建物のない借地権の対抗力

店舗を建てて小売店を開業する予定で土地を借りましたが、経済状勢からしばらく建築着工を見あわせていたところ、地主から土地を買ったという人がやってきて、こちらで使用するからと土地の明渡を要求しをして行きました。権利金も払ってあるのですがどうなるのでしょうか。
これは、借地権に対抗力があるかどうか、という問題ですが、まず、新しい地主という人の名義への土地所有権の移転登記がしてあるかどうかを調査すべきです。もし、これがまだなら、新地主は、そもそも土地の所有者だということを第三者に対抗することはできませんから彼の申入を無視してよいわけです。
新地主への所有権移転登記がなされている場合は、借地権がこの新地主にむかって対抗できるものであるかどうか、の問題になります。そして、借地上にまだ建物を建てていませんから、借地権の登記がしてあるかどうかによってきまります。この登記がしてあれば、従来の地主との間の契約と同じ条件で新地主からも借り続けられるわけですが、この登記がなければ新地主にむかっては土地を利用する権利を主張できません。
もし、すでに建物を建ててその所有の登記をしていたとすれば、正確には、この建物所有権登記を、新地主が土地所有権登記を取得するより前にしていれば、借地権は、新地主に対抗できたのです。すなわち、建物保護法という特別法があり、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権を 有する者が、其の土地の上に登記したる建物を有するときは、地上権や土地賃借権それ自体の登記がなくても、その地上権なり土地賃借権なりを第三者に対抗することを得るものと定めているからです。

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土地

日本の借地権の大多数を占める賃借権にあってはそれ自体の登記を期待することがほとんど不可能であり、したがって対抗力のない借地権のほうが普通で、これでは、宅地利用権は極度に不安なものになるので、建物保護法は、本来の対抗要件である借地権自体の登記のほかに、地上建物の登記という、いわば代用的で簡易な対抗要件でもよい、というようにしたわけです。なぜなら建物の登記は、土地のそれとは別の建物登記簿になされますし、それは、建物の所有者だけの申請でしてもらうことができ、地主の承諾とか彼との共同申請とかは必要でないからです。つまり、建物をたてた借地人にとっては、彼の意思だけで、常に直ちに、彼の借地権を対抗力あるものとする途が開かれたわけです。
それゆえ、今日の日本の借地権の多くが対抗力という点で法律上安泰なのは、主として建物保護法のおかげです。しかし、同法による対抗要件というのは、簡易であるだけに、その機能に限界ないし欠陥もあります。その主要な点は、借地人が建物を建てないかぎりは、この対抗要件を備えることは全然できない、ということです。建物の登記とは、建物というひとつの不動産が存在することを前提としてはじめて行われるので、不動産である建物といえるものができる以前には、建物登記というものは絶対にしてもらうことができないからです。つまり、この方法で借地権に対抗力をつけようと思っても、借地権取得の時から建物完成の時までの間は、必ず、対抗力のない期間となるわけで、この場合のような悲劇も、この期間について生ずるのです。
以上のようにみてくると、一応、この借地権には対抗力がなく、したがって新地主にむかっては、こちらの土地利用権を主張できないわけです。ただ、新地主が悪意である場合、つまり借地していることを知りながら前の地主から土地を買った場合だと、若干問題であり、法律上いちおう対抗要件を備えていない借地権でもこうした新地主には対抗できるとされる場合も、なくはありません。しかし、まだ建物がたっていない状態では、このように例外的に対抗力を認められるという見込も薄い、といわざるをえないでしょう。
前項で、この借地権には対抗力がないとみられる公算が大きいといいましたが、借地権に対抗力がない場合でも、旧地主つまり最初に土地を貸してくれた人との関係は、別に考えられます。すなわち、旧地主は、あなたとの借地契約においては当の相手方であり、彼はあなたに対して、ずっと土地を利用させるという、契約上の債務を負っています。そして、この債務は、あなたの借地権が第三者に対する関係では対抗力を否認されるからといって、消滅したりするおけではありません。
もちろん、新地主は旧地主から有効に土地を買いとっていますし、新地主には所有権取得の対抗要件があり、借地権にはこれに対抗する力がありませんから、旧地主といえども、いまになっては、新地主の土地利用を差しとめてあなたに利用させるという法的な権能を有するものではありません。しかし、これは、借地契約の当事者としての旧地主のあなたに対する前記の債務が消滅したことを意味するわけではなくて、債務を本来の姿で実現することが債務者の責に帰すべき事由によって不能になったというだけです。債務者たる旧地主は、あなたに対し、債務不履行の責任を負わなければなりません。そして、その責任の内容とは、あなたがこうむった損害を金銭で賠償することです。
このように、旧地主に対して、損害の賠償を請求することができますが、 現実にいくら取れるかは、具体的事情によるのでいちがいにはいえません。ただ、一般論としていえば、旧地主の債務不履行がなかったと仮定した場合、通常あったであろうと思われる財産状態と、現に旧地主の債務不履行があったことによってもたらされた財産状態と、この両者間の差額が、賠償されるべき損害としての主要なものになります。

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