借地権の譲渡に地主が許可をあたえないときは

 一〇年前から土地を借り、その上に木造瓦葺の二階建ての家屋を建てて住んでいますが、最近、家族の要望で郊外に引越すことになり、この家屋を友人に売ることになりました。借地上の建物を売るということは、建物と同時に借地権も共に売るということになるので、地主に許可を求めましたが、地主がこれにどうしても許可をあたえてくれません。どうしたらよいでしょうか。

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 借地権を譲渡するには地主の承諾を要し、地主に無断で譲渡しても、譲受けた人は地主に借地権を主張することができないばかりでなく、地主から借地契約を解除されてしまうおそれがあります。だから、まず地主に許可を求めるべきですが、地主がこれにどうしても許可をあたえない場合には、賃借権譲渡許可申立書を作成し、これを副本といっしょに借地を管轄する地方裁判所または簡易裁判所に提出します。
 この申立てに対して裁判所は期日に審問を行い、双方の事情を聴取したり、職権で事実を調査したり鑑定委員の意見も徴して裁判を行い、申立てが至当であれば、地主の承諾にかわる許可を与えてくれます。
 借地上の自分の建物を増改築したいとか、いままで木造であったものを鉄筋に構造を変えるので借地条件を変更したいとか、借地の一部を他の人に転貸したいとか借地上の建物を抵当に入れて金を借りたいとか借地上の建物を友人に売りたいなどといった場合は、必ず地主の許可を経なければならないことになっています。地主に無断でこれらのことをやると、契約解除の大きな原因となります。
 いままでの借地法では、いくら頼んでも地主がこれを承諾して許可を与えない限り、建物を売却して土地を明渡すか、もしくは地主に建物質取権を行使するしか道はなかったのです。ところが改正された借地法では、地主がこれらのことに対してどうしても応じない場合には、借地人が裁判所に申立てれば、いっさいの事情を裁判所が考慮して、無条件あるいは条件つきで地主にかわって裁判所が許可をあたえてくれます。このように借地についての訴訟にいたらない事件を、借地非訟事件といいます。
 この申立書は、借地法九条ノニ第一項によるものです。すなわち借地上の建物を譲渡したり土地を転貸する場合の申立書です。この申立ては、建物を譲渡、引渡しする前にしなくてはなりません。これを怠ると賃貸借契約を解除されることがあります。申立書は、相手方の副本を添付しなければならず、これが適法に受理されれば、相手方に送達されることになります。また、当事者が、陳述書や証拠書類、その他裁判の資料となる書類を提出するときには、相手方の数と同数の写しを添付します。申立ての手数料は、借地権の目的になっている土地の価額を基礎として算定し、収入印紙を貼用して納めることになります。別紙に、申立人代理人および相手方の氏名、住所または事務所、電話番号を記載してこ の申立書の末尾に添付します。申立人、相手方が未成年者、禁治産者であるときには、親権者、後見人その他の法定代理人の氏名、会社その他の法人であるときには、代表者の氏名も記載することが必要です。申立人が六欄記載の者に対し三欄記載の土地を許可する」との裁判を求めると記載します。
 借地権の目的の土地が散華あるときは別紙に記載します。賃借権の譲渡転貸をする部分が一部のときは、別紙にその部分を特定する図面を記載して添付します。申立人の賃借権に関する契約の内容を記載します。申立人が転借人であるときは、この欄に該当事項を記載するほか、別紙に、転貸人の賃借権に関する契約の内容をこの欄にならって記載し、この申立て書の末尾に添付します。
 現在の契約当事者が直接契約を締結したものでない場合にかぎり記載します。現存する建物が数棟あるときは別紙に記載します。
申立の理由としては、その譲渡転貸が賃貸人に不利になるおそれがないことの理由を、建物の譲渡、転貸をうける者の資力、職業、人柄などを明らかにして記載します。
 賃借権の譲渡・転貸を必要とする事情は、付随裁判の資料となるので、できるだけ具体的に記載することが要求されています。
 当事借間で、この申立ての前に協議があった場合は、双方の言い分を記載しておけば、この裁判の途中でも、和解や調停が行われるときの資料になります。当事者双方の言い分については、調停を経由したときには、調停における双方の言い分を記載することが必要です。

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