借家契約の期間と明渡しの正当事由

借家契約のようないわゆる賃貸借契約について、民法はその最長期間を二〇年ときめています。これは、いわゆる市民法的な賃貸借関係については、所有権の制約となるので、あまり長期の存在を好ましくない、とする法思想のあらわれであるといわれています。しかし、今日のように住宅難の慢性化した状態では、借家人の居住権、生存権を保護する必要上、いわゆる社会法的賃貸借法の原則が導入され、むしろ、あまり短い期間で賃貸借契約をうち切ることを否定する法思想や法原理が強まってきました。こうして、借地契約については、二〇年以上の長期の特約をしなければ、その借地契約は期間の特約がないものとして、法律で三〇年という長期の期間が保障されることになったわけです。借家契約の場合には、借地契約のように長期間の保障規定はありませんが、遂に、一年より短い期間を特約したらその特約は無効で、期間の定めはなかったことになる、という規定が入っています。
以上を要約してみると、借家契約においては、一年以上の期間を特約し二〇年以内に終了することになるわけです。もっとも、二〇年の期間が満了したときに、さらに更新することは可能ですから、事実上かなり長期間継続することはさしつかえないわけです。むしろ、借家契約は、借家人の居住権、生存権を保障するという観点から考えますと、長期間の継続こそ、社会的にみても居住関係の安定に役立ち、望ましいといえましょう。したがって、借家契約で三〇年とか四〇年という期間を特約することを直ちに無効と断定する必要はないともいえます。
借家契約においては、このように期間を特約することができますが、期間を特約しない借家契約もわりとあります。はじめ期間を特約しても、それが二年とか三年という短期の場合には、結局自動的に延長、更新されることが多く、その場合、延長、更新された借家契約については期間の特約はないものと推定されることになっておりますから、結局、実質的にみると、期間の特約がない借家契約が大半存在しているという結果になります。このように期間の特約のない借家契約については、家主はいつでも、正当の理由、正当の事由を主張、立証できれば、解約の申入をすることができます。この申入があったときは、そのときから六ヵ月経過したときに借家契約は終了することになっています。しかし、正当の理由の立証は容易ではありませんので、実際にはなかなか認められないのが実情です。最近は、立退料を提供することによって解約申入の正当の理由を認定する判例も増えてきておりますが、まだ一般化するまでには至っておりません。

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借家契約を結んだ際に、契約書に、「この借家契約は平成○○年一月一目から三ヵ年とする。期間満了のさいは、当事者(家主・借家人)の協議によって更新することができる。ただし、期間の満了以前(三年経過前)においても、家主および借家人はそれぞれ六ヵ月の予告期間をおけばいつでも解約することができる。また、借家人は、六ヵ月の家賃を一括して提供すれば、ただちに解約し、立ち退くことができる」と記載されました。この契約の法律上の効力はどうなるのでしょうか。
このような「期間三年」という借家契約は、アパート、マンションの賃貸借などでしばしば使われている内容で、慣例化しています。さきにも述べたように、一年以上の期間を特約すれば有効ですから、「期間三年」という借家契約は、それ自体有効であることは疑いありません。しかし、問題は、三年経過後「当事者の協議」によって更新するという点です。漫然と読んだ だけでは、もし「当事者の協議」が合意に達しない場合には、借家契約は延長、更新されず、消滅してしまいそうにみえます。しかし、すでに説明したように、いくら期間が満了しても、家主が延長を拒絶できる正当の理由を主張しかつ立証することができないかぎり、家主のほうから契約の延長を拒絶することは許されません。いいかえると、家主と借家人との間で、そのような「協議」が成立しない場合でも、家主が正当の理由を主張、立証できないかぎり、借家契約は自動的に延長される、ということです。おそらく、家主がそのような「当事者の協議」によって更新できるというような条項を契約書に盛り込んだ裏には、三年の期間が満了したときに、再び権利金、敷金、礼金あるいは更新料などの一時金を要求しようとする下心があるのでしょう。しかし、このように、借家契約の更新が拒絶できるかどうかはすべて家主の正当の理由の存否にかかっているわけですから、更新料の授受と直接関係はありません。したがって、更新料の支払は、原則として必要ないと考えてよいわけです。ただ、例外的に家主に正当の理由が備わっている場合には、その正当の理由によって借家契約の終了を防ぐために、更新粧を提供して解決することも、考えられないことではありません。
また、「六ヵ月前の予告」によっていつでも解約できるという条項については、多くの問題があります。第一に、「六ヵ月前の予告」をしさえすれば家主のほうからいつでも解約できるという趣旨であるとすれば、それは無効だといわなければなりません。たびたびふれましたように、解約できるかどうかは、すべて家主側の「正当の理由」の存否にかかっているわけですから、「正当の理由」のない場合に、いくら「六ヵ月前の予告」をしたとて、借家契約を解約することは法律的に禁じられております。序説でもふれましたように、借家法では、期間の特約がない場合に、「正当の理由」をともなった解約申込にかぎって、その申込人後六ヵ月経過したときに借家契約が終了する、と定めているわけです。おそらく、その契約書は、この借家法の規定を逆手にとって、「六ヵ月前の予告」をしさえすれ ば正当の理由の存否にかかわらず解約の申入ができるかのように借家人に誤解を与え、その誤解を利用して巧妙に解約してしまおうとする許しがたい野心が隠されている、ともいえなくはありません。そのような野心があるとすれば、かなり滑稽な契約で、もちろん無効であり、拘束力はありません。
反対に、借家人のほうから「六ヵ月前の予告」によって解約できるという点についてふれておきましょう。もちろん、借家人のほうから解約する場合にも「六ヵ月前の予告」を条件とする特約は、原則としては無効ではありません。しかし、公団住宅や公営住宅の中込をしている借家人が、六ヵ月後に当選するか否かの見通しをたてることは容易でないだけでなく、通常の住宅の場合には、六ヵ月たたなくても家主が新しい借家人を発見して再契約することはきわめて容易なことだと考えられますから、その「六ヵ月前の予告」というのは、借家人の側からみると、おそらく六ヵ月分の家賃の前払いを強要しようとする趣旨に働くものと思われます。そうなりますと、その点から公序良俗違反の契約であるという認定も容易になりますから、慎重にいろいろな状況を考えてみてください。
民法では、建物の賃貸借については解約の申入後「三ヵ月」経過したときに借家契約が終了すると規定しています。したがって、「三ヵ月」が最長期の予告期間であるともいえましょう。しかし、最近の借家慣行では、ほぼ一カ月の予告期間で解約できるという特約が多く、予告なしに解約する場合には予告期間に相当する一カ月分の家賃を提供すればよいというのが大方の慣例です。なかには、「半月」というのもあります。このように、最近の借家事情は依然として貸手市場になっておりますから、最大限度一ヵ月も前に予告すれば、まず家主はたいした不利益をうけないということができましょう。
そうしてみますと、「六ヵ月前の予告」に合理性があると考えられるのは、賃料の高価な店舗、事務所あるいは高級マンションのような、やや異質的な賃貸借の場合でしょう。本問の場合、住宅の賃貸借を前提としておりますから、その「六ヵ月前の予告」というのは、公序良俗に違反する無効な条項と解しうる可能性がつよいようです。したがって、借家人としては、せいぜい「三ヵ月」、ときには「一ヵ月」の予告によって解約することができ、そのさいには敷金等も同時に返還してもらう権利が発生する、と解していいのではないでしょうか。

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