先取特権、質権の登記

先取特権は法律上、他の債権者に優先して自己の債権の弁済を受けることのできる権利ですが、同一の債務者に対して特別担保権者がその登記をした場合には、その担保権者に優先しないことになります。そこで、先取特権について確実に弁済が受けられるようにするには、先取特権の登記が必要となってきますます。この先取特権の登記については、権利の種類や登記手続きについて様々な制限が設けられていて、せっかく取得した条件も、登記ができないために実利が得られないということにもなりかねません。

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質権の登記は、質物を占有したうえ、さらにその登記をもするというのですから、優先弁済を受ける方法としては最も安全確実には違いありませんが、債務者にとっては不便な制度であり、あまり利用されないようです。
先取特権は、民法その他の法律の規定にしたがって、債務者の財産につき他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受けることのできる権利です。このような性質を持つ先取特権は、特定の債権、例えば共益の費用、雇人の給料、葬式費用、日用品の供給代金などについて債権が生じた場合には、法律上当然に、その費用の担保として、債務者の総財産について発生する法定担保物権です。
不動産に関する先取特権としては、不動産の保存等の費用、不動産の工事の費用、不動産の売買代金等の費用について認められ、他の一般債権者に対しては優先権が認められますが、その保存の登記が無いときは、登記をした他の担保権者、例えば抵当権者に対抗することができないものとされています。
質権は、債務の弁済があるまで、物を留置して、弁済が無いときはその留置する物について優先弁済を受けることのできる担保物権です。このような性質の担保物権が、不動産を目的としたものを、不動産質権といいます。不動産質権は債権者が、その債権の担保として、債務者または第三者、物上保証人から引渡を受けた不動産を、債務の弁済があるまで占有して使用収益し、その収益を被担保債権の利息に当てることを原則とする約定担保物権ですが、債務が弁済期に弁済されないときは、目的不動産を競売して、その競売代金から優先弁済を受けることになります。なお、継続的取引から生じる債権を担保するための根質を設定する例もあります。
不動産質権は、債権者と、債務者または物上保証人との間の質権設定契約によって設定し、目的不動産の引渡をもってその効力を生じます。
不動産質権の設定、移転、変更、処分、消滅などは、その登記をしなければ、第三者に対抗することができません。また、質権は、地上権、採石権、永小作権、賃借権をその目的とすることできますが、この場合にも、その登記が対抗要件とされます。

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