借地の立退料

地主が、今その土地の上に家を建てて住んでいる者が立ち退いたならば、その土地をあなたに貸してもよい。ついては、立退料として100万円出してもらいたい。というので、100万円貸してやりました。まもなく、その家に往んでいた人は、家をとりはらって、その土地から出ていきました。しかし、地主は、その土地を私に貸しててくれるといいません。どうしたらよいでしょうか。
立退料というのは、借地契約の解消を条件として、または、借地契約の解消のときに、地主から借地人に支払われる、一種の補償金ですが、法律に特別の規定はなく、慣行にまかされています。ときには、新しく借地を希望する人が、地主の承諾や紹介を得て、すすんで立退料の支払を申し出ることもあります。
立退料は地主がこれを支払うのがふつうですが、借地希望者が支払うこともあります。借地希望者が支払う場合には、地主はむしろ傍読者で、あまり積極的な発言をせず、立会人ないし仲介人のような立場になりますので、借地権が、退去者から借地希望者に譲渡されその対価として立退料が支払われたということになるわけです。その場合には、地主に公認された譲渡ですから問題は残りません。しかし、このようなやり方は建物つきで借地権を譲り受ける場合にみられ、本問のように、退去者が建物をとりはらっていく場合には、ほとんどみかけられません。この場合には、退去者はいちおう完全に土地を地主に明け渡し、借地契約を解消して退去したわけですから、借地権の譲渡にはならないでしょう。退去者の受け取った立退料は、仮に借地希望者からの金銭がそのまま封金の状態で手渡されたとしても、真の支払人は地主であると解すべきです。

スポンサーリンク
土地

他人が借地権をもっている土地でも、さらに地主と借地契約を結ぶことは可能で、別にそれだけで公序良俗に反する無効な契約ということにはなりません。もちろん、他人の借地権に対抗力があるかぎり、第二の借地人の権利は現実性のないものです。しかし、契約そのものは有効ですから、権利金の支払もありうるでしょう。ところで、本問の場合、従前の借地人の退去を停止条件として借地契約を結んでいたのか、借地契約の予約をしていただけなのか、それとも本契約を結んでいたとまでみることができるか、を考えてみなければなりません。
停止条件つき借地契約というのは、本問の場合なら、従前の借地人の借地権が消滅したら、その瞬間に、自動的に借地希望者との借地契約が発効し、借地権を行使できることをいいます。しかし、停止条件つきなら、すでに、地代、借地期間その他の事項が合意に達しているのがふつうですから、本問の場合に停止条件つき借地契約というのはむずかしいかもしれません。
次に、借地契約の予約というのは、地主または借地人のほうで、従前の借地人が退去したのを見とどけてから、本契約を結ぶ意思を表示すると、相手方の承諾をまたず本契約が成立したものとみなされることのできる、事前の合意をいいます。この場合には、地代その他の借地条件がそのときあらためて協議されるのがふつうですから、本問の場合は、これに当たる要素が多いようです。立退料は、もちろん、本契約を予定して支払われたものですから、借地条件の折りあいがつかず、けっきよく本契約が成立しなかったようなときは、借地希望者は地主に対して返還の請求をすることができます。仮に、地主に返還の資力がないときでも、退去者からとりもどすことはできないと解さなければなりません。
本契約がすでに成立していた、とみたらどうでしょうか。本間の場合がこれに当たる可能性は少ないようですが、仮に、これに当たるとしたら、すでに契約は成立しているわけですから、借地希望者は借地人であり、借地権を主張して土地の引渡しを請求することができます。そうして、借地権を主張する以上、立退料の返還を請求することはできないわけです。この場合、裁判によって土地の引渡しをうけて、その利用を開始することもできますが、地主の債務不履行を理由として借地契約を解除し、立退料の返還と損害の賠償を請求することもできます。
このほか、本問の場合、単純な消費貸借とみられる余地がまったくないとはいえませんが、立退料を支払った者の期待度からみて、やはりなんらかの形で借地契約と結合したとみるのが妥当でしょう。

土地
土地を貸すための事前調査/ 土地を借りるときの調査/ 農地を宅地にして借りる/ 借地契約の内容/ 借地契約の特約の効力/ 市販の借地契約書での契約/ 借地契約の保証人/ 契約書のない借地契約/ 借地契約と公正証書/ 社寺の所有地の借地/ 土地管理人との借地契約/ 借地上の建物の利用に関する特約/ 借地契約用途に関する特約/ 罹災借家人の権利/ 区分地上権の設定/ 土地の使用賃借/ 親族間での土地の貸借り/ 地代の値上げと値下げ/ 環境の変化と地代の変更/ 地代支払の相手方/ 借地人の妻の地代支払義務/ 地代の支払方法/ 地主の修繕義務と地代の支払/ 地代の受取証/ 地代滞納に関する特約の効力/ 借地人が地代を滞納した場合の措置/ 催告期間の従過と契約解除/ 建物区分所有と借地権/ 地代の供託/ 借地の権利金/ 造成地の賃借と権利金の前払い/ 借地権の譲渡/ 権利金の取戻し/ 地代の滞納と敷金による充当/ 地主の変更と敷金/ 借地の立退料/ 借地権の登記/ 建物のない借地権の対抗力/ 建物未登記の借地人と新地主/ 新地主と立退料、買取請求/ 借地人のいる土地の購入/ 抵当権付の土地の借地/ 借地権設定後の抵当権設定/ 土地の二重賃貸/ 敷地地番の違った建物登記/ 建物登記による対抗力の及ぶ範囲/ 借地上所有建物の名義人/ 借地の転貸借と借地権の登記/ 借地人が底地を買う場合/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー