換地計画

換地計画は、土地区画整理事業の事業計画や土地改良事業計画で定められた事項を具体化するための計画であり、事業の施行区域内の土地について、土地の区画形質に変更を加え、徒前の土地にかえ新たに整理された土地を定めて、従前の土地の上の権利関係を新しい土地の上に移行させる換地処分を行なうために定められています。この意味で、換地計画がどのように定められるかは、個人の権利義務に大きな関係があります。換地計画は、都道府県知事の認可をうけなければなりません。換地計画を定めるについては、関係権利者の同意、換地計画の縦覧、意見書の処埋の手続きが規定されています。換地計画の変更の手続もほぼ同様です。

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土地

換地は、従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければなりません。これが換地を定める原則であり、換地照応の原則とよばれています。照応とは、換地と従前の宅地とがほぽ同一案件であり、権利者間に不均衡が生じないことですが、位置、地積、土質等の各要素が個別に照応することではなく、全体として照応すればよいとされます。しかも、実際には、土地の商品としての価値つまり地価が照応すればよいと考えられています。土地区画整理事業においては、公共施設の用地を買収等によらず施行地区内の宅地全体から生み出す建前になっているので、換地の面積は徒前の宅地のそれより滅少するのが通例です。特例として、換地の位置、地積等に特別の考慮を払い宅地地積等の規模を過正化すべく換地を定め、いわゆる立体換地を定めることが認められています。また、換地を定めないことができる場合もあります。
従前の宅地と換地との間に不均衡を生じた場合、金銭によって清算します。事業費の一部にあてる等のために、一定の土地を換地として定めず、これを保留地とすることができます。
換地処分は、土地区画整理事業や、土地改良事業の工事が完了した後において、遅滞なく一挙に行なわれることになっています。ところが、事業の施行に着手されてから換地処分が完了するまでには、実際には、かなりの長期間を要するのが通例であり、その間に土地の上に権利を有する者の使用収益権は一定の制限をうけるばかりでなく、換地の位置、範囲がいつまでも不明確であるならば、この権利者はきわめて不安定な地位におかれ、種々の損失をうけることになりかねません。また、工事の施行等の必要上、暫定的に土地の使用関係に変更を加えなげればならないこともあります。そこで仮換地の指定が行なわれることになります。
仮換地の指定の手続は、土地区画整理事業の施行者のいかんによって異なりますが、地方行政団体または行攻庁が施行者の場合、土地区画整理審議会の意見を聞かなければなりません。仮換地が指定された場合、従前の宅地について権原にもとづき使用収益権を有する者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地について従前の宅地の使用収益権と同じ内容の使用収益権を取得し、従前の宅地についての使用収益権能は停止されます。つまり仮換地の指定が発効した後は、権利者は、仮換地の上に従前同様の土地の使用収益権を取得することになります。このような仮換地の指定について、土地区画整理法九八条一項は、施行者は、換地処分を行う前において、土地の区画形質の変更もしくは公共施設の新設もしくは変更に係る工事のため必要がある場合又は換地計画に基き換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができると規定しています。したがって、仮換地の指定は、換地計画にもとづいて換地処分を行なうために必要がある場合、および、工事の施行のために必要がある場合に行なわれます。いずれの場合であっても、換地計画において定められた事項または法律に定める換地計画の決定の基準を考慮しなければなりません。
、工事の施行のために必要があれば仮換地の指定ができ、必ずしも換地計画にもとづくことは要求されていません。この仮換地の指定は、工事のために一時的に土地の使用収益権を他に移すために行なわれるものであり、したがって、仮換地は暫定的に利用する土地にしかすぎません。また、換地計画にもとづいて換地処分を行なうために必要がある場合に行なう仮換地の指定は、仮換地として指定された土地が、将来、正式に換地として定められることを予定したものです。ところが、現実には、将来正式に換地として定められることを予定した仮換地の指定が、換地計画にもとづくことなく広汎に行なわれています。このような状況がみられる理由は、主要には、換地計画を早期に定めることが必ずしも容易でなく、また、換地計画が定められるまで工事の施工ができなければ事業が著しく悪化する、という実際的事情に求められるようです。そして、この仮換地の指定が、広く工事のため必要がある場合に考えることができるかぎり、換地計画の決定の基準は考慮されなければならず、あるいはその他の慎重な手続が用意されているので、このような仮換地の指定も適法であると考えてよいと説明されています。

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