土地を借りるときの調査

土地を借りる場合に一番関心をもつことは、その土地を間違いなく完全に使えるかどうかということです。土地が完全に使えるという意味には、二つあります。その一 つは、物理的にみて、その土地を宅地として完全に使えるということであり、他の一つは、法律上、他人の権利に妨げられることなく、土地を使えるということです。したがって、土地を借りる場合には、その土地の現況とその土地についての法律関係を調べることが必要となりますが、土地の法律関係は、登記に現わされることになっているので、一応登記簿を見れば、ある程度目的を達することになります。
土地を借りようとする場合に、一番関心がもたれるのは、その土地がどこにあり、 どのような地形、広さのものであるかということです。というのは、その土地の現況いかんによって、借りるかどうか、また借りるとすれば、どのような地代、期間 その他の条件で借りるか、ということが決まるからです。そこで、まず、借りようとする土地の現場をよく見て、その現況を確認する必要があるわけですが、特に、次ぎの事柄に注意してください。
どのように所在地や地形がよく、広さが手頃な土地であっても、そこに家を建てることができ、約束どおり完全に使えるものでなければ、これを借りる意味がありません。その土地の現況が空地であれば、一応完全に使えるものと考えられます。
これに反して、その土地に他人の家が建っていたり、または地主の家が建っていて他人が住んでいるような場合には、その建物の所有者や住んでいる人に、自分が借りることになっている日までに、土地や建物を明けることになっているかどうかを確かめておく必要があります。
地主が、何日までに明けることになっているとか、今住んでいる人は、なんの権利もないのにその土地を使い、または家に入りこんでいるのだから、簡単に立ち退かせることができる、とかいっても、実際には、なかなか明けてもらえなかったり、不当な立退料を要求されたりすることがありますから、いつ立ち退くかを念を入れて確かめなければなりません。できれば、土地を完全な空地にしてもらってから、借りるにこしたことはありません。
もし、他人の家が建ち、または他人が家に住んでいるときに借地契約をするというのであれば、何日までに土地または家を明けるということを確約した書類を、現にその土地今泉を使っている人からもらうか、さらには、強制執行によって明けてもらえるように、明渡しの日を決めて、裁判所で和解調書を作っておけば一番確実になります。

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土地

どの範囲の土地を家の敷地として使えるかということは、借他人にとって重大な事柄です。というのは、その広さによって地代が決まるばかりでなく、どの程度の広さの家を建てられるかということも決まるからです。すなわち、建築基準法によって、建ぺい率というものが 決められていて、地域によって異なりますが、借地の広さの何割かに相当する広さの家しか建てられたいことになっているからです。
もし、借地の範囲がはっきりしないとき、特に、隣地の所有者や借地人とのあいだで土地の境について争いがあるときには、地主に話をして、使える土地の範囲をはっきりしてもらうことが大切です。そうしないと、隣人と不愉快な争いをしなければならないことがあるだけでなく、時には、隣地の所有者などの主張が正しくて、使える借地の広さが減り、建ぺい率の関係で、計画していた大きさの家を建てられなくなることもあります。
また、そのような争いがなくとも、地主と隣地の所有者や借地人などと立会いのうえ、借地の境界線を相互に確認し合ったあとで、測量士に頼んで、土地の広さを実測しておくことが望ましいといえます。その場合、公図と照し合わせておくことも適切 な処置であるということができます。
家を建てるために土地を借りるときは、地盤の軟弱を確かめ、予定している費用で、予定している構造、大きさの家を建てることができるかどうかを、専門家に見てもらうことが大切です。地盤をよく調査しないで、高い権利金を払ったあとで、地盤が悪く、整地に巨額の資金がいることがわかったような場合に、地主に整地を要求してもなかなかこれに応じないで、予想外の支出を余儀なくされることがありますから、注意しなければなりません。
このように、借りようとする土地の現状を確かめたならば、次に、登記簿や土地台帳を見て、その土地がまちがいなくそれに記載されているかどうか、また地主に貸す権利があるか、抵当にはいっていないかなどを調べて、支障なく使えるかどうかを確かめる必要があります。
登記簿は、借りようとする土地の所在地を管轄する登記所 にあり、これを見るためには、登記閲覧申請書に、必要な事項を記入し、手数料として、一筆または一件ごとに収入印紙を貼って、係に出しますと、筒単に見ること ができます。自分で見ただけではよくわからないときは、登記簿謄本をもらって、専門家に判断してもらえばよいでしょう。謄本を請求する手続は、閲覧の場合とほぼ同様です。
登記簿を見るときには、次のようなことに注意をしてください。
土地の所有者、借りようとする土地の所有者がだれであるかということは、登記簿の甲区欄に表示されています。
地主は必ずしも借地の所有者でなくてもよいのです。例えば土地の所有者から借りている借地人が、その土地をまた貸すこともありますし、所有者からいっさいをまかされて、地主となることもあります。ただ、この場合には、土地の所有者が転貸を承諾しなかったり、貸す権利まで与えていなかったりしますと、せっかく土地を借りても、土地の所有者から明渡しを求められたりして、めんどうになることがあります。それですから、登記簿を見て、だれが所有者であるかを調べ、地主が土地の所有者であればよいのですが、もしそうでなかったならば、所有者に会って、その土地を貸すことを認めているかどうか、また転貸することを承諾しているかどうかを聞きただすことが必要です。
登記簿の甲区欄で、特に注意をしなければならないのは、差押の登記、競売開始決定の登記、仮差押や処分禁止の仮処分の登記、または、代物弁済予約の登記がなされているかどうかということです。
このうち、代物弁済予約の登記というのは、第三者に金を支払う義務を負っている場合に、それを払えないときは、その支払に代えて、その土地を優先的に譲渡するという登記で、もし、借地後土地についてのこの代物弁済が行われると、借地人は債権者から、土地の明渡しを求められることになります。そのほかの登記のある場合も、借他人は、借地をする権利がなくなったり、制限されたりして、後で土地の明渡しを要求されるようなことになりますから、このような登記のある土地は、借りないようにしましょう。
また、差押の登記や競売開始決定の登記があると、その後は、土地所有者は、有効に土地を貸すことができず、その土地を借りても、競売によって土地を買った人に対して借地権を主張することができず、 結局土地を明け渡さなければならなくなりますから、そういう土地心借りてはなりません。
なお、仮差押や処分禁止の仮処分の登記があるときも、これと同様の危険があります。
借りようとする土地が抵当にはいっていて、そのことが登記簿に書かれていてもそれだけでは、すぐに立退きを求められるというものではありません。しかし、地主が借金を払わないため、抵当に入っている土地が競売され、他人がこれを買うということになりますと、5年以上は使えない結果になります。このように永く借地しようと考えるならば、その土地について、抵当権の登記があるかどうかを調べなければなりません。

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