申込予約金、内入金、手付金の意味

不動産会社が売り出した分譲建売住宅を見にゆき、自動車による送迎をうけたのですが、その際、販売員が、売り切れてしまうおそれがあるから、申込順序を確保するために予約申込金として五万円を支払っておいたほうがいいとしぎりにいうので、私も購入の意志が全くないでもなかったし、五万円置いて帰ったのです。しかし、あとで冷静に考えると、その土地は、自動車をもっていなければ不便であることに気付きました。私は自動車をもつことを好まないのですが、購入をやめることにして、申込予約金を返還してもらうことはできるでしょうか。
通常の不動産売買においては、売買契約の締結に際して、当事者の一方から相手方に金銭その他の有価物が交付されますが、法律はこれを手付と呼んでいます。この手付は、その性質に応じ、成約手付、証約手付、違約手付、解約手付等に分類されますが、民法は、特段の定めのない手付を解約手付と推定し、判例によれば、契約書に違約手付の記載があっても、特に解約手付でない趣旨が明らかでないかぎり、解約手付の性格をあわせもつと解しています。
ところで、本問で問題になっている申込予約金とは、不動産売買、特に分譲地や分譲建物の売買において、契約締結前に買主から売主に一定の金銭が交付される場合を総称する慣用語ですが、それは主として、本契約における申込順位の確保という機能を果たしています。
申込予約金という名称は、地方によって必ずしも一致しておりませんが、予約申込金、申込証拠金、申込承諾金、売止料、手付内金とも呼ばれており、取引が正常に進行した場合に、手付金の一部、そして結局代金の一部に充当されるのが普通です。
また、申込予約金は、契約の締結に至った場合に手付金の一部に充当されることに疑問の余地はありませんが、本問のように、買主が本契約に入る前に翻意してその返還を請求し、売主がこれを拒否するときに、問題が出てきます。現実の取引実務をみると、大規模不動産業者は、不動産業者としての信用を極度に重視する関係上、それだけ物件の価格は相対的に高価なものとなりますが、申込予約金を買主に返還している例が多いようですし、また国もそのように指導している模様です。遂に、中小の不動産業者の場合には、概していえば、信用よりも営利性のほうに重点をおいたり、あるいは、販売を担当する不動産仲介業者が巧みに関与したりする関係から、申込予約金を買主に返還することは少ないようです。

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従来、申込予約金に関する裁判例はありません。これは、この種の紛争が現実に発生しなかったからではなく、裁判の対象になりにくい争いだからでしょう。そこで、これに対する学説の反応をみると、A説は、この申込予約金を売買予約の手付、すなわち解約手付と解しています。この説によれば、翻意した買主は、自己の手付金を放棄することになります。こう解すると、国家の住宅政策の欠陥から生ずる民間主導型開発に伴う弊害と買主の無経験または業者の組織的欠陥によるすべての負担が買主に転嫁される結果になるともいえますが、反面、申込予約金を順位確保の対価のようなものとみるなら、その順位を放棄するから申込予約金を返せというのは虫がよすぎるともいえましょう。
B説は、申込予約金の法的性質を、宅地建物取引業法でいう契約の締結を誘引する行為としての信用の供与に当たり、禁止事項に該当するから無効だとする考えです。これと似た考え方に、申込予約金を売買契約が締結されたら手付金に充当するという条件で売主が受領した預り金と構成するC説もあります。
C説によると、申込予約金は翻意の場合に必ず返してもらえることになりますが、この解釈がとられると、業者は、申込予約金返還による損失を見込んでそれを買手の全員に分散転嫁するという方針をとるでしょうから、その弊害があるといわざるをえません。それに対してB説によると、買手のほうから業者に対して申込順位の確保を懇願したという場合には、翻意しても返還を請求することはできず、結果的には、一面、宅地建物取引業法四七条三号の「手付について貸付その他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」の禁止が確保され、他面、申込順位を確保しようとした買手は、いわばその対価ともみられる申込予約金の返還を請求しえないことになり、総合的にみればB説が妥当だというべきでしょう。
ここではB説でお答えしますが、そうしますと、不動産会社に五万円の返還を請求できるものと考えられます。

私が土地を八〇〇万円で購入し、内金一五〇万円を支払ったときは、周囲は閑散としたところでした。ところが、最近、某電鉄会社が遠隔の二都市を結ぶために電車を走らせる計画があるとの情報が流れ、周辺の土地がうなぎのぼりに値上りしているようです。そこで地主が、売買代金の五〇%増額を要求してきて、応じてもらえなければ、あの一五〇万円は手付金だから倍返しして契約を解除したいと申入てきました。どうしたらよいのでしょうか。
戦争や、極度のインフレ状態のように、一般に、契約成立当時の基礎となった事情に著しい変化が生じ、そのことを契約当事者が予測できず、その予測できなかったことに双方とも過失がなく、当初の契約を守らせることが社会通念上信義に反すると考えられるとき、事情変更の原則を適用して契約条件の変更や契約の解除を認める、という解釈が承認されています。しかし事情変更の原則は、当事者の自由な合意に基づく契約が有効に成立した以上その契約内容に従って双方が自己の債務を履行しなければならないとする私的自治の大原則に対して、例外的な取扱いを承認するものですから、その適用範囲は前述の要件に従って敵しく規制されます。
継続的契約においては事情変更の原則が認められることもめずらしくなく、例えば不動産賃貸借について、現在では特別法が契約条件の変更の場合を明文化しています。これに対して、不動産売買で問題となる最も普通のケースは、約定価格と時価との間に著しい開きが生じた場合ですが、種々の裁判例をみますと、二桁、三桁もの開きが生じた場合ならまだしも、事情変更の原則の適用を考える余地はないでしょう。
ところで、地主は、五〇%の増額をあなたが認めないなら、手付金を倍戻しして契約を解除するといっていますので、この点を検討してみます。問題は、あなたの支払った一五〇万円が手付金なのか内金なのかです。もしそれが手付金であるとすれば、一般に解約手付と解される結果、あなたが契約の履行に着手していないかぎり地主は手付金を倍加しして契約を解除することができますが、遂に、内金であって手付ではないということになれば、地主は契約の解除を請求することはできません。したがって、当事者の合意内容を、契約書や契約締結当時の諸状況から確定する必要があります。契約書に内金とか内入金とか明記してあり、手付を示唆するような文字が全然なければ、解約手付とは推定されにくいでしょうが、文言があいまいですと、問題の一五〇万円は解約手付として交付されたものと推定されることになるでしょう。

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