借地上の建物の利用に関する特約

契約書に、「借地人が借地上の建物を第三者に賃貸するには、地主の承諾を得なければならない」「借地人が借地上の建物を抵当にいれるなど担保に供するには、地主の承諾を得なければならない」との条項があり、「これらの条項に違反したときは、地主は、契約を解除することができる」と記載されています。他所に住宅を建てたので、借地上の建物を他人に貸し、また資金調達のため、建物を抵当にいれたいのですが、地主の承諾を拒まれる場合にはどうしたものでしょうか。
借地人が、建物の敷地として土地を借り、そこに建物を建てた場合、借地人がその建物を使用し、もしくは処分することについて、地主は、契約によって制限を加えることができるでしょうか。それがここに提起されている問題を解決する鍵です。
借他人が、借地に建てた建物を他人に譲渡し、それに伴って、その人に借地を転貸したり、借地権を譲渡したりする場合には、地主の承諾をえなければなりません。それは、借地を現実に使用し、また、賃料を支払う人が変わることによって、地主が損害をこうむり、もしくは借地人との信頼関係が失われるのを防ごうとする趣旨です。つまり、この場合には、「土地」の使用関係が変わるので、このことによって、地主が不利益をこうむらないようにしようとするものです。
しかし、このように、借地上の建物を第三者に譲渡し、その敷地の転貸または借地権の譲渡について、地主が承諾を与えない場合でも、地主に不利益を与えず、その信頼をそこなわないときは、裁判所に対して、地主の承諾に代わる許可の裁判を求めることができることになっています。このことからわかるように、土地の使用関係が変わる場合においてすら、これをチェックしようとする地主の意思は、制約を受けるのです。

スポンサーリンク
土地

借地上の建物の利用についてみますと、その建物をどのように使用し、利用するかは、直接、土地の使用関係に変化を及ぼすものでないかぎり、その建物の所有者である借地人の自由であるといわなければなりません。このことは、一般に、所有権は、その目的物を完全に支配して、使用、収益することを内容とするものであり、このようなものとして法律の保護を受けていることの当然の結論です。ただ、それが、地主の権利と衝突する場合に、その調整が問題となるのです。
ですから、例えば借地上に建てる建物の種類、構造などについて、取決めをすることは、さしつかえありませんが、その建物に誰を住まわせるかということは、その所有者の自由であり、また、そこでどのような営業をするかということも自由です。したがって、その建物に住む人を制限したり、営業を限定したりするような特約は無効であるといわなければなりません。
そこでまず、借地上の建物を他人に賃貸する場合についていいますと、建物の賃借人は、その建物を使用することができ、これに伴って、建物の敷地を使うことになるわけですが、それは、建物が地上に建っているという性質上そうなるものであり、いわば、建物の使用に伴う反射的効果ということができます。この場合でも、借地人だけが借地権を持ち、賃料を支払う義務を負っているので、建物の賃借人は、なんらこのような権利、義務を持つものではありません。してみれば、借地上の建物を他人に貸すということは、土地の使用関係に法律上なんらの影響を及ぼすものではなく、地主の権利を侵害したり、これと衝突するものではありません。したがって、建物の賃貸借について、地主の承諾がいるという特約は、建物の所有者の自由を不当に拘束するものとして、無効であるということができます。
次に、借地人が建物を担保に供する場合についてみますと、これを抵当にいれる例が一番多いと思われます。というのは、借地人は、依然として、その建物を自分で使っていることができるからです。
ところで、借地上の建物を抵当にいれただけでは、借地の使用関係は抵当にいれる前と全く変わりはありません。ただ、あとで、借他人が借りた金を返さないため、抵当権の実行として建物が競売され、その結果、他人がこれを競落した場合に、その人が土地の使用権をもたなければならないので、本問の冒頭で述べたように、借地の転貸または借地権の譲渡について、地主の承諾をえなければならなくなるのです。
してみれば、建物を抵当にいれること自体について、地主の承諾を必要とするという特約も、やはり、建物の所有者の自由を不当に制約する無効な特約だということになります。
また、建物を担保に供するため、よく用いられる方法の一つに、譲渡担保というのがあります。これは、借金をする人が、自分の所有している建物を担保に供するため、その建物を金の貸主に譲渡したことにして、その人の所有名義に書き換え、借金を約束どおり弁済したときに、その所有権を元に戻してもらうが、弁済しないときは、所有権を完全に移してしまうというものです。その場合、建物の使用関係は、従来どおりとしておくために、金を 貸した人から借りた人に貸しておくという形をとるのが普通です。
このような譲渡担保の場合には、たしかに建物の所有権は外形上金を貸した人に移るのですが、実質的には、金を借りた人がこれを所有し、使用していると同様で、ただ、約束どおり弁済しないときに、所有権が金を貸した人に実質的に移るとみてよいといえます。してみれば、実質的に建物の所有怖が金を貸した人に移るときに、その敷地の賃借権がその人に譲渡されたものとして、その際、地主の承諾が必要となると解釈するのが適当と思われます。したがって、建物を譲渡担保に供するということは、建物を抵当にいれると同様にみて、これについて地主の承諾を必要とする特約があっても、その承諾を要しないで、譲渡担保に供することができるというべきでしょう。
判例も、借地上の建物が譲渡担保に供された後、処分されるまでの間は、土地の使用、収益はそれ以前となんらの変動も受けていないから、譲渡担保に供するときには、地主の承諾を必要としない、と述べています。
さらに、借地上の建物に質権を設定するという方法で、これを担保に入れることも考えられます。建物に質権を設定した場合には、質権者はその建物の引渡しを受けて、自分でこれを使用したり、第三者に賃貸して、収益をはかることができます。
しかし、この場合でも、建物の所有者が借地人であることには変わりはなく、質権者が他主に対して、なんらの権利、義務を持つものではありませんから、土地の使用関係に法律上の変化をもたらすものでないことは、借地上の建物を第三者に質賃した場合と同様です。ですから、この場合も、建物の所有者は、自由にその建物に質権を設定できるといわなければならず、これを地主の承諾に係わらせるような特約は、そ の効力がないといわなければなりません。

土地
土地を貸すための事前調査/ 土地を借りるときの調査/ 農地を宅地にして借りる/ 借地契約の内容/ 借地契約の特約の効力/ 市販の借地契約書での契約/ 借地契約の保証人/ 契約書のない借地契約/ 借地契約と公正証書/ 社寺の所有地の借地/ 土地管理人との借地契約/ 借地上の建物の利用に関する特約/ 借地契約用途に関する特約/ 罹災借家人の権利/ 区分地上権の設定/ 土地の使用賃借/ 親族間での土地の貸借り/ 地代の値上げと値下げ/ 環境の変化と地代の変更/ 地代支払の相手方/ 借地人の妻の地代支払義務/ 地代の支払方法/ 地主の修繕義務と地代の支払/ 地代の受取証/ 地代滞納に関する特約の効力/ 借地人が地代を滞納した場合の措置/ 催告期間の従過と契約解除/ 建物区分所有と借地権/ 地代の供託/ 借地の権利金/ 造成地の賃借と権利金の前払い/ 借地権の譲渡/ 権利金の取戻し/ 地代の滞納と敷金による充当/ 地主の変更と敷金/ 借地の立退料/ 借地権の登記/ 建物のない借地権の対抗力/ 建物未登記の借地人と新地主/ 新地主と立退料、買取請求/ 借地人のいる土地の購入/ 抵当権付の土地の借地/ 借地権設定後の抵当権設定/ 土地の二重賃貸/ 敷地地番の違った建物登記/ 建物登記による対抗力の及ぶ範囲/ 借地上所有建物の名義人/ 借地の転貸借と借地権の登記/ 借地人が底地を買う場合/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー