土地収用と土地利用制限

公的な土地利用計画の実施に際して、公共の利益が私的な利益に優先することが確認されなければなりません。ただし、公共的な土地利用計画が実施されるに際して、土地を収用されたり、土地利用の方法を制限されることによって直接、間接に不利益を受ける者に対しては、分配の公正という基準に照らして、財産としての土地に対して補償すべきことはいうまでもありませんが、いままで所有あるいは居住していた土地を失った人々の生活の再建についても、状況に応じて十分な配慮がなされるべきです。民間の土地投機は土地の動学的有効利用を妨げる可能性が大きく、また、土地の値上りの大都分は公共投資によるものであり、分配の公正の観点からも民間の経済主体は原則として土地の値上りから利益を受けるべきではありません。これは分配の公正という基準から見れば、人々が土地の公共的利用から不測の不利益を受けるべきでないという考え方とも一致します。

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日本では、従来、公的な土地利用計画法としては、都市計画法、農業振興地域の整備に関する法律、森林法、自然公園法及び自然環境保全法等による諸計画が、相互に独立して存在し、それらの計画を総合調整するマスタープランが存在しませんでした。これらの計画の上位計画として行攻部内の総合調整機能を果たす国土利用計画法に基づく土地利用基本計画がようやくその緒についたのは、50年になってからのことでした。国土利用計画法は、国土利用計画の策定、土地利用基本計画の作成、規制区域内における土地取引の計可制、全国における土地取引の届出勧告制、遊体土地に関する措置から構成されています。
国土利用計画法によれば、都道府県知事が指定する規制区域において土地を取引しようとする場合には、都道府県知事の許可を必要とします。都道府県知事は土地の投機的取引が相当範囲にわたって集中して行われ、または行われるおそれがあると判断される場合、及び地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがあると判断される場合には、その地域を規制区域に指定することができます。規制区域内の土地取引はすべて許可制のもとにおかれますが、許可基準は、価格基準と土地の利用目的基準とに分けられます。規制の基準となる価格は、規制区域の指定が公告された時の価格です。これがいわゆる凍結価格ですが、凍結価格の具体的な算定方式は公示価格を基準としつつ政令に委ねられています。広告時以降の土地取引の際の価格は、この凍結価格を基準として広告時から土地取引申請時までの物価の変動に応じる修正率を乗じて求められます。
規制区城以外での一定規模以上の一団の土地取引を行う場合には、その取引に係る土地の利用目的、取引予定価額等を都道府県知事に届出なければなりません。なお、届出を必要とする土地取引のうち、1区画の面積が500m2以下の宅地又はマンション等でその区分所有権とあわせて譲渡等が行われる共有持分等については、その分譲者等が販売予定価額が適正であることを都道府県知事の確認を受け、その確認された価額の範囲内で分譲等を行う場合には、あらためて届出を要しないものとされています。これは事前確認制度と呼ばれています。

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