仮登記の登記

登記はその手続について様々な法律上の制約があり、形式的な審査が極めて厳格であるために、実質的に権利を取得していても登記ができないという場合も少なくはありません。しかし、権利の登記があるかないかということは、財産上の利害関係に重大な影響を持ち、一刻を争って登記をする必要に追られる場合もあります。そこで、ある種の権利について、実質的に変動が生じている場合や、将来のある時期に当然に権利変動を生じる法律行為がなされた場合には、仮に登記をして、権利を確保しておくという制度が設けられています。このような性質をもつ登記を仮登記といいます。これには広い範囲にわたって権利を登記することができるようになっています。

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仮登記は、将来なすべぎ本登記の順位を保全するためになされる登記で、本来ならば、普通の登記手続にしたがって、本登記をするはずのものが手続上の要式が整っていないために、仮に登記をしておくという制度です。そして、後日に手続上の要式が整ったときに、この仮登記に基づいて本登記をすれば、その本登記は仮登記をした時点に遡って効力を生じます。つまり対抗力を持つことになります。このような性質を持つ仮登記は、権利の設定、移転、変更、消滅などあらゆる権利の請求権の順位を保全することを目的として申請されるわけですが、仮登記のままでは、第三者に対抗することはできません。例えばAが仮登記をした土地について、その後にBが本登記をしたとすると、AはBして対抗することがでません。しかし、Aが先にし ている仮登記に基づいて本登記をすると、その登記は仮登記をした時に遡って効カを生じますから、Bの登記は抹消されて、Aが登記簿上の権利者となります。
登記申請が認められるのは、不動産に関する権利変動の本登記をなすぺき実体上の権利変動が既に生じているけれども、その登記の申請に必要な手続上の条件が具備しない時になされる、その権利変動の仮登記。
現在はまだ不動産に関する権利変動は生じておらず、したがって権利変動の本登記をすることがでぎないが、将来その権利変動が生じる法律関係が発生している場合に、その将来権利変動の生じる権利関係についてなされる仮登記の2つの場合です。これを具体的にいうと次のような場合になります。
登記義務者が登記の申請をすることに協力しないとき。
登記義務者の権利に関する登記済証が滅失等の事由により提出できないとき。
登記申請書に、登記原因につき第三者の許可、同意または承語を証する書面を添付することができないとき。
権利の設定、移転、変更または消滅の請求権を保全しようとするとき。
請求権が始期付または停止条件付その化将来において確定すべきものとなるとき。
権利変動が条件付であるとき。 仮登記は、それ自体は権利変動を第三者に対抗する効力をもちません。仮登記をするということは、後日に本登記をすることを前提としたものです・所有権に関する仮登記は、その本登記手続において効力を生じ、所有権以外の権利に関する仮登記は、その本登記をしたときに効力を生します。

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