土地の外部性と用途地域

土地市場には、土地の用役が売買される土地用役市場と土地そのものが売買される土地資産市場とがあります。前者の市場では地代が、後者の市場では地価がそれぞれ決定されます。前者が土地の静学的資源配分機能を担っているのに対して、後者は土地の動学的資源配分機能を担っています。静学的な資源配分の効率性は必ずしも動学的な効率性と一致しません。しかし、静学的効率性に限ってみたときに、土地用役市場が効率的な資源配分を達成し得るための必要条件を検討しておきます。

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厚生経済学の基本的命題によれば、一定の条件が満たされる場合には、競争的価格機構、あるいは市場機構により最適な資源配分が達成されます。つまり、生産や消費における外部経済、不経済などの外部効果及び市場における独占的要素が存在せず、規模の経済がいちじるしくない場合には、政府が競争的価格機構に一切干渉せず、その結果市場における各種の価格の比率が生産における限界費用の比率、消費者にとっての消費における限界代替率に一致することによって、静学的にみて最適な資源の配分が実現されます。
土地の用役市場が、いま述べた条件を満たすならば、土地は最も高い地代を支払う個人または企業が使用する場合に、静学的に最適に利用されていることになり、競争的土地用役市場はそれを保証します。したがって、その場合には政府は土地の利用に関して一切干渉すべきではありません。しかし、土地という財は他の財と異なって、その移動が不可能であるため隣接する土地相互の依存関係が著しく強く、個々の経済主体がそれをどのように使用するかによって、互いの効用水準あるいは互いの土地の生産性に著しい影響を及ぼし合うという特徴をもっています。つまり他人の土地利用形態が自らの効用関数あるいは生産関数に効用、あるいは生産量を決定する要素として、直接入ってくるという意味で、土地の利用には外部効果が必ず伴います。例えば十分な空地がとられぬままに、マンションが建設されれば近隣の住民は日照を奪われ、健康その他の面からみて著しい損失を被り、彼の効用は低下します。この場合マンションが建設されたことによって、近隣の住民は外部不経済を被ることになります。逆に、住居の南側が空地であれば、十分な日照を確保することができ、そのかぎりでは空地の北側に住む人々は利益を受けることになります。しかし、空地にして土地を保有している者にはその土地を管理するというインセンティブが働く余地がほとんどないために、ゴミ、泥土等の不法投棄が行われても放置されます。その結果、付近の住民は著しい外部不経済を被ります。あるいは住宅地域と工場区域、商業地域といった用途地域制度がなかったり、住宅地域、商業地域と鉄道、空港、交通量の多い道路等とが十分に分離されていない場合には、周辺住民は騒音、振動、排気ガス等に悩まされ、著しい外部不経済を被ります。こうした土地の利用形態に伴う外部不経済の例は枚挙にいとまがありませんが、静学的資源配分機能を価格機構にのみ委ねる場合には必然的に生ずる現象であり、土地利用に関しては、さきに述べた価格機構による効率的な資源配分のための条件がみたされません。ここに、土地利用に関して政府が積極的に介入すべき第一の理由があります。政府は長期的な観点から様々な土地利用形態に関する需要を予測し、住宅地域と工場地城あるいは商業地域とを分離するように土地利用を規制し、騒音、振動、排気ガス等に関して、健康で安定した生活ができるような環境基準を設定し、住宅地域と鉄道、空港、高速道路、交通量の多い一般道路等との間に十分な緩衝地帯をもうけ、住宅地域については、風紀、日照、緑地等に関する一定の環境基準を厳守させなければなりません。

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