建物の売買と瑕疵担保責任

宅地・建物の売買においては、我々は前もって下見をし、できるかぎりの情報を集めて購入するわけですが、住宅のように複雑な機構をもつものについては、普通の注意をしたくらいでは発見しえないような欠陥かおることも少なくおりません。そのような欠陥は法律上、隠れた瑕疵とよばれていますが、建売住宅の手抜き工事もこのなかに入ります。そこで、このような欠陥によって買主に損害が発生したり、それに要する修理費用の負担が問題となったりします。
民法は、前述の隠れた瑕疵については、特に売主に過失がなくても責任を負わせることにしています。これは売主の瑕疵担保責任とよばれ、これに対する買主の救済手段は損害賠償と契約の解除です。すなわち、瑕疵ある目的物を購入した者は、その瑕疵のため契約目的を達成できない場合に契約を解除することができ、その他の場合に損害賠償を請求できます。ただこれらの権利は、買主がその瑕疵を知った時から一年内に行使されなければなりません。

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売主は建物を修理する義務があるかについて考えてみましょう。もっともこの問題は、買主が自分で修理し、あるいは他人に修理させ、その修理費を損害賠償というかたちで売主に請求すれば結果的には同じですが、単なる応急手当てでなく、完全な修理を売主に請求できるかで実益があります。
一般の商品売買においては代替性がありますから、買主の側で損害賠償とともに取替えや修理を請求でき、売主がそれに応じなければ解除するという方法が考えられますが、特定物売買においては取替えも修理も理論的に請求不可能だとする見解もあります。この説によれば、特定物売買における売主の義務は当該目的物を買主に給付すればたり、取替えはもちろん考える余地がなく、また売主は瑕疵ある物の修理義務を負わないのでその違反を理由にして債務不履行責任を問われることもないことになります。この説は、完全な物と取り替える義務や瑕疵を修補する義 務のないところに買主保護のため特に認められたのが売主の瑕疵担保責任だとみるわけです。
これに対し、特定物売買においても売主の瑕疵修補義務を認める考え方もあります。この見解は、売主の瑕疵担保責任を債務不履行責任の延長線上にあるものとしてとらえ、売主が目的物として完全なものを買主に給付すべきことは、とりもなおさずそれに瑕疵があれば瑕疵の修補義務もそのなかに含まれると考えるのです。こう考えれば当然に、完全な修補義務がいまだ売主に残っているといえます。もっとも、法定責任説にたっても、特定物の売主にも特約や取引慣行により瑕疵修補義務を認めるのが常ですから、住宅保証書があれば売主の修補義務を認めることになるでしょう。
次に住宅保証書について簡単にふれます。一般に住宅保証書は、多くの場合、約定書の瑕疵担保責任条項、例えば、売主は本物伴の施工上の瑕疵については、引渡しの日から一年間その責を負う。ただし、天災地変その他不可抗力により生じた瑕疵についてはこの限りではない。の具体化としての役割を果たしています。
保証書は、保証期間、保証事項、適用除外、保証手続からなっています。特に重要なのは適用除外であり、その個々の条項には問題がないとはいえません。適用除外に該当するものとしては、天災・自然現象(台風・強風雨・水害・地震・雪害等)により生じたもの、使用・利用上の不注意、磨滅等によるもの、不特定の第三者の行為によるもの、増・改築を行なった場合、第三者に転売した場合、その他施工上の瑕疵でないもの、および業者の査定により認定されなかったものです。保証書の適用除外条項の大方の傾向としては、製造(組立)上の不具合は保証されますが、材質の欠陥や設計上の欠陥は保証されません。また、構造上の不具合は原則として保証されますが、保証期聞か極端に短かったり保証手続が複雑であれば実効性に乏しいともいえます。保証手続は、申請、査定、認定、施工という具合に、かなり複雑な手続規定となっており、検査済の施工については再度の保証はしないこととなっています。
ところで宅地建物取引業法は、瑕疵担保責任につき目的物の引渡しの日から二年未満の特約をすることによって民法の規定するよりも買主に不利な結果をもたらすことを禁止し、これに反する契約を無効としています。したがって、保証期間を引渡し後一年未済の期間に制限することは当然に無効になります。
一般にマンションの売買においては、それが完成する前にモデルルームを展示し、完成マンションがそれと同一物だとの前提で取引される場合が多いようです。ただし、青田売りは禁止されています。このように見本によって目的物を定めた売買を見本売買といい、目的物が見本と同一性質、性能をもつことを売主が保証したことを意味します。したがって、モデルルームと現物が異なるとき、買主は瑕疵ある目的物を購入したことになりますから、売主の瑕疵担保責任を追及できることになります。

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