購入した土地が道路指定地域の場合

マイホームを建てようと土地を購入し、手付金を払ったが、道路指定地域だとわかりました。解決方法はどうなるでしょうか。
住宅建設の目的で買った宅地が、行政法規(都市計画法・建築基準法)に基づく道路予定地であれば、買主が、契約どおり代金を払って土地の引渡しや所有権移転登記を受け、住宅を建てたとしても、おそかれ早かれ、取り壊しを免れません。これでは、何のために土地を買ったのかわかりませんから、買主とすれば、契約を解除し、払った手付金相当額、さらに代金の全部または一部を払っていれば、その分の返還を求めたいと思うのが当然でしょうし、損害賠償まで受けられれば、なお、望ましいに違いありません。
当事者が話合いで解除の約定をするのを合意解除といいます。本問のケースで買主が解除を申し入れれば、売主も簡単にそれに応ずるかもしれません。しかし、解除だけをとりきめたときは、買主は、払った手付金や代金の返還を求めうるにとどまり、損害賠償を請求することはできなくなりますから、あとになってトラブルを生ずることになりかねません。これに対し、解除権があれば、一方的に解除を通告したうえで示談交渉をすれば足りますが、本問では、二つの解除権が考えられます。

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買主から売主に手付が交付されますと、その売買は、解除権を留保した売買と推定されます(解約手付)。この解除権は、当事者の一方が履行に着手するとなくなってしまいますから、すでに、引渡しや登記を受けている場合はもとより、履行期が到来し、売主から登記手続に必要な書類の提供があったようなときも、解除することはできません。しかし、着手前であっても、この解除権を行なうのは不適当です。なぜなら、この解除ですと、手付金の返還も損害賠償も求めることができないからです。なお、売主側も、買主が履行に着手する前であれば、手付に基づく解除権を行なうことができますが、この場合、買主に対し手付金の倍額を支払わなければなりません。このうち、その半分は、買主が受ける損害賠償金にほかなりませんから、買主はこれと別に損害賠償を求めることはできません。
売買の目的物にかくれた瑕疵(欠陥)があり、そのために買主が契約の目的を達成しえないときは、売買を解除することができます。ここで瑕疵というのは、買った建物に白蟻がくっていたというような物理的欠陥に限らず、本問のような法律的障害を含むと解されています。もっとも、売買当時、買主が道路予定地であることを知っていたとか、ふつうの買主ならわかりうるような場合は、隠れた瑕疵とはいえません。しかし、ふつうの買主なみに現地や登記簿を調べても、道路予定地であることまではわからないのが常ですから、よほど特殊の事情がない限り隠れた瑕疵を理由に解除することができるわけです。
この解除がありますと、売主は、買主から受けとった手付金や代金相当額を返還しただけでは足りず、受領日から返還ずみまで、年五分の割合による利息を支払わなければなりませんし、損害賠償責任を負担します。問題なのは、いかなる限度で損害賠償責任を負うかです。抽象的ないい方をしますと、その瑕疵または瑕疵を理由とする解除から通常生すべき損害を賠償するのを原則とし、特別事情による損害については、その事情を売主側で知りえた場合にのみ責任を負うことになると解されています。例えば、重大な瑕疵があり、このため買主が契約を解除すれば、契約の締結や履行に要した費用(現地や登記簿の調査費、契約書作成費、登記手続費等)が、ことごとく無駄になってしまうことは、だれでもわかります。これに対し、買主が、瑕疵に気づかなかったためにほかからの有利な契約の申込みを拒絶してしまい損をしたなどということは、異例です。前の損害は、通常生ずる損害であり、あとの損害は、特別事情による損害にほかなりません。
以上のような売主の不利益を「瑕疵担保責任」とよんでいますが、買主が、瑕疵を知ってから一年を経過すると、この責任を追及することができなくなってしまいますから、注意を要します。

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