土地の売買と瑕疵担保責任

昨今の不動産取引は、仲介業者を媒介として行なわれる場合が多いので、なかには仲介業務を逸脱してあたかも売主同様にふるまう仲介業者もあり、あくどい利益追求やモラルの低下と関連して、売らんがための誇大広告は跡をたたず、不動産業者の大小をとわず、この種の紛争はめずらしくない現象となっています。
一般に、誇大広告を言じた買主は、自分の意思表示の内容につき要素の錯誤があったこと、すなわち、もし現実の分譲地が誇大広告の内容に一致していなかったら、売買契約を締結しなかったであろうことを立証し、契約の無効を主張することも考えられます。ところが誇大広告の内容が法律行為の要素となることは疑いないとしても、民法九五条は、表意者に重大な過失があるとき自らその無効を主張することができないと規定しており、現地を検分していない買主はこの要件に該当する可能性がありますから、そうなれば、買主は自分から錯誤に基づく売買契約の無効を主張することができなくなります。また、売主の誇大広告を詐欺とみて、買主が売買契約を取り消すことも考えられますが、今日の自由取引原理のもとでは、多少の誇大広告は、後述の行政的取締法規に違反するとはいえ、ただちに民法の詐欺規定に該当するかどうかは疑問です。
そこで、この程の誇大広告を用いた売主は目的物の性質を保証したものとみなし、彼に売主の瑕疵担保責任を課することができないか、が問題となります。判例は、売主が目的物の性能や品質を保証した場合、それを具備していないことは民法五七〇条の隠れた瑕疵にあたり、売主の瑕疵担保責任が発生する、といっています。誇大広告は、まさに、現地を検分しなかった買主にとり、住宅環境や住宅設備を保証したものといえますから、広告内容と実在の分譲地の内容が異なるときには、売主は瑕疵担保責任を免れません。この場合、買主は契約の目的を達することができないといえましょうが、そうであるかぎり、売買契約を解除して、代金の返還と、損害があればその賠償を売主に請求できます。ただ売主の瑕疵担保責任については、期間の訪販や免責条項が契約書のなかに挿入されている場合が多いので、注意が必要です。
また、誇大広告を出した売主が不動産業者である場合には、宅地建物取引業法や不当景品類及び不当表示防止法が高度の注意義務を売主に課していますから、この場合には、売主の瑕疵担保責任は当然に適用されますが、さらに、買主が現地を検分していない場合でも、詐欺の規定により買主が保護される可能性は大きいといえます。

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土地

分譲地や借地が隣接する土地により直接公道へ出られないとき、他人の土地を利用せざるをえない場合があります。民法は、隣接する不動産の利用を円滑ならしめるため、所有権の内容を部分的に制限して利用上の便益をはかる相隣関係の規定をおいています。袋地の囲繞地通行権もその一つです。すなわち、袋地の所有者は、隣接するまわりの土地が他人のものであっても、民法二一〇条に基づき他人の土地を通行する権利があります。ただし通行の場所、方法は、通行権者のために必要で、他人のために最も損害が少ないものを選び、それによって他人に損害が発生した場合には償金を支払わなければなりません。問題は、そのような通行権が確保されるとしても、他人の損害が最も少ないときの道福がどの程度のものであるかということになります。結論的にいえば、 その袋地の通常の用法に従った通行を可能ならしめるものということになりますが、そのときの道幅の限度は、結局、社会通常の観念に照し、付近の地理状況、相隣地利用者の利害得失、その他諸般の事情を斟酌した上、具体的事例に応じて判断すべきことになりましょう。
従来の下級審裁判例は、囲繞地通行権の対象となる追幅を建築基準法の規定や車両通行に必要な限度で認めるものと、これらの行政的取締りを目的とした法律とは無関係に、囲繞地通行権の私的性格を強調することによって路幅をより狭く認定するものに分かれています。要するにこれらの裁判例は、住宅地、繁華街、商某地の区別、自動車の通行が必要かつ不可欠のものであるか等の諸般の事情によって判断が異たってくることを示しているといえましょう。お互いに狭い土地を利用しあっている関係ではそう無理もいえないと思います。そうだとすれば、囲繞地通行権としては、個人が徒歩で通行できる程度でがまんしなければならないかもしれません。そうすれば、自動車はどこか別の場所におく必要があります。
ただ、どうしても車の通れる辺幅を必要とされるときには、隣接地の所有者との間で契約を結び、隣接する他人の土地を利用して公道へ出る通行権を取得する ことは可能です。これは地役権や賃借権と呼ばれていますが、前者には地役権設定契約が、後者には賃貸借契約が必要であり、相手方が同意しなければどうすることもできません。なお、自動車による通行というふうに地役権なり賃借権なりの目的が定められれば、その目的の範囲を超えて使用を拡大するわけにいかないことはもちろんです。
囲繞地通行権の場合であれ、地役権設定契約に基づく通行権であれ、さらには賃借権に基づく通行権であれ、償金なり地役料なり賃料なりを隣地所有者に支払わなければなりません。しかしこの出費は、本来、分譲の段階で袋地となっていたことに起因しますから、それを売主に請求できないかが問題です。売買の目的物に付随しているといわれた地役権が存在しなかった場合には、買主は一年内にかぎり契約の解除または損害賠償の請求ができます。

土地
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