても、区画整理や農用地の造成等の事業の場合、土地の区画形質の変更が行なわれます。このような土地区画整理事業や土地改良事業において、従前の土地と新しく整理された土地とを交換し、従前の土地の上の権利関係を、原則としてなんら特別の変更を加えることなく、そのまま換地の上に移行させる行政処分を換地処分といいます。換地処分は、例外的に換地を指定せず、従前の土地の上の権利者に対して金銭を交付して行なうことがあります。

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土地

換地処分は、換地計画に定められたところに従って行なわれるので、その内容は、換地計画に定められます。
適応換地処分とは換地照応の原用にもとづいて行なわれる換地処分です。
換地照応の原則によったのでは、災害防止、衛生向上を図るうえで地積が小さすぎる宅地、借地について、これを適正な規模にする特別の必要があると認めた場合、過小宅地、過小借地とならないように換地または、借地権の目的たる宅地またはその部分を定めることができます。また逆に、地積が大である宅地および借地について、換地または借地権の目的たる宅地またはその部分の地積をとくに滅じて定めることができます。
公共の用に供している宅地その他特別の事情のある宅地については、位置、地積等に特別の考慮を払い、換地を定めることができます。
宅地の所有者の申出または同意があった場合、あるいは、従前の宅地または借地に対する適応換地では過小宅地、過小借地となりますが増換地が通当でないと認められる場合、換地を定めることなく、これによって生じる従前地に対する権利者の損失は、金銭によって清算します。
市街地における土地の高度利用を図り、災害防止、衛生の向上を期し、事業の円滑な遂行を図るため、平面的な換地にかえて耐火構造の建築物の一部分およびその敷地の共有部分を与えることができます。
事業施行の費用にあて、あるいはその他の目的のために、一定の土地を換地として定めずに保留しておくことができます。
換地処分は、換地に対して新たに権利を設定する設権的性格の処分なのか、あるいは土地区画整理法の定める基準によりすでに客観的に定まっている換地の位置、範囲を確認、宣言する確認的性格の処分であるのかについて、見解が鋭く対立しています。換地処分は換地の上に新たな権利関係をつくり出すものではなく、また、本来、土地区画整理は、従前の土地の上に存する権利関係を変動させることなく換地の上に移行させることを趣旨とするのであり、法律の基準に従って換地が客観的に定まっていると考えるべきであるために、後者の見解が妥当です。
換地処分は、換地計画に係る区域の全部について、土地区画整理事業の工事が完了した後において、遅滞なくしなければなりません。換地処分の内容はすべて換地計画に定められているので、換地処分は、関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知してするものとします。換地処分による権利関係の変動は、関係権利者以外の者にも大きな関係があるため、換地処分がなされたときは、国土交通大臣または都道府県知事は、その旨を公告しなければなりません。
換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、また、換地計画において従前の宅地に存した所有権、地益権以外の権利または処分の制限の目的となるべきものと定められた換地またはその部分は、換地処分の公告のあった日の翌日から、これらの権利または処分の制限の目的である従前の宅地またはその部分とみなされます。ここにいう従前の宅地またはその部分とみなすとは、従前の宅地またはその部分の上に存したすべての権利義務関係が、事情の許すかぎり同一の内容で換地またはその部分の上に移行させられるということです。したがって、所有権はもちろん、賃借権、地上権等の諸権利は、すべてそのまま換地の上に存することになります。
換地計画において換地または賃借権等の目的である換地もしくはその部分が定められなかった権利は、換地処分の公告があった日が終了した時において消滅します。したがって、関係権利者の同意による換地不指定処分あるいは過小借地に対する換地不指定処分などの場合には、換地処分によって権利が消滅します。しかし、これらの場合以外で宅地の全部または一部分に存する借地権等について換地処分の通知がない場合、借地権等は当然に消滅するかどうか問題があります。たとえば、未登記未申告の債地権あるいは申告したにもかかわらず換地を定められなかった借地権等はどうなるのかです。これに対する解答は、換地処分の性格をどのように考えるかによって異なります。それを設権的性格のものと考える立場からは、通知がないかぎり当然に権利は消滅すると解されますが、確認的性格のものと考える立場からは、換地処分によって借地権は当然換地に移行し、借地人は、借地権の存することを賃貸人に対して主張できると解されることになります。なお、換地処分の効果に関しては、例外および特別の定めがあることに注意する必要があります。
換地は従前の宅地と照応するように定められなければなりませんが、やむをえず不均衡が生じた場合、均衡を図るため、換地計画において定められた金銭額を徴収したり交付したりして清算する清算金は滅歩に対する補償金ではなく、換地相互間の不均衡是正のために徴収、交付するという性格のものです。したがって、土地価格が滅少しなくても、他の換地に比べて相対的に利用価値の増進が小さい場合にも、その不均衡是正のために清算金が交代されます。換地計画に定められた清算金の徴収、交付の権利義務は、換地処分の公告があった日の翌日において確定します。
土地区画整理事業の施行により、施行後の宅地の価格の総額が施行前の宅地の価格の総額より減少した場合において、その差額に相当する金額を減価補償金として支払わなければなりません。宅地の総価格が事業施行により減少した場合、一面では、施行者が権利者全員の損失において総価格の滅少額に相当する宅地を収用したのと同じ結果となるので、この損失を補償するという趣旨であり、この点で清算金と区別されます。

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