土地の使用賃借

土地を借りようと思うのですが、地主は、どうせ使っていない土地で、使うあてがないため、ただでお貸しします。とか、固定資産税だけ払ってもらえばよいからなどといっています。地代を払わないため、不利益になることはないでしょうか。
地代を払わないで土地を借りていると不利益にならないかということは、その借 地について、借地法による特別の保護を受けられるかということに帰着します。というのは借地法は、建物の所有を目的とする地上権および賃借権に適用されるもの ですが、賃借権は、借他人が、地主に対し、土地を使用する対価として、金銭その他を支払うという賃貸借契約にもとづいて発生するものだからです。
そうして、支払われる金銭などが対価と認められるためには、経済的にみて、借地人が土地の使用によって受ける利益に相応する額のものでなければなりません。
したがって、借地人が地主に対してなんらの地代、賃料の他の金銭も払わないとき、または、これを払ったとしても、その額がきわめて少なくて、世間なみの地代、賃料にはるかに及ばないときは、賃貸借ということはできず、これに対しては借地法の適用はなく、様々な不利益を受けることになります。

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土地

ある土地の賃借が賃貸借といわれるためには、借地人が、その土地の利用にふさわしい対価を払う必要があります。ですから、例えば、借地契約で地代も決めず、借地人が世間なみの地代、賃料の一割にもみたない額の金銭を借地人の都合がつくときに、随時地主に払っていたとしても、賃貸借とはいえません。
地主が固定資産税だけ払ってもらえればよいといっている場合もそうです。というのは、賃貸借は営利性のものですが、借地人に固定資産説を払ってもらうだけでは、地主は、土地を貸すことによって利潤をあげているとはいえないからです。
もっとも借地の対価は、必ずしも金銭で支払われる必要はなく、地主のために、不動産を管理するとか、経理事務を担当するなど、一定の事務を処理し、または、労務を提供することも、それが金銭的に評価して世間なみの地代に相当し、かつ定期的になされるものであれば、対価と認められます。
また、対価と認められるものであれば、その名目はどのようなものであってもかまいません。
このような基準によって対価と認められるものを払っている限りにおいては、賃貸借として借地法の適用を受けることになります。そうして、借地契約が賃貸借として成立した以上、土地の賃貸中に、一定期間、地主が地代、賃料を免除し、ただで土地を使わせたとしても、そのことからただちにその借地が使用貸借となるものでもありません。地主と借他人が話合いのうえ、今後はただで使わせることにしたとき、使用貸借となるのです。
それでは、もし借地が使用貸借であれば、その土地を借りている人の権利や義務はどうなるでしょうか。これを借地法の適用を受ける賃貸借とくらべて考えてみましょう。
使用貸借は本来、ただもしくはこれに近い使用料で土地を使わせるもので、もっぱら借主だけが利益を得るものですから、地主も借地人も、相当長期にわたることは予想していないのですし、また、当事者の意思いかんにかかわらず、これを長期にわたって存続させることは適当ではありません。そこで民法は、当事者が返還の時期または使用および収益の目的を定めたときは、その時期がくるか、または、借主が目的に従って使用、収益を終わり、もしくはその目的に従った使用、収益をするにたりる期間が経過しなけ れば、借地の返還を請求でぎないけれども、その定めがないときは、いつでも借地の返還を請求できるものとしています。それですから、例えば、どうせ使っていない土地だし、自分の方で当分使うあてがないから、ただでお貸しします。というので借りた場合を考えてみますと、地主の方で使う必要が生ずるまでは、貸すというようにも聞えますが、法律的には返還時期や使用目的が決まっていないものとして取り扱われ、地主が返還を請求したならば、これを返さなければならないのです。
つまり、ここにいう返還の時期というのは、ある程度具体的に決まっている日時をいい、また、使用、収益の目的とは、例えば、一時、興行用の小屋を架設するために使用するというように、土地の使用によって借地人の受ける利益の内容が具体化されたものをいうと考えられているのです。
次に使用貸借は、借地人の死亡によって終了します。これは、賃貸借の場合には借他人が死亡しても、その相続人が借地権を引き継ぐことになるのと比べれば大きな違いです。ですから使用貸借の場合に、借他人の死亡後引き続き土地を借りようとすれはせ、相続人などが改めて地主と契約しなければなりません。もっとも借地人の死亡後、その妻子などが、借地を引き続き使っているのを知っていて、明渡しを求めないときには、暗黙のうちに契約が結ばれたとみられる場合もあります。
借地が賃貸借による場合には、地主がその借地を他人に譲渡したときでも、賃借権の登記や借地上の建物に登記があるときは、土地を譲り受けた人が当然賃貸人となり、その人から土地を借りていることになりますので、その人と改めて借地契約をする必要はありません。
ところが、使用貸借の場合には、地主が貸していた土地を他人に売るなどして、その所有者が変わりますと、新しく所有者になった人は、使用貸借を引き継ぐことにはならないので、借他人は改めてその新所有者から土地を借り直さなければなりません。もし、新所有者が、契約をすることを拒んで、どうしても借地を返してもらいたいというのであれば、これを拒むわけにはいきません。
以上でお分りのように、土地をただもしくはこれにちかい地代で借りていますと、様々な不利益があるので、必ず世間なみの地代を払うようにしておく必要があります。

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