仲介業者の注意義務

不動産の売買をするとき仲介業者に依頼する価値があるかということは、一般によくいわれるところです。仲介業者に依頼すればかなり高額の報酬を支払わねばならないのですから、よほどの効能がないと引き合わないことになります。しかし次の点により、仲介業者に依頼することの有用性をみとめることができます。
相手をみつけるのが容易なこと。業者は売買物件や相手方の探索について専門的技術をもち、業者間の連絡も密ですから、迅速に適当な相手をみつけてくれるし、有利に売却することのできる場合が多いものです。
交渉がしやすいこと。当事者同士では言いにくいことも第三者の立場からは言いやすいことがあり、専門的見地から説得すれば通りやすいといえましょう。
業者が責任をもってくれること。このことは、次に述べるとおり、業者に専門家としての注意義務が負わされていることによるものです。
ただ、業者に仲介を依頼するときは注意すべきことがいくつかあります。
免許された宅地建物取引業者に依頼することが肝要です。問題が起きて損害をかけられたとき営業保証金の還付を請求することもできるし、その他いろいろの監督規制をうけているからです。
業者に取引上の代理権を与えたり、
白紙委任状による委任をしないこと。
目的物件の現場を自分でも検分し、業者任せにしないこと。
手付金や証拠金を貸すからといわれても急いで契約書に印などを押さないこと。
売買契約締結のときは契約書の条項をよく読んで理解しておくこと。などです。

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土地

土地を買うため、宅地建物取引業者Aの使用人Bに依頼し、Pの所有だといわれる土地について売買契約を結び、手付二〇万円を渡しました。ところが、売買契約当時すでにPはそれをQへ売却ずみで仮登記までしてあったのですが、私も登記簿を見ず、Bからも知らせてくれませんでした。その後Qが本登記をし、私は手付をとられたままです。Bは使用人で財産がないからAを訴えようと思いますが、それはできるでしょうか。
これは、Qが先に仮登記をしていると、それが本登記になればあなたはQに対抗できないことになり、したがって、手付を渡していても土地の所有権を得ることはできません。この場合に、Pの責任とAないしBの責任とを分けて考える必要があります。
PがすでにQへ売却し仮登記までしておきながら、あなたへ二重に売却して手付金をとったことは、詐欺行為と考えられます。これは不法行為でありますが、またあなたへの債務不履行でもあります。いずれにしてもあなたはPに対し、損害賠償を請求することができます。
次にA・Bに対する関係では、所有権がすでにQへ移り仮登記がなされている土地であることをBが知らないということはBの調査不十分によるものです。つまり、取引業者としての注意義務違反であり、債務不履行でもあると同時に不法行為にもなります。ところでBはAの使用人ですが、B個人ではなく、Aの使用人としてのBに仲介を依頼したのであれば、BはAの代理人ないしは履行の補助者としての地位にあるのですから、Bの行為についてはAが責任を負うことになります。

宅地建物錐引業者の仲介で土地三〇〇平方メートルを買い言したが、その土地が緑地地域で一割地区であることが分り言しか。これではわずか三〇平方メートルしか建てられないわけです。早く分っていれば他に適当な上地もあったのに今では値が上がり困っています。業者に責任はないものでしょうか。
これついては、これも取引業者の注意義務違反ということになります。もともと宅地建物取引業法では、法律上の制限がついている土地の取引に関しては、あらかじめ取引業者がそれを調査してそのことを取引当事者に説明する義務が課せられ、その義務に違反すれば営業停止や免許取消の処分をうけることになっています。さらに民法上では、まず取引業者に対して、委任契約上の注意義務違反として損害賠償を請求することができますし、また売主に対しても、売主の担保責任を追及し、売買契約の解除や損害賠償の請求をすることができます。ただ、売主に対する責任追及は、土地価額が相当安価だったりして、建築制限のような、いわば土地に瑕疵があるのが当然とみられるようなときは、不可能なこともあります。
宅建業者の注意義務としてはいろいろな場合があります。
権利自体の調査が不完全な場合
地面師といわれる詐欺師が土地を賃 貸して権利金を詐取しようと企て、自分がAになりすまして、Aの所有地の登記簿謄本、図面、偽造の印鑑証明書を仲介業者に呈示して仲介を依頼しました。仲介業者は、地面師の住所が印鑑証明の住所と異なるので不審に思い現住所を調査しましたが、不十分で確認しないまま、権利証の呈示も求めず、地面師の言を盲信して賃貸借契約を結ばせ、賃借人から三〇万円の権利金を地面師に渡したところ、地面師はそのまま行方不明となってしまいました。判決は、賃借人はその仲介業者に仲介を依頼したわけではなかったが、業者の仲介を信頼して賃借することになったのだから、この賃借人に対しても業者は信義を旨とし誠実に注意を尽くす義務があるとして、仲介業者に損害賠償を命じました。
仲介業者が仲介する物件について、登記簿の調査をせず、その不動産に処分禁止の仮処分の登記があったのを知らなかったため、買主に損害を与えた場合、登記簿にその不動産の所有権移転請求権を保全する仮登記がしてあるのを知らなかった場合、登記簿を一応調査してはみたが、目的不動産が地番や構造において登記簿と合致しないのにその真の所有権者の調査を怠り、かつ登記された抵当権者につき債権の支払によって抵当権の抹消登記ができるかどうかの調査を怠った場合、さらに、土地所有者だったAからBへ、BからCへ登記が移転している土地について、現地と土地登記簿とを調査したが、AとCとの実際の内部関係を調査せず、ただAが「C名義になっている土地所有権は容易に回復できる」といったのを盲信してその土地の売却をXへ仲介したが、Xが権利をえられなかった場合などに、判決は仲介業者の責任をみとめています。

土地
売買代金の決定と契約費用/ 申込予約金、内入金、手付金の意味/ 登記と引渡、公租公課の負担/ 建物の売買と瑕疵担保責任/ 土地の売買と瑕疵担保責任/ 契約の解除と損害賠償/ 紛争処理/ 集合的分譲宅地/ 分譲マンションの事後管理/ 市街化調整区域内にある農地の売買契約/ 市街化区域外にある農地の売買契約/ 農地の管理委託/ 仲介業者の注意義務/ 材料費と労賃の値上げと請負代金/ 請負工事の途中における解除/ 請負建築建物の所有権の帰属/ 第三者に対する損害賠償責任/ 借地権の存続期間/ 借地権の譲渡と転貸/ 借地権の譲渡について地主が承諾しない場合/ 権利金、更新料などの一時金/ 借地権の対抗力/ 借地契約の契約違反/ 借家契約の期間と明渡しの正当事由/ 立退料/ 権利金、敷金、保証金/ 借家の修繕/ 借家の増改築/ 借家の転貸/ 借地権満了による立退き/ 購入した土地が道路指定地域の場合/

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