不当に高額な報酬を宅地建物取引業者から要求されたとき

 七〇〇万円の家屋の売買の媒介を、ある宅地建物取引業者にしてもらったら、五〇万円の報酬を要求されました。正当な要求なのでしょうか。
 宅地建物取引業法四七条(業務に関する禁止事項)第二号によれば「宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。 二 不当に高額の報酬を要求する行為」と定められています。

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 また同法六五条(指示及び業務の停止)第二項によれば「国土交通大臣又は部道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号の一に該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる」と定められており、その第二号に「第四七条の規定に違反したとき」と規定されており、同法八〇条によれば「第四七条の規定に違反して開条第一号又は第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の懲役若しくは十万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する」と定められています。
 なお、国土交通省告示第一五五二号(報酬額に関する規定)によれば、次のように定められています。
 売買または交換の媒介の場合。この場合には、取引金額に次の割合を乗じて求めた金額の合計額以内とします。
 二〇〇万円以下の金額・・・五%(一〇〇分の五)+消費税
 二〇〇万円をこえ四〇〇万円以下の金額・・・四%(一〇〇分の四)+消費税
 四〇〇万円をこえる金額・・・三%(一〇〇分の三)+消費税
 以上の金額以内を依頼者の一方につき、それぞれ受け取ることができます。
 七〇〇万円の売買または交換の媒介の場合は、(二〇〇万円×五%)十(二〇〇万円×四%)十(三〇〇万円×三%)=二七万円+消費税。このような計算を四〇〇万円以上の取引金額のものについて速算するには、次のような式を用いれば、簡単に求められます。
 (取引金額×三%)+六万円+消費税=報酬額
 いずれにしても、この場合の報酬額を計算すると、五〇万円の要求は不当ということになります。
 業者は、不当に高い報酬額を要求しただけでも、業法違反になります。違反した場合は一年以下の懲役もしくは一〇万円以下の罰金又はこれらを併科され、監督処分として一年以内の業務の全部又は一部の停止をすることができ、特に情状が重い場合は、免許が取消されることもあります。
 売買または交換の代理の場合、前記のように計算した額の二倍以内を依頼者から受けとることができます。相手方からも報酬を受ける場合は、その合計額が前記によって計算した額の二倍をこえてはなりません。
 貸借の媒介の場合、貸借を依頼した者双方から受けることのできる報酬総額は、賃貸料の一カ月分以内です。ただし、居住用の建物の賃貸借の媒介に関しては、原則として依頼者の一方について、〇・五ヵ月分以内でありますが、あらかじめ依頼を受けるときに相手の承諾を受けている場合は〇・五ヵ月分を超えても、一ヵ月分までは許されることになっています。
 貸借の代理の場合、代理を依頼した者から受けとることのできる額は、賃貸料の一カ月分です。貸借の双方から報酬を受ける場合も、両方 合算して一カ月以内であります。
 宅地または非居住用の建物で権利金のある場合、この場合の権利金とは、名目のいかんにかかわらず、権利設定の対価として支払われる金銭であって、返還されないものをいうのです。
 業者は、賃貸料の一カ月分にかえて、権利金を取引価格とみなして、売買交換の媒介・代理の場合の算出した額を、報酬として受けとることもできます。業者は、この規定の報酬額をこえて、報酬を受けることを禁止されています。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金は受けとることができます。

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