宅地建物取引業者と取引する場合の物件についての説明

 宅地建物取引業者に仲介してもらって、土地つきの家屋を買おうと思い、現地に出かけましたが、説明してくれた業者の従業員が、どうも頼りないのです。どんな事項の説明を要求したらよいでしょうか。
 宅地建物取引業法三五条(重要事項の説明等)第一項によれば「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行なう媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次の各項に掲げる事項について説明をさせなければならない。この場合において、第一号から第五号までに掲げる事項についてはこれらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない」と規定されています。
 また同法四七条(業務に関する禁止事項)第一号によれば「宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。一 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」と定められています。

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 まず、これから現地にいって説明しようとする者が宅地建物取引主任者であるかどうかを確かめます。取引主任者以外の者が説明しても、法定の義務を履行したことにはならないからです。その説明を必要とする重要事項は次の通りです。
 書面にして交付しなければならない説明事項(第一項一号〜五号) 取引物件上に登記されている権利関係この取引物件の登記簿上の所有者は誰かということと、この物件上に登記されている抵当権など他人の権利があれば、それを洩れなく全部説明します。都市計画法・建築基準・農地法など関連法令にもとづく制限をうけていないか。私道負担に関する事項。飲用水・電気・ガスの供給および排水施設などの整備状況。その宅地又は建物が造成工事または建築工事の完了前のものであるときは、その完了時はこうなると、完成予定図をもとにして説明しなければなりません。
 これらの説明事項を記載した書面を一般に物件説明書と呼んでいます。なお、書面の交付にあたっては、取引主任者が書面に記名押印しなければなりません。
 書面を交付しなくても説明しなければならない事項(第一項六号〜十一号) 予付会・権利金等の額およびその性格。契約の解除に関する事項。損害賠償の予定または違約金に関する事項。前金を受領する場合の保全措置。支払金または預り金を受領しようと する場合の保全措置。代金等に関する金銭の貸借のあっせんの内容及びあっせんの成立しなかった場合の措置。
 業者が割賦販売をする場合の説明事項(第二項)割賦販売とは、代金の全部又は一部を、物件引渡し後、一年以上の期間にわたり二回以上に分割して受領することを条件として販売することをいいます。現金販売価格。割賦販売価格 一部引渡しまでに支払う金銭の額、賦払金の額、その支払の時期及び方法。
 重要事項の説明義務違反には、指示ができるばかりでなく、一年以内の業務の全部又は一部の停止処分がなされます。また、故意に重要な事実を告げなかった場合は法四七条の違反にもなるのです。

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