新地主と立退料、買取請求

借地をして建物を建てて住んでいますが先日、地主から土地を買ったという人が、土地を明け渡せという要求をしてきました。もし明け渡さなければいけないのなら、せめて、今住んでいる家を買い取ってもらい、相応の立退料をもらいたいと思うのですが、どうなのでしょうか。そして保存登記はしてありません。
この場合の借地権について登記があれば、新地主にも対抗できますが、借地権自体の登記はないようですから、建物保護法の定める対抗要件を備えているかどうか、つまり建物は登記がしてあるかどうかによって、借地権の対抗力の有無がきまります。
建物については保存登記はしてないとのことですが、これは所有権保存登記のことだと思われます。不動産登記法で広く登記といわれるものは、不動産の表示に関する登記と不動産の権利に関する登記とに分かれます。表示の登記というのは、一箇の土地や建物ごとに位置、形、大きさなどを記載するもので、登記簿用紙のうちの表題部というところに記載されます。新築建物のように、未登記の建物がある場合には、その所有者には、まず表示の登記をしてもらうように申請する義務がありますが、たとえ所有者が申請しなくても、未登記建物があれば登記官は職権でもって表示の登記をすることができます。表示の登記のなされている不動産について、権利の登記がなされますが、ふつう最初になされる権利の登記は所有権の登記であり、さらにその最初になされるのが所有権保存登記です。しかし、権利の登記は当事者が申請してはじめてなされるのであって、実体があるからといって、表示の登記の場合のように登記官が職権ですることはできない建前になっています。
したがって、表示の登記のない不動産については、およそ権利の登記というものはありえませんが、逆に、権利の登記はまだ一つもないが告示の登記だけはあるという不動産は必ずしも珍しくありません。本問の建物についても、たぶん、表示の登記だけはあるという状態なのではないでしょうか。もしそうだとすると、この登記の存在によって、借地権は建物保護法に基づく対抗力を取得しているということはできないか、という問題がでてきます。なぜなら、表示の登記には、その不動産の物体としての同一性を示す記載のほかに、だれが所有者かということが記載されるからです。

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建物保護法の登記したる建物を有するときという発言からは、どちらとも解釈できそうです。つまり、表示の登記は形式的には権利の登記ではない、つまり所有権の登記ではない、とはいえますが、建物保護法は単に登記したるというだけで、所有権登記をしたるとはいっていないからです。
しかし一方からいいますと、昭和三三年以前は、登記簿のほかに家屋台帳という別の帳簿があり、所有者の申告によりまたは登記所の職権によって、建物の同一性を示す登録をし、ここに所有者名を記載していました。そして、登記簿のほうは、所有者が所有権保存登記を申請してはじめて、その不動産についての登記が始まるという建前でした。つまり、その頃は、建物が家屋台帳に登録されているだけではまだ登記はない建物だったわけで、したがって建物保護法にいう借地権対抗要件にはならないと考えられていました。
このの家屋台帳が昭和三五年以降制度的に登記簿に吸収されました。したがって、現在の表示の登記というのは、沿革的にいえば家屋台帳登録が形式だけを変えたもので実質的にはこれと同じものだといえないこともありません。そこで、表示の登記だけある建物について所有者と記載されている者は、建物保護法によって借地権の対抗力を獲得できるかどうかという問題は、表示の登記というものの性質をこのような実質もしくは沿革に重きをおいて考えるか、現行制度のもとでの登記という広い形式的観念に重きをおいて考えるかによって、その結論がちがってきます。学者のなかには、表示の登記があれば借地権に対抗力を認めるべきだという意見もありますが、裁判所の見解はまだはっきり示されておりません。
前項で述べたように、この借地権には新地主に対抗できる要件が備わっていないとみられる公算が大きいかと思われますが、もし土地を買った時の新地主が借地権の存在について悪意であったとか、特に背信的悪意者といわれるような場合であれば、この借地権は建物登記がなくてもこれに対抗できるとみられる余地はあります。しかし、新地主にこのような特別の事情がなければ処置なしというわけです。
そこで、新地主に土地を明け渡さなければならないにしても、建物を新地主に買い取ってもらえるか、相応の立退料をもらえるか、という点を考えてみましょう。たしかに、借地法によると、借地権消滅などの場合に借地人がその所有の建物などを地主に買い取ってくれという権利が認められてはいます。 しかし、本問のような場合については、建物質取請求権を認める明文の規定もありませんし、解釈上も無理だとされています。立退料についても同じで、この種のものを請求する権利は認められていません。
ただ、新地主が悪意つまり借地権の存在を知りながら土地を買った場合ですと、背信的悪意者ということで、借地権の対抗力じたいが認められるわけですが、どの程度であれば背信的悪意者とみられるかということはかなり微妙で、実際上は訴訟をしてみなければわからないともいえます。したがって、こうした特に明渡請求訴訟をした場合の勝訴の見通しや経費とのかねあいで、新地主としても、建物を買い取ったり、ある程度の立退料を払ったりして、ことをまるくおさめようという気になることも考えられます。ですから、実状を新地主にうったえて、示談にもちこんで、若干の立退料などを獲得するという可能性は全然なくはないでしょう。
借地権が新地主に対抗できない場合には、土地を貸してくれた従来の地主は、借地契約上の義務に違反したわけですから、当然これに対して債務不履行を理由に損害の賠償を請求できることは、改めていうまでもありません。

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