地主の変更と敷金

所有している土地を貸して、敷金として地代の三ヵ月分を入れてもらっていましたが、その土地を他人に売りました。その売却当時、借地人は、二ヵ月分の地代を滞納していました。このような場合に、敷金は、新地主に受け継がれるのでしょうか。そして、その敷金のかかから、延滞分の地代はとれないものなのでしょうか。
敷金は、借地契約の終了まで、契約全体を担保する役目をもっていますから、途中で地主が交替しても、借地権が対抗力をそなえていないために借地権が消滅する異例の場合を除き、新地主に引き継がれ、借地関係が消滅すれば、新地主から借地人に返還されるのが原則です。しかし、実際には、旧地主が新地主に引継ぎを怠っていたりして、新地主に引き継がれていないことも少なくありません。
地主は、滞納地代がある場合、あくまで借地人に支払を請求できますし、ときには、借地契約の解除にまで及ぶこともできるわけです。しかし、請求をあきらめ、敷金から充当することもできますので、たとえその土地を他人に譲渡する直前でも、それまでに発生した滞納地代を、敷金から清算することが許されます。その結果、借地人の滞納状態は消滅し、滞納関係のない状態で新地主に地位が移行しますが、敷金は減少または皆無の状態で新地主に引き継がれていくことになります。新地主としては、旧地主と借地人との間で、常時一定額の敷金が提供されているべき旨の契約があれば、それにしたがい、当然、敷金の補充を借地人に請求できることになるわけです。また、仮に、旧地主と借地人のあいだにそういう明示の約束がなくとも、多くの場合そのように解することは可能です。

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土地

旧地主から新地主へ、現実に敷金が引き継がれていなかったらどうなるでしょうか。このような、滞納地代への充当もないのに、敷金が引き継がれていないとすれば、当然、旧地主が不当に敷金を保持していることになります。しかしだからといって、契約終了の際、借地人が敷金を新地主に返せとはいえないで旧地主にその返還を請求するほかないというのでは、旧地主は、借地人が土地を明け渡すかどうかなどにはいまさら関心もないので、実際上、敷金の返還を渋りがちになり、その結果、著しく借地人の立場を不利益にしてしまうでしょう。そこで判例は、そういう場合でも、借地人は旧地主におかまいなく、新地主に返還を請求できるものと決めました。こうなると、今度は新地主の立場が不利益になるかもしれませんが、それは事業引き継ぎの際の新地主の不注意によることも多いでしょうから、あきらめるほかありません。このことは、敷金だけではなく、権利金についても同じなのです。
敷金を引き継がなかったのに借地人に返還を余儀なくされた新地主は、借地人に返還した敷金に相当する金額を、旧地主にむかって請求することができます。もっとも、敷金が現実に旧地主から新地 主に引き渡されなかった場合でも、土地代金の一部と相殺の形がとられだからそうなったという場合もあり、その場合には、あとから新地主が借地人に返還した敷金額を旧他主に請求などできないことは、もちろんです。
敷金が新地主に引き継がれていないときでも、借地人への敷金返還義務が新地主に課せられているのは、借地権の対抗力という法律上の原則によるものです。対抗力というのは、地主が交替しても、借地人は当然新地主に借地権を主張できる、ということなのです。しかし、すべての借地権に対抗力があるわけではありません。その結果、対抗力のない借地人は、新地主に借地権の主張ができないだけでなく、敷金の返還請求権も、旧地主に対してしか主張できないことになります。敷金が、旧地主から新地主に引き継がれたあと、借地人に対抗力がないとき、借地人は旧新どちらの地主に敷金の返還を請求したらいいでしょうか。対抗力のない借他人に不利益を負わせたのは、旧地主の責任ですから、旧地主にむかって敷金の返還を請求すべきものと解されます。借地人のこの返還請求に応じた旧地主は、こんどは新地主に対し、不当利得償還請求権により、引き継がせた敷金の返還を請求することができることになります。もっとも、新地主が旧地主から敷金を引き継いだということは、新地主は借地人との借地関係をも受けつぐことを承知したうえで土地所有者になったということですから、新地主は借他人の借地権に対抗力がないなどとはいえない立場にある、と考えることもできます。もしそう考えれば、ここに述べた問題はそもそも起こってくることがないということになります。
新地主が借地人と親密な関係にあったりして、別に敷金を必要としないような場合、敷金の引継ぎを断わることができるでしょうか。敷金は、地主の利益のために、借地人の債務を担保する役目をもっているものですから、新地主のほうでその利益を放棄することは理論的には可能なのです。だれにでも、欲しない利益を拒絶する権利があるはずだからです。しかし、借地人は、敷金をいったん払った以上、新地主と旧地主とのあいだでなにが起ころうと、借地契約終了の際、借地明渡しと交換的に敷金の返還を主張できるはずです。つまり、新旧地主の交替にあたって、旧地主、新地主および借地人の三者が合意したとき、または旧地主と新地主の合意にもとづき、旧地主から現実に借地人に返還された場合を除き、旧地主と新地主との合意だけで敷金の引継ぎをしないと取りきめてみても、それは借地人に対する関係では効力をもたず、借地人はやはり新地主に敷金を返せと請求できるわけです。

土地
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