土地の二重賃貸

地主から土地を借り、建物を建てようとして材木を持ち込んだところ、Aという男が自分の借地だからというので裁判所に申し立てたらしく仮処分があり、工事は中止になっています。Aが地主から先に借りたということも、それ以来Aはときどき借地を見に来ていたということも事実のようではあります。しかし、そんなことを私は知らなかったし、Aはまだなにも土地に手をつけてはいません。どうなるのでしょうか。
これはあなたも、Aも、それぞれ有効に、地主から借地をしたものと思われますから、いわゆる、土地の二重賃貸のケースです。そして、借地権は、法の定める対抗要件を備えていれば、第三者にも対抗することができその場合の第三者とは、地主から所有権を譲り受けた新地主だけではなく、地主から有効に借地した者をも含みます。つまり、二重にそれぞれ有効な借地契約がなされた場合、借地人どうしの間での優劣は、誰の借地権が対抗要件を備えているか、二人ともが対抗要件を備えているときは、どちらの対抗要件が早く備わっているかによって決まります。こうして優先するほうの借地権者は、他の競争者からの土地明渡しの請求を拒否することもできますし、もし他の借地人のほうがさきに土地を現実に利用し占有していれば、これに対して明渡しを請求することができるわけです。
そこで、あなたとAとの各借地権の対抗要件ということになりますが、建物保護法による対抗要件は、だれの建物もないいまの場合には、問題になる余地がありません。残るのは借地権自体の登記です。あなたか、Aかの、どちらかがこれを備えていれば、そのほうが勝ちます。

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本問では双方に借地権登記はないようですから、対抗力のない借地権どうしの間では権利の優劣はどうなるか、という問題になります。これについては、借地契約成立の時の先後がものをいうのではなくて、地主から土地の引渡しを受けてそれを自己の占有のもとにおいたほうが勝つ、と考えられています。
一般に、同一人が二人以上の人に対して、内容的に衝突し両立しえない債務を負担した場合には、早く履行を受けた債権者は権利の満足をえて、他の債権者はこれに文句をつけることはできず、ただ債務者に対して債務不履行による損害賠償を求めることができるだけです。
ここでいう履行を受けたというのは、いまの借地の場合でいえば、借地人中のある者がその土地の引渡しを受けてこれを自己の占有のもとにおくという、いねば物支配の既成事実を作ることだといえます。以上のことは、債権が相対的な権利ないしは対人的な権利にすぎなくて、当然には競争者を排除する力をもたないということからの、いたしかたない帰結だと考えられます。
建物を建てようとして材木を土地に特ちこんだということですから、現在のところでは、土地の占有はあなたにあるといってよさそうで、かなり勝ち目がありそうです。ただしこれは、正確にいうと、あなたは現在土地を占有しているだけではなく、すでに確立していたAの占有を侵害してそうなったのではない、ということが必要です。
いったい、動産の場合なら、占有がだれのところにあるかの判定は比較的に容易ですが、不動産、それも建物の建っていない土地の場合には、その占有の判定は、かなり微妙で困難な場合か珍しくありません。土地が売却されたり貸されたりした場合には、一般論としては、売主や貸主の方が特に買主や借地人の現実的な土地利用の妨げになるようなことをしていないかぎりは、売買による移転登記や賃貸借契約締結によって土地の占有は買主や借地人へ移ったとみられる、といえます。したがって、Aが先に借りて、その後ときどき借地を見に来ていたという事実は、Aがいちおう土地の占有を取得したと認定される公算は大きいでしょう。しかし、一面からいいますと、このような占有は、目的物である土地についての物理的な状況に関しては従来とはなんらの変化をも伴っていないものですから、それは、かなり曖昧で弱いものだともいえます。したがって、あなたがAが占有していることなど知らずに平穏に現在のような状態を作ってしまったということは、Aの占有は自然消滅してあなたの占有だけがある、つまり競争関係にあるAとあなたとでは結局あなたが先に履行を受けた状態である、と認定される公算は大きいということができます。
これに反して、あなたとして、Aがときどき見廻りにきていたことを知りながら今のような状態を作ったのなら、話は逆になるおそれが十分あります。さらには、Aが建築資材を持ちこむことなどはしなくても、例えば土地に「A社建設用地」といった立て札などを立てていたという状態があったようなら、あなたにとって事態はさらに不利になりましょう。要するに、たぶん大丈失でしょうといえそうですが、具体的状況のいかんにょっては、ことはかなり微妙となることもありうるわけです。いずれにせよ、Aが仮処分を申し立てたということなら、やがては訴訟も起こされるでしょうから、弁護士に処理を依頼されるのが賢明です。
もしAとの間の紛争が不幸にしてあなたの不利な結着になった場合には、借地契約上の地主の債務不履行によるものとして、あなたは、受けた損害の賠償を地 主に請求することができます。

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