不完全な土地・建物を買ったとき

 売主である建設会社でも知らないで売ったのでしょうが、今度わたくしが買った建売住宅の柱の一部が白アリに食い荒らされて中空になっているのを発見しました。どうしたらよいでしょうか。
 民法五七〇条(売主の瑕疵担保責任)によれば「売買ノ目的物二隠レタル瑕疵アリタルトキハ第五百六十六条〈用益的権利による制限がある場合に売主の担保責任〉ノ規定ヲ準用ス但強制競売ノ場合ハ此限二在ラス」と規定されており、その五六六条には次のように規定されています。
 第五六六条(用益的権利による制限がある場合の売主の担保責任) 売買ノ目的物カ地上権、永小作権、地役権、留置権又ハ質権ノ目的タル場合二於テ買主カ之ヲ知ラサリシトキハ之カ為メニ契約ヲ為シタル目的ヲ達スルコト能ハサル場合二限リ買主ハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得其他ノ場合二於テハ損害賠償ノ請求ノミヲ為スコトヲ得。
 前項ノ規定ハ売買ノ目的タル不動産ノ為メニ存セリト称セシ地役権カ存セサリシトキ及ヒ其不動産二付キ登記シタル賃貸借アリタル場合二之ヲ準用ス
 前二項ノ場合二於テ契約ノ解除又ハ損害賠償ノ請求ハ買主力事実ヲ知リタル時ヨリー年内二之ヲ為スコトヲ要ス

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 いきなり契約解除をすることはできませんから、まず内容証明郵便(配達証明付)で、相当の期間を定めて、次の書式例のような抗議文書を送達します。それでも誠意ある回答が得られない場合は、契約解除の通知を内容証明郵便(配達付)で相手方に送達して契約を解除し、不履行によって受けた損害の賠償を請求します。
 ふつう、注文者(甲)と請負人(乙)、あるいは買主(甲)と売主(乙)の間には、次のような契約が交わされています。
「建物に瑕疵のあることが判明したときは甲は引取後一年以内に限り、乙に対し相当期間を定めて瑕疵の補修またはこれに代わる損害の賠償を請求することができる。補修のみで目的を達しえないときは、併せて損害の賠償を請求することができる。但し、瑕疵が重要でないのにかかわらず、補修に要すべき費用が多額であるときは損害賠償だけを請求することができる。前項に定める乙の責任期間は、瑕疵が容易に発見しえないものであるときは、これを○年に伸長する」
 前記のような契約の全文を抗議書に書くことはたいへんですから、「平成○年○月○日、わたくしとあなたの間に取り交した契約書の第○条にもとづき、厳重に抗議いたします」と書きます。売買が正式に完了した所有権移転登記の期日、建物の所在・種類・構造などを書き、瑕疵の状態を述べます。そして相手方がとるべき措置を要求し、その回答を求めるのです。この抗議書はもちろん、内容証明郵便で送達します。
 ここで不完全な土地・建物というのは、土地・建物そのものに欠陥がある場合およびその権利や売買の方法に欠陥があるものをいいます。次にその主なものを示してみます。
 隠れた瑕疵のある建売住宅を買った場合。売主である建設会社も知らないで売ったのですが、家屋の柱や土台を白アリが食い荒していたというような場合です。
 地目が契約と違う場合。宅地であるといわれて買った土地が農地であるというような場合です。
 不当表示の分譲地を買った場合。宅地建物取引業者の現地説明のとき、間もなくとても便利な居住環境になるというので分譲地を買ったら、それがほとんどごまかしであったというような場合です。
 違反建築物を買った場合。無届建築や建ぺい率違反の建売住宅を買った場合などです。
 買った土地が区画整理で二分されることになる場合。土地を買ったところが、その土地が区画整理の対象区域になっており、その案によると道路をはさんで二分され別々の土地になって利用価値と買った目的が達せなくなってしまうというような場合です。
 買った土地があとで袋地であることが判明した場合。買った当初はよくわからなかったのですが、権利関係を調べてみると、敷地の一部や通路が他人のもので、けっきょく袋地を買わされたというような場合です。
 無権判者の売主から土地・建物を買った場合。買主から土地・建物を買ったところ、その土地・建物の本当の所有者があらわれて、現在の売主が無権判者だということがわかったというような場合です。売主がその権利が自分に属していないことを知っていた場合は悪意であり友だちを真正な所有者と信じて買った場合この売主は善意となります。
 買った土地・建物が抵当に入っていた場合。買主が事前によく調査しないで契約したところ、その土地建物に抵当権がついていたというような場合です。
 買った土地の面積が登記簿表示の面積と違っていた場合。土地を買う事前の測量でもとめられた実測面積が、登記簿表示の面積よりも少ないというような場合です。

土地
売主が代金を受け取らない場合/ 契約後に代金引換えに所有権移転登記を請求したのに売主が応じない場合/ 土地建物の売買契約書を公正証書にする効果/ 売主が契約を履行しない場合の訴訟以外の解決方法/ 買主が代金の支払に応じない場合/ 履行遅滞を理由とする解除権の行使/ 借地権の譲渡に地主が許可をあたえないときは/ 宅地建物取引業者と取引する場合の物件についての説明/ 不当に高額な報酬を宅地建物取引業者から要求されたとき/ 不完全な土地・建物を買ったとき/ 土地建物の売買にあたって欠点のない契約を結ぶには/ 買戻の特約はどのような特徴をもっているか/ 根抵当権契約の特徴/ 農地に対する抵当権の設定/ 農地停止条件付売買契約書作成上の注意/ 農地転用の手続きについて/ 質権設定契約と登記/ 代物弁済の予約と停止条件付不動産所有権移転登記/ 登記の申請における権利者と義務者の双方代理/ 滞納処分による差押え不動産の抵当権設定/

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