借地権の登記

借地権の登記をすることの意味は、その借地権を対抗力のあるものにするという点に狙いがあります。対抗力というのは、ここでは、自己の権利を第三者に対しても主張できる、つまり第三者をして当方の権利をいやおうなしに認めざるをえない立場におく、という法律上の力をいうわけです。
すなわち、借地権についていいますと、土地を貸してくれた当の地主に対しては、借地人は、借地契約の内容を当然そのまま主張できるのであって、べつだん問題はありません。しかし、その当の地主との間の取引によって同じ土地について権利を取得した第三者にむかっては、借地人は当然にはその権利を主張することはできないのであって、それができるためには借地人側として一定の要件を備える必要があります。これを対抗要件といいますが、借地権の対抗要件は、原則として、借地権の登記である、というわけです。

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例えば、甲の土地を乙が借地して地代をちゃんと払っていても乙が借地権登記をしておかなければ、甲がその土地を丙へ売り渡して土地所有権移転登記をしてしまいますと、乙は、従来どおりに土地を利用するという権利を新地主丙にむかって主張することができません。つまり丙は、土地を乙に貸す義務はないわけで、乙に対し、土地の無条件明渡しを請求することができます。
このことは、借地権が賃借権である場合には、きわめて明瞭です。すなわち、賃借権というのは賃貸借という契約から生じた一箇の債権であるというのが民法の建前であり、それは賃借人(借地人)が契約の当の相手方である賃貸人(地主)という特定の人に対して、また、この特定人に対してだけ所定の条件で土地を利用させるよう請求する権利(債権)があるだけで、この特定人以外の第三者特に土地について所有権のような物権を取得した第三者に対しては、当然にはこうした請求をする力はないのです。こうした関係を、昔から売買は賃貸借を破るといった法格言でよんでいます。
次に、借地権が地上権である場合ですと、それは一節の物権(用益物権)であり、物権はその本質上、一般第三者にも権利内容を主張しうるような権利であるという建前になっています。しかし、このような物権であっても、このような権能を第三者にむかって主張できるためには、一定の対抗要件を使える必要があります。それは、不動産物権にあっては登記であります。したがって地上権は物権であるとはいっても、登記がなければ、第三者に対する関係では、賃借権のような債権となんらの変わりもない弱いものであるわけです。
このことは、土地を買ったり担保にとろうとする人の立場からいえば、所有権を拘束する借地権などがあるのなら、誰にでもわかるようにしておいてくれなければ危なくて不動産について取引をすることができない、つまり、そのような特別な手だてがとられていない場合には、新しく取引に入る者としては、それら借地権などがかりにあるとしても、これを無視して行動する自由が法的に承認されるべきだ、という要請となります。これを、物権取引における公示の原則といいます。そして、土地の場合の借地権の取得については、原則として借地権登記が対抗要件、別の表現をすれば、公示の方法であるわけです。
なお、借地権は登記がなければ第三者に対抗できないというときの第三者とは、借地権を設定してくれた当の地主以外の人をいうわけですが、その場合、地主の相続人は、いわば地主自身の延長であって、ここにいう第三者には入りませんから、これに対しては、登記がなくとも当然借地権を主張できます。例えば、借地権登記がない間に地主が死亡し、その相続人が相続による土地所有権移転登記をしてしまっても、借地人の地位は別段不利になることはありません。地主が個人である場合の相続と同じことは、地主が会社である場合の会社合併の場合にもあてはまります。すなわち、合併後の会社は、合併前の会社の権利義務を包括的にそのまま承継するものと考えられ、借地権という負担も当然に引き継ぎます。このように、相続や会社合併による所有権の移転は包括継承とよばれ、借地権などの対抗問題における第三者とは、正確には、当の地主その人およびその包括承継人以外の者をいう、というわけです。
ここに述べたこととは逆に、借地権の登記がしてあれば、その後に同じ土地について権利を取得した第三者に対しても、借地権を対抗することができます。この点、地上権の場合なら、物権とその対抗要件についての一般原則によってそうなりますし、賃借権は前述のように本来は特定人に対してだけの権利つまり債権であるという建前ですが、これも登記をすれば、地上権のような物権と同じく、第三者にむかっての対抗力を取得すると定められているからです。
借地権は、地上権である場合と賃借権である場合とがありますがどちらについても、登記をすることができます。この登記は、借りている土地の所在地を管轄する法務局もしくは地方法務局、またはその支局もしくは出張所で土地登記簿に一定の事項を記載してもらうわけです。すなわち、地番順に編成されている土地登記簿のうちの、問題の土地の登記用紙のうち、乙区に記載されます。登記される事項は、地上権なら、地上権者の住所氏名、登記原因。地上権設定の目的地上権の存続期間や地代やその支払時期に関する取決めがあればそのこと、などです。賃借権の登記の場合の登記事項も、これに準じますが、特に、賃借権譲渡や目的物転貸が賃借権者に認められている場合には、それも記載されます。
このような登記は、関係当事者が登記所に申請して、しかも、地主と借地人とが共同で申請をして、はじめて行なわれます。申請にあたっては、登記をしてもらいたい事項などを明示した申請書や、それを裏付ける書面や、当事者が本当に申請する意思があるということを確認できる書面など、不動産登記法の定める書面を登記所に提出しなければなりませんし、また、所定の登記税を納付しなければなりません。これらの手続は、当事者自身が作成し提出してももちろんけっこうですが、かなり技術的なこともありますから、一般には司法書士に依頼するほうが便利でしょう。

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