登記と引渡、公租公課の負担

私が締結した土地付建物売買契約書には、「残代金は平成○○年○○月○○日に支払う」、「本物件の所有権は買主の残代金の支払と同時に移転する」とあります。約束の残代金の支払期日がきましたが、建物は未完成で、すぐ引渡しができる状況にはありません。私は、残代金を支払わなければ登記を取得することができないでしょうか。また、そもそも私は支払期日に残代金を支払わなければならないものでしょうか。そしてこの場合、残代金の支払と同時に所有権が移転するとしても、固定資産税のような公租公課の負担はどのようになるのでしようか。
売買代金の完済期日や所有権の移転時期が約定されておりながら、目的建物が未完成で引渡しができないにもかかわらず、売主が代金の支払を求めてきた場合、買主はそれに対しいかなる対抗策をもちうるか、が本問での問題です。契約書の形式からすれば、はじめに代金の完済期日が定められ、それを前提として代金の完済があった時に所有権も移転するとなっています。したがって理論的にいえば、所有権の移転が残代金の完済時まで留保され、残代金の完済と所有権の移転が同時履行の関係にたちます。そこで、具体的な場合に分けて考えてみましょう。
まず、建物は未完成であるが、売主がみずから保存登記できる状況にある場合には、たしかに残代金支払期日までに建物の引渡しができるかどうか疑問ではあっても、原則として、支払期日に残代金を支払うのと引替えにでなければ売主に所有権の移転登記を求めることができません。問題は、支払期日に建物が未完成のため引渡しができないとの理由で売主の残代金請求に対し買主が支払を拒むことができるかということです。判例は、売買当事者間に特段の事情のないかぎり、移転登記をうけることのできる買主は、これによって対抗力ある所有権を取得するのであり、かりに売主が引渡しができなくても、目的物を第三者に転売するなど処分をなしうるのであるから、売主が引渡しできないことを理由に買主が代金の支払を拒むことはできない、としています。この判例の趣旨からすれば、本問の場合には、残代金の完済に対して所有権の移転だけを同時履行の関係にたたせている特約とみられますので、引渡しを受けられないことを理由とする買主の残代金支払拒否は認められなくなります。
ただ、この判例に対しては、学説の多くは反対しています。すなわち、買主は転売その他により処分できるから不利益をこうむらないとする判旨に対し、仮に転売その他の処分が理論的には可能だとしても、現実にはそれほど容易でなく、評価額も格段に低いものとなることは目にみえていますし、もし買主が自己の居住目的で購入した場合には所期の目的を達成することができなくなってしまうからです。買主の居住を目的とする売買、特に分譲住宅の売買においては、合理的な期間内に売主は引渡しをしなければならないというような、暗黙の合意がなされているものとみて、買主は建物の引渡しがないかぎり残代金の支払を拒むことができると考える方が、一般常識に合致するものといえるでしょう。例えば、分譲住宅売買契約書のなかには、「売主は買主に対し、売買代金全額受領と同時に本住宅等を引き渡すものとし、本住宅等の所有権は引渡しと同時に売主から買主に移転する」というのもあります。
次に、売主が当該建物に保存登記さえできない状況のもとではどうでしょうか。この場合には、売主は、残代金の支払期日に建物の引渡しはもとより所有権の移転登記さえ行なうことができませんから、買主は同時履行の抗弁権を主張して残代金の支払を拒むことができることはいうまでもありません。なお、この場合には買主は、完成家屋の引渡し期日があればそれ以後、なければ残代金の完済時を目安として合理的な期間内に売主が債務を履行するよう催告し、履行がなければ解除して損害賠償を請求することもできます。

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土地

売主が完成建物につき保存登記をしないで売却し、買主が保存登記をするような契約書もあります。例えば、「本物件引渡しと同時に売主は買主に、この契約の土地については所有権移転登記、建物については所有権保存登記のための手続をとる」。この場合、買主が保存登記を完了していない間に、あるいは保存登記完了後、売主が別途に保存登記を済まし、第三者に転売して移転登記を完了したら、厄介な問題が起こります。これはいわゆる二重登記の問題であり、不動産登記法の建前からすれば本来起こりえないことですが、現実には、登記官吏に実質的審査権が認められていない現行判度のもとではまま発生するのです。この場合には、売買当事者の保存登記の先後関係を基準にして一方の登記を無効とするのか、あるいは双方の保存登記の有効性を認めるのかという問題と、建物が第三者に譲渡され移転登記がなされたときの法律関係をどう扱うかという問題が、同時に含まれています。現在の登記実務では、前者については、後の登記が当然無効であり、これを職権で抹消するものとしていますが、いったんこれを起点として譲渡が行なわれた場合には、その譲受人を保護するために、通常の二重譲渡の場合と同様に考え、所有権移転登記を完了した者が勝訴し、従来の所有権保存登記しかない方を無効の登記として、職権でこれを抹消すべきものとしています。このようなわけですから、売買契約により保存登記をする買主は、売主のその後の動向に注意する必要があります。
不動産売買に関する税負としては、売主、買主がそれぞれ負担しなければならないものと、不動産そのものに課税されるものとがあり、本問で問題にされているのは後者です。この種の公租公課の代表的なものとしては、売買の対象となった不動産を所有していることに対する固定資産税(地方税)と、当該不動産が都市計画区域にある場合に賦課される都市計画税(地方税)とがあります。
さらに、公租公課とよく似たものに、負担金というものがあります。例えば、分譲地一帯の下水道設備が私費でつくられている場合には、それに要する費用は各戸で負担されなければならないでしょうし、土地改良組合の農地を宅地に転用するときに転用金を負担しなければならないようなこともあります。
これらの公租公課や負担金は誰かが負担しなければならないことはいうまでもありません。もちろん、当事者間で負担方法につき合意があればそれに従います。多くの契約書には、「本物件についての公租公課およびその他の負担金については、宛名名義の如何にかかわらず、所有権移転登記の日をもって区分し、その前日までは売主の負担、その後の分は買主の負担として、各自これを納付する」という条項がありますから、通常はこれに従うべきでしょう。ただ、所有権移転登記はなされても引渡しができない場合に、買主は実際に土地や建物を使用できないにもか かわらず負担のみがついてくるというのでは、やはり疑問といわざるをえません。通常の場合にはこのような特約は有効といえるとしても、売主の引渡し義務が大幅に遅延したような場合には負担の基準日を物件の引渡日まで繰り延べるべきではないか、という考え方も成り立ちます。特約がなければ、買主の公租公課等の負担と果実取取権は帳消しの関係にたちますから、民法五七五条の趣旨を類推して、引渡日を基準とすべきものと思います。

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