借地人の妻の地代支払義務

地主から夫の名義で土地を借り、そこに妻名義で家を建て、商売をしています。夫が失職しているため、地主は、妻に対して地代を支払えといいます。妻に地代を払う義務があるのでしょうか。
借地人が、税金その他の関係から、自分以外の家族、例えば子や妻の名義で家を建てることはよくある例です。このような場合に、地主から土地を買い受けた第三者が、借地人は借地人名義で建物の保存登記をしていないため、建物保護法一条による保護を自分に対して主張できないという理由を述べて、借地権の消滅を争うケースはしばしばあります。判例はまちまちでしたが、本人名義と同視して建物保護法一条の適用を肯定したものが多かったのです。ところが、最高裁は大法廷判決で、それを否定し、借地人名義で登記していなければ、第三者に対抗できないと判示しました。これは、不当な判決というべきで、多くの学説は強く反対しています。しかし、第三者たる新地主でなくて、借地契約を締結した初めの地主と借他人との間で、借他人が建築した建物を近親者名義で保存登記したからというこで、借地権の消滅が争われたケースはないようです。地主もそのような形式的理由で争ってもしりぞけられるのは当然のことですから、争わないのでしょう。

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借他人が自己名義でなく、近親者名義で登記をしている場合の借地人、近親者たる名義人、地主間の法律関係はどのように構成されるでしょうか。これには二通りの構成が考えられます。
第一は、実質を重んじる考え方です。妻や子などが名義人となっているが、それは相続税やその他の関係からそうしてあるのであって、実際には不動産の管理は借地人がしており、実質的に所有権は借地人に属していることが明らかな場合は、地主との関係では、建物の所有権は借他人に属するものとしてとらえるのです。
第二は、形式を重んじる考え方です。この考え方によれば、結局、建物の名義人に借地権の譲渡があったか、または借地の転貸があったと考えることになるでしょう。その建物が借地の中心部に建てられ、それがその借地に建てられうる主要な建物である場合なら借地権の譲渡になりますし、その建物が借地の一部に建てられており、他に主要な建物あるいはその建物と同じ程度の建物が建てられうる余地がある場合なら、転貸になるというわけです。そして、この借地権の譲渡または転貸に賃貸人たる地主は黙示の承諾を与えているということになります。
現実のケースは以上の二つの構成のいずれに該当するかということですが、妻や子がその建物で借地人から経営上独立して商売などをしているような特別な事情のないかぎり、前者、つまり借地人が、地主との関係では、実質的に建物の所有権者であり、借地人の借地権そのものになんら変化がないものと考えてよいでしょう。ですから、本問の場合は妻が商売をして いるというのですから、後者に借地権の譲渡または転貸があり、その譲渡または転貸については、地主の黙示の承諾がなされているとみることができます。
借地権の譲渡または転貸は地主の承諾または承諾に代わる許可の裁判がなければできません。ですから、本問の場合、地主が妻に地代支払を請求することは、地代を支払わなければ承諾を撤回する意思表示ではないかという見解もでてくるかもしれませんが、その心配は不要です。なぜなら、一般に単独行為に条件をつけることは許されないからです。
そこで、地主は借地権譲渡または転貸を黙示に承諾したうえで、妻に地代支払を請求しているということになります。借地権の譲渡とみるなら、あなたが当然に借地権者その者ということになりますから、支払義務があることはいうまでもありません。転貸とみるなら、民法六一三条一項は「賃借人が適法に賃借物を転貸したるときは転借人は賃貸人に対して直接に義務を負ふ」と規定しておりますから、この場合にもあなたは地主の請求に応じなくてはなりません。しかし、この場合の賃料は、転借人が賃借人に支払うべき賃料つまり転借料であって、賃借人が賃貸人に支払うべき賃料ではありません。
夫が借地人で夫名義で家も 登記してある場合に、夫が失業などで収入がないときがあります。妻には収入がある場合に、妻に地代支払義務があるかどうかという問題です。本問とは異なりますが、ここでとり上げてみましょう。
一般に、民法は個人主義的建前をとり、家族共同体という構成をとっておりませんので、夫が地主と契約して自分が借地人と なり、自分で家を建てて自分の名義にしているのであれば、妻がどんなに収入があり、また財産を所有していても、妻は地主に直接に地代支払義務を負うものではありません。したがって、地代債権によって、妻の収入や財産が差し押えられることはないのです。その代わり、妻も地主に対して直接に借地権を共有しているのではないのですから、夫が地代債務不履行で借地契約を解除された場合、夫は家を収去して土地を明け渡さねばなりませんから、その家に居住することはできなくなります。もっとも、夫婦間には、扶助義務と婚姻費用の分担義務がありますから、実際には、どちらかに収入があれば、地代くらいは払うことになるでしょう。
民法七六一条は、日常家事債務につき、夫婦の連帯責任を規定しています。普通は、住居の賃借は日常の家事に含まれると見てよいでしょうから、家賃の支払について夫婦は連帯責任を負うことになりますが、借地権の設定が日常家事に入るかどうかは問題です。設定そのものは入らないが、住居を保つための地代支払は日常家事といえなくもありません。そうなりますと、夫が借地した場合は妻も、妻が借地した場合は夫も、地代支払義務が地主に対して生じることになります。単なる住居のための借地に限っていえば、この見解も根拠がなくはないようです。いずれにしても、本間では、妻は地代支払義務があることになります。

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