土地区画整理

土地区画整理とは、一定範囲の土地の区域を面的かつ一体的に整備開発する手法の一つであり、土地に関する所有権その他の権利を交換分合することによって、道路、公園、広場等の公共施設のための用地を創出し、かつ土地の区画形質を変更、改善する事業をいいます。現行法上では、公共施設の整備改善と宅地の利用増進による市街地の造成を目的とし、土地区画整理法上の土地区画整理事業を中心として、その他に、大都市地域内でのより大規模な特定土地区画整理事業や、共同住宅建設をも目的とした住宅街区整備事業として行なわれるものや、農用地の改良、造成や農業用排水施設、農業用道路等の土地改良施設の新設、変更を目的とする土地改良事業として行なわれるもの等があります。

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土地

土地区画整理法による土地区画整理事業はおおよそ次のような手続に従って行なわれます。まず事業施行者は事業計画を定めて公共施設の配置や街区の形状を表示するとともに、事業施行後の宅地総地積の滅歩割合等を明らかにし、次に換地計画を作成して、従前の宅地に対して、その位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等においてそれぞれ照応するように換地を定めます。ついで、必要ある場合には仮換地の指定、建築物の移転および除却措置を経て、最終的には換地処分によって従前の宅地の権利関係をそのまま換地に移行せしめ、事業施行後の宅地価格の総額が、事業施行前の宅地価格の総額より減少した場合には、その差額相当金額が従前の宅地所有者に対して、滅価補償金として交付されます。また、換地の際に生じる個々の権利者間の利害の不均衡を是正するために清算金の制度がおかれています。
一般に土地区画整理は、広汎な区域について能率的、経済的な整備を図りうるという長所を有しています。しかしそのことは反面において、土地にかかわる様々の権利者に大きな影響を与えるとともに、町づくりについての住民の多様な要求に対応しきれないという短所を示すものでもあり、時には土地区画整理が公共施設の整備改善、つまり公共用地の取得を主たる目的とした土地収用という実態を有しているにもかかわらず、これによる財産権侵害に対しては正当な補償の交付が十分ではないことから、憲法違反の土地の無償取用であるという主張がみられます。
土地区画整理によって公共施設の用地が創出されます。事業が施行される区域の総面積は一定しているため、換地の面積は必然的に、従前の宅地に比較して創出される公共用地等の分だけ滅少することとなります。このことは一般に滅歩とよばれていますが、滅歩自体に対しては通常、損失補償はなされません。その理由として、土地面積は滅少しても、公共施設が整備改善され宅地が整然と区画されることにより土地価格は上昇するのであるため、権利内容に変化は生じていないと説期されています。もちろん土地面積の滅少分を実質的な土地の価値の上昇分がカバーするかぎり、原則的には損失は生じず補償は必要でないと解されます。しかし上記の説明にみられるように土地の交換価値性だけを問題にして、地価に変動がなければ価値も同一であるとする考え方には疑問があります。土地の評価には、そこに依存している様々の人間生活の具体的営みや、その営みを支えている様々の土地利用の実質を考察することが必要であり、ことに土地区画整理による、零細な宅地についての過度な滅歩や、住む人の生活を支えている宅地についての広さや環境の変化による土地利用権の内容の変動にも十分な配慮がなされるべきです。
土地区画整理に際して、換地計画の基準となる各筆の土地の面積の決定は、実際には、広汎な地域での一筆毎の実測が困難であることなどから登記簿面積を基礎にする場合が多く、このような場合に公簿面積が実測と相違しているとき、特に実測面積より小さいときに、登記簿面積を基礎にした換地指定は照応の原則に反し、差積の無償の収用であり、違憲な財産権の侵害ではないかとの疑問が生じます。最高裁の判例では、土地台帳地積と実測地積とに差積があるときは、換地処分において実際の土地の値額に相当する代償が交付されるぺきものであることから違憲ではないとし、また、特に希望する者に限り、その者の費用において実測した地積により得る途を開いていれば、換地予定地交付の基礎となるべき従前地の地積は、原則として、台帳地積によるものとしても、敢えて違憲とはいえないとしています。これらの見解には一応の妥当性が認められますが、例えば差積が著しく大きい場合など清算金による代償が得られても、実質的には減歩率の適用において公平の原用に反するのと同様に解される場合がありうるのであり、この問題は、個別具体的事情に応じて、不当な権利侵害に結果することにならないかどうかによって、その適憲性が判断されるべきです。

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