分譲マンションの事後管理

分譲マンションには、建物の区分所有等に関する法律が適用されますが、この法律は、共用部分や敷地などの管理を誰がどのように行うかについての基本的枠ぐみを用意しており、実際におこなわれている管理方法はいずれも、根本的にはこれに依拠しているということができます。そこで、まず、建物区分所方法上の管理制度について筒単に説明しましょう。
建物区分所有法は、区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないと規定していますが、これは、区分所有者相互間の関係について協力義務を課したものであって専有部分の所有権すなわち区分所有権の行使についてばかりでなく、共用部分の共有関係についても適用があり、したがって建物の管理に関する基本を定めた規定であるということができます。
共用部分は区分所有者の共有に属するので、その管理は区分所有者が共同で行うのが建前となっています。すなわち、共用部分の変更には全員の合意を要するのが原則ですが、しかし、共用部分の改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものは、共有者の持分の四分の三以上の多数で決することができまた、上記以外の共用部分の管理は、共有者の持分の過半数で決することができます。なお、共用部分の保存行為は各自単独で行うことができます。
建物、敷地、付属施設の管理、使用に関する区分所有者相互間の事項について規約をつくることができますが、これは、区分所有者全員の書面による合意によることが必要です。規約には、区分所有権の譲受人その他の特定承継人を拘束する効力があり規約保持者は、利害関係人の請求があったときは、規約を閲覧させなければならないことになっています。
管理者または区分所有者の四分の一以上で議決権の四分の一以上を有する者は、区分所有者集会を招集、開催することができ、そこでは、管理者の選任その他規約に定めのある事項について議決することができます。また、集会の議事録の作成、保管などが義務づけられています。
規約または集会の決議によって管理者(個人・法人)を選任することができ、管理者は、共用部分の保存行為や、規約一集会などで決められた事項を実行し、区分所有者を代理する権限を有しています。
共用部分を、管理の便宜上、規約で、特定の区分所有者または管理者の所有とすることができますが、これは、あくまでも管理のための所有ですから、その所有者は、区分所有者全員のために善管注意義務をもって管理する責任を負います。

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以上述べたところから明らかなように、建物区分所有法は、区分所有者が直接自分たちで自主的に共同管理することを原則としています。しかし、規約または集会の決議により、区分所有者の共同管理権限を特定の区分所有者または第三者(個人・法人)に集中(委託)し、同人に一括管理させることも認めています。前者を自主管理、後者を委託管理ということができます。実際上、前者では、区分所有者全員で管理組合とその規約をつくり、組合総会で役員を選出し、そのうちの一人(理事長、会長)が管理者として管理の衝にあたるのが普通であり、後者では、区分所有者が全員で管理規約をつくり、そのなかで定められた管理者と個別的に管理委託契約を締結して、受託者である管理者に管理をおこなわせることが多いようです。
さらに、最近は、区分所有者全員で管理組合をつくり、組合がその規約中の定めにもとづいて管理業務の全部または一部を第三者に委託することも少なくないようですが、これは、自主管理と委託管理をミックスした混合管理ということができます。
ところで、自主管理は、ごく小規模な分譲マンションには適合しているでしょうが、中規模以上の分譲マンションでは、管理業務が広範囲となり、業務内容も複雑化してきますので、具体的な管理業務を全部、区分所有者たち自身が直接おこなうことは不可能に近く、どうしても、若干の業務は外注せざるをえないわけですから、自主管理といってもおのずから限界があります。これに反し、委託管理では、管現業務はすべて受託者(管理者)の方で処理してくれますので、自主管理のようなわずらわしさはないのですが、しかし、管理者のなかには、経営者ないし所有者的な意識、態度で越権 的な管理をするものもないとはいいきれないでしょうから、完全委託管理には問題があるといえるのではないでしょうか。したがって、両方の管理の長所をとり入れた混合管理が、分譲マンションの実情に即した一番よい管理方法なのではないかと思います。
管理組合そのものについては、建物区分所有法上、直接の規定はありませんが、しかし、組合は、共用部分や敷地などの管理を目的とする関係上、前に述べた同法の特別的管理制度を利用してつくられるのが普通です。したがって、管理組合規約は、単に組合の組織、運営に関する基本を定めたものであるばかりでなく、管理対象物件、管理業務の種類、範囲、管理業務の実施方法などに関する基本を定めたものであり、一種の複合的性格を有する自治規範ということができましょう。
管理組合を結成するについて、だれがそのイ二シアチブをとるかですが、実際上は、分譲者(不動産会社)のよびかけで、区分所有者たちが、結成のための準備会に参集し、そこで、分譲者がわが予め用意してきた管理組合規約案などの提示をうけて意見をまとめたうえで、管理組合創立総会を招集、開催し、組合規約案の可決、理事長、理事、監事などの役員の選任という手順をとること、つまり、分譲者のイ二シアチブによることが多いようです。区分所有者の意識、現状などからみて、区分所有者自身のイ二シアチブで管理組合を結成することはほとんど期待できませんし、建物区分所有法も管理組合の結成手続について別に直接なにも規定しているわけではありませんから、このような分譲者のイ二シアチブで結成することもさしつかえないと思います。
また、管理組合の規模、つまり、組合員区分所有者)数はどれぐらいが適当かですが、普通は一棟一組合で、人数は三〇人ぐらいから八〇人ぐらい、多くても一五〇人ぐらいのようです。ところが、数棟の分譲マンションから成る団地では、団地全体で一つの管理組合ということにしていることが多く、このような組合では、人数は少なくても五〇〇人ぐらい、多ければ一、五〇〇人以上にもなり、例えば組合総会の招集、開催の準備、運営も容易なことでなく、業務執行の衝にあたる役員の負担が過重になって、組合運営上支障をきたすおそれもあるようです。管理上の危険を広く分散するという点からは、人数の多い方がよいともいえるのですが、しかし、それにしてもおのずから適正規模というものがあるはずで、団地の場合は、管理対象物件、管理業務、総会決議事項のいかんによって、管理組合を棟組合、ブロック組合、全体組合というふうに二段階または三段階にわけ、なるべく管理業務の処理、総会決議は棟組合の段階ですませ、ブロック組合、全休組合は、ふだん、各棟組合からの代議員で構成、運営する、というようなのも一案ではないかと思います。そして、この場合、組合規約も段階的に二種類または三種類つくることになりますが、このような段階的な管理組合規約をつくることは、建物区分所有法上問題はないはずで、団地への準用規定である同法三六条が一団地一規約でなければならないと定めていると解釈する必要も理由もないでしょう。
さらに、管理組合と自治会を別々につくった方がよいかどうかですが、この点に関し、管理組合は、共用部分や敷地などの物理的施設管理を目的とするだけだから、それ以外の居住環境の維持、管理を目的とする自治会が必要であり、したがって、二つ別々につくるべきである、という考え方がかなり広くおこなわれているようです。しかし、例えば、敷地内の特定箇所を駐車場とするか、あるいは駐車禁止とするかは、共有物の管理、使用に関する事項だから管理組合の所管ともいえるし、また、これは居住環境の維持、変更に関する事項だから自治会の所管ともいえる、というように、管理事項の多くは、管理組合と自治会の両方に共通、関連しているのですから、管理組合と自治会か二元化した方が、管理の混乱、紛糾を少なくすることができ、適当なのではないかと思います。そして、このように一元化することは、建物区分所有法五条一項が建物の管理又は使用に関する区分所有者相互の関係の標準として共同の利益ということをいっていることや、同条項が民法一条二項、三項と同趣旨の規定とみられること、さらに、同法二三条が建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項について規約を設定することをみとめていること、しかも、ここにいう管理又は使用はかなり広義のことばと解することができることからみて、建物区分所有法の解釈上不都合なことはないはずです。

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