借地契約の特約の効力

借地契約を結ぶ場合に、地主も借地人も、それぞれ、なるべく自分に有利になるように契約の内容を決めようとするのは、自然の人情です。つまり地主は、採算のと れる地代で土地を貸し、確実に地代を払ってもらえるような措置をとり、また、自分がその土地を必要とするようになったならば、特別な経済的負担を伴わないで、その土地を返してもらえるようにしたいと考えるでしょう。そのために、借地上に建てる家のことについても条件をつけるようになります。
これに対し、借地人は、なるべく安い地代で、長期にわたって土地を使えるようにし、また、自分の家族が増えたり、営業が拡張されたりして、家を増築する必要が生じた場合には、支障なく増築できるようにしておきたいと望むでしょう。
このように、積極的に、自分に有利な契約を望まないまでも、自分に不利益にならないようにしたいと思うのは当然です。
地主と借他人は、法律が、特に、このように決めなさいとか、このように決めてはいけないと規定していないかぎりは、自由に、借地の存続期間、賃料その他の借地の条件、土地の使用方法、契約解除の条件や方法などを契約で決めることができます。ただ、それが著しく公正を欠くとか不合理であると考えられる場合には、当事者を拘束し強制する効力を認められないことがあります。
ところで、借地の場合には、借地人が概して地主よりも弱い立場にあるため、とかく借地人に不利益なことが決められがちで、これを放置しておきますと、借地人を保護しようとする借地法の目的が達せられなくなります。そこで、借地権の存続期間、更新、契約の終了、契約が終了した場合と、借地上の建物を買ったけれども転借もしくは賃借権の譲渡について地主の承諾をえられなかった場合の建物買取請求について、借地法は、特別の規定を設けるとともにこれら規定に反する契約の条件であって、借地人に不利益なものは、これを定めなかったものとみなして、その部分だけは無効とするけれども、それ以外の契約の部分は、すべて有効であると定めております。
なお、地代の増・減額の請求について、その増額の請求を禁止もしくは制限する特約の効力は認めるが、減額の請求を禁止もしくは制限しても、一定の条件が備わるときは、その特約にかかわらず、地代の減額を請求できると定められていることにも、注意をする必要があります。
この考え方を進めていくと、借地法の目的に反するような特約は、効力がないか、少なくとも、その目的にそうように解釈されなければならないといえるでしょう。
そこで、借地契約で通常決められているような特約についてみますと、そのなかには、民法の規定その他法律によって借地人に負わされている義務を確認したとみられるようなものも少なくありません。それらは、いちおう借地法一一条によって、その効力を否定されることはないでしょう。しかし、それがどれだけの効力をもつかということについては、かなり問題があるように思えます。
次に、民法などにはっきりと決めていない事項について特約をした場合に、それが、借地法に定められている規定に反して無効になるかどうかが問題となります。

スポンサーリンク
土地

地主から示してきた条件で、借他人にいろいろな制限を加えたり、借他人の希望に反したりして、借他人に不利益と思われるものがあることは、多くの例で見受けられるところですが、それには、大きくかけて二つあることです。すなわち、その一は、借地法の規定に反する契約の条件であって、借地人に不利益なものであり、その二は、その他借地人に制限を課したりして、一般的に不利益と考えられる条件です。
まず、前者について説明しますと、借地法に違反して借地人に不利益な特約は、その効力が認められないのですからそのような約束をさせられても、その拘束を受けず、したがって、それによって借地の明渡しを求められるとか、契約を解除されるとか、その他の不利益を被るようなことはありません。
この種の特約としては、次のようなものがあります。
借地権の存続期間を、借地法が契約で決めることができるとしている最短期間、つまり、堅固な建物については三〇年、その他の普通の他物については二〇年より短い期間と定めたもの。
地主がその土地を必要とするときは、いつでも借地契約を解約して、明渡しを求めることができるという特約。
借地権の存続期間が満了したときに、借地人は、更新の請求をせずまた借地権が消滅しても、借地上の建物の買取りを請求しないという特約借地上の建物が壊れたり、焼けたりして滅失したときは、借地権は消滅するという特約。
借地権の存続期間が満了したときは、地主がその土地を自分で使うなどの正当な理由がなくとも、更新を拒絶して、借地の明渡しを求めることができるという特約
借地上の建物を、借地人から買い受けるなどして譲り受けたのに、地主が借地の転貸または借地権の譲渡について承諾を与えなかった場合でも、建物の買取りを請求しないという特約などが、その典型的なものです。
また、判例によりますと、借地権の存続期間中に、借地上の建物が滅失したときには、借他人は、借地権の存続期間を超えて存続する建物を建ててはいけないという特約も、借地法に違反した借地人に不利益な特約になると述べております。
なお、ある特約が借地人に不利益な特約であるかどうかは、特約された事項ごとに、個別的に判断し、ほかによい条件があるかどうかを考慮する必要はないといわれています。
次に、その他の特約について考えてみましょう。これには、第一に、借地の用法に関する特約が考えられます。借地人が借地をどのように使用するかは、当事者の契約によって、任意に決めることができますが、土地の用法、特に建物の建て方などを不当に制限しますと、借地人が土地を借りた社会生活の目的を達することができなかったり、借地人が文化的な生活をいとなむことを害する結果となります。このような見地から、借地人が借地上の建物の増・改築をしようとするときは、地主の承諾をえなければならない、という特約の効力が問題となります。というのは、このような特約がなければ、借地人は、その家族構成、生活ないし職業上の必要などに 応じて、随時建物の増・改築をし、また建物の修繕をすることができるのに、この特約が有効だとすれば、これが制限されるからです。
ところで、地主がこのような特約を決めようとするのは、借地人が一旦建てた建物をどのように増・改築するかということが、借地権の存続や、建物の買取価格に重大な影響をもつからです。そこで、地主と借地人との利益の調和のとれる限度で、この種の特約の効力を認めるのが、一般的な考えといえます。そこで、借地人は、この特約があっても、建物について通常の修繕をすることや、文化的な生活をするに必要な増・改築は、地主の承諾をえられなくとも、これをしてもさしつかえないといわれておりました。
そうして、昭和四一年の借地法の改正に際しては、この特約の効力を認めるとともに、借地人が、土地の通常の利用上相当な増・改築をしようとするのに、地主がこれを承諾しないときは、裁判所に申し立てて、地主の承諾に代わる許可の裁判をもらえば、その増・改築ができるものとしました。
第二に、土地の賃借人が地主の承諾を得ないで、借地を他人に転貸し、または賃借権を他人に譲渡することを禁止する特約があります。この禁止は、民法六一二条にも規定されているところでもありますので、その特約は、有効であるということができますが、その解釈、適用は、特にこのような特約がなくて民法六一二条そのものが適用される場合と同様に考えてさしつかえありません。
第三に、賃料の支払に関する特約があります。例えば、借他人が何回分以上の賃料の支払を怠ったときは、催告をしないで、借地契約を解除することができるとか、借地契約は当然解除になるという特約がそれです。
このような特約がない場合には、借地人が賃料の支払を怠ったときは、地主は、一定の期日を定めて、滞納した賃料の支払を催促し、その期日までにその賃料を支払わないときに、契約の解除ができるのです。そこで、特約によって、催告や解除の通知を省略できるかということが問題となるのです。
判例は、賃料の滞納があっても、それが背信的なものでなければ、借地契約を解除することは許されない、という考えのもとに、例えば、賃料の支払か二回でも怠ったときは、催告を要しないで解除することができるというような特約は、特にこのような制裁的な規定を必要とする事情がないかぎり、無効であると述べております。この考え方は、一般に支持されるでしょう。
以上述べたほか、借他人が一定の行為をしなければならないこと、もしくはしてはならないことを約束するとともに、これに違反した場合は、契約を解除できると決めることもあります。この種の特約は、通常の借地契約上、借地人が一般に負っている義務、もしくはこれに付随する義務を約束した範囲内では、有効であると考えられます。なぜならば、借地法は、このような義務違反によって借地人がこうむる不利益までも保護する趣旨ではないからです。
このようにみてきますと、どのような条件が有効であるかどうかは、その範囲がほぼ決まっているといえます。その有効の範囲を超えた条件により、借地人が不利益をこうむるということはありません。したがって、先に述べたところから無効とされるような条件は、これを決めても拘束力がないわけですが、たとえ無効なものであっても、それが契約書に書かれていると無用な紛争を招くことになります。それですから、このような条件が提示されたならば、それが不当である理由をよく説明して、契約書に書かないようにすることにこしたことはありません。
 また、有効と認められる範囲で、なるべく不利益にならないようにするためには、法律に定められている義務以上の拘束を受ける特約や、地主に一定の行為をすることを免除させるような特約をしないことです。
進んで、借地人が、とくに有利な契約をしようと思うならば、どのような特約もできるわけです。例えば、賃料の支払について、地主が取り立てるようにする特約、賃料の支払を何カ月分以上怠らなければ契約を解除できないとして、解除権の行使にある程度の制限を加える特約、借地人が地上の建物を建て替えることについては、異議をいわないという特約、賃料の増額請求を一定の期間は行なわないという特約などが、これにあたると考えます。

土地
土地を貸すための事前調査/ 土地を借りるときの調査/ 農地を宅地にして借りる/ 借地契約の内容/ 借地契約の特約の効力/ 市販の借地契約書での契約/ 借地契約の保証人/ 契約書のない借地契約/ 借地契約と公正証書/ 社寺の所有地の借地/ 土地管理人との借地契約/ 借地上の建物の利用に関する特約/ 借地契約用途に関する特約/ 罹災借家人の権利/ 区分地上権の設定/ 土地の使用賃借/ 親族間での土地の貸借り/ 地代の値上げと値下げ/ 環境の変化と地代の変更/ 地代支払の相手方/ 借地人の妻の地代支払義務/ 地代の支払方法/ 地主の修繕義務と地代の支払/ 地代の受取証/ 地代滞納に関する特約の効力/ 借地人が地代を滞納した場合の措置/ 催告期間の従過と契約解除/ 建物区分所有と借地権/ 地代の供託/ 借地の権利金/ 造成地の賃借と権利金の前払い/ 借地権の譲渡/ 権利金の取戻し/ 地代の滞納と敷金による充当/ 地主の変更と敷金/ 借地の立退料/ 借地権の登記/ 建物のない借地権の対抗力/ 建物未登記の借地人と新地主/ 新地主と立退料、買取請求/ 借地人のいる土地の購入/ 抵当権付の土地の借地/ 借地権設定後の抵当権設定/ 土地の二重賃貸/ 敷地地番の違った建物登記/ 建物登記による対抗力の及ぶ範囲/ 借地上所有建物の名義人/ 借地の転貸借と借地権の登記/ 借地人が底地を買う場合/

       copyrght(c).土地の買い方ガイド.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー